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Supermercato in condominio: controlli amministrativi dei condomini, limiti regolamentari, parcheggio dei clienti

I giudici amministrativi ammettono il diritto dei condomini ad accedere alla documentazione amministrativa relativa ad attività commerciali potenzialmente dannose svolte nel palazzo.
Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

L'apertura di tali attività commerciali all'interno del caseggiato costituisce sempre un evento "traumatico" per gli abitanti del palazzo. Se poi un condomino o suo conduttore vuole aprire un supermercato in ambito condominiale è prassi inderogata che la collettività condominiale cerchi in ogni modo di evitare l'avvio di questa attività.

Se non è stato possibile evitare la presenza del supermercato, si cerca quanto meno di "limitare i danni", evitando comportamenti illeciti dei clienti.

Condominio e domanda di accesso ai titoli edilizi rilasciati al supermercato: un caso recente

Un condominio chiedeva al Tar l'annullamento della nota con la quale l'ufficio per l'edilizia privata aveva respinto la domanda di accesso ai titoli edilizi rilasciati in favore del titolare di un supermercato al piano terra del caseggiato e l'accertamento dell'illegittimità del silenzio tenuto dal Comune, con conseguente condanna degli enti sopra detti al rilascio degli atti oggetto della domanda di accesso.

I condomini facevano presente che l'attività del supermercato era fonte di disagio e di disturbo per il condominio, evidenziato i numerosi problemi creati (realizzazione uno stallo per il carico/scarico merci, con l'eliminazione di posti auto destinati al parcheggio delle autovetture; presenza di sporcizia e carrelli per la spesa sul marciapiede, con conseguente intralcio del passaggio; presenza costante di autoarticolati di notevoli dimensioni e furgoni e continuo scarico merci stesse, anche in orari destinati al riposo, con produzione di immissioni di rumori e di odori intollerabili per la collettività condominiale).

Il condominio aggiungeva che, per la realizzazione del supermercato erano stati effettuati rilevanti lavori di trasformazione e/o modificazione dei locali preesistenti, circostanza questa potenzialmente pericolosa per l'edificio condominiale.

In quest'ottica il ricorrente riteneva che fosse di "strategica importanza" la conoscenza di titoli edilizi rilasciati in favore del titolare del supermercato, per valutare la possibilità di far valere giudizialmente l'illegittimità degli eventuali provvedimenti adottati dalle Amministrazioni, lesivi dei diritti ed interessi del condominio stesso e dei condomini, nonché per valutare l'avvio di azioni anche risarcitorie. Il Tar ha dato pienamente ragione al condominio.

Secondo i giudici ammnistrativi, come previsto dall'art. 22 l. n. 241/90, nel caso in questione, i partecipanti al condominio hanno un'innegabile "legittimazione" all'accesso della documentazione richiesta per la vicinanza stretta tra il caseggiato e l'attività commerciale, mentre l'interesse" è sicuramente riferibile al pregiudizio subito a causa delle operazioni gestionali menzionate nell'istanza di accesso, essendo presumibile che lo svolgimento di tali attività possa, in astratto, ridurre la qualità della vita dei condomini, con la conseguenza che la conoscenza degli atti risulta strumentale alla migliore tutela della proprietà (Tar Lazio 11 aprile 2024, n. 7068).

Supermercato e regolamento

L'apertura di un supermercato non è possibile se una norma del regolamento di natura contrattuale vieta espressamente l'esercizio di tale attività. Quest'ultima non è consentita neppure se il regolamento vieta di produrre rumori o turbare la tranquillità dei condomini del caseggiato o prevede la destinazione delle unità immobiliari ad uso abitazione civile e/o a studi od uffici commerciali e professionali (App. Milano 11 settembre 2020 n. 2159).

In ogni caso, se il supermercato viene legittimamente aperto nei locali al piano terra del palazzo, non si può escludere che una norma del regolamento condominiale ammetta la sosta dei clienti esclusivamente all'interno degli appositi parcheggi durante le ore di apertura degli stessi.

A tale proposito è stato chiarito che una clausola de tipo sopra indicata non consente l'uso ai soli clienti del supermercato dei posti auto comuni durante le ore di apertura dei negozi stessi, ma bensì autorizza i clienti durante gli orari di apertura dei negozi ad accedere in area privata ed a sostare esclusivamente nei posti macchina ad uso comune (ovvero ad uso di condomini, loro parenti od ospiti ovvero clienti dei negozi).

In altre parole l'avverbio "esclusivamente" non si riferisce ai clienti per affermare che solo i clienti dei negozi avrebbero diritto d'uso dei parcheggi comuni durante le ore di apertura delle attività commerciali ma si riferisce ai posti auto per affermare che i clienti possono sostare solo nei parcheggi comuni e non in quelli in proprietà esclusiva e solo durante le ore di apertura delle attività commerciali (in tal senso si veda: Trib. Ravenna 20 aprile 2021, n. 310).

Guida ai parcheggi in condominio

Clienti del supermercato ed uso delle parti comuni

Se il supermercato è stato aperto, il condomino proprietario del supermercato, se non coincide con il gestore dell'attività commerciale, deve rivolgersi al conduttore per impedire la (continua) violazione della normativa condominiale (articolo 1102 c.c.) e delle disposizioni regolamentari vincolanti per tutta la collettività condominiale.

Si deve considerare, infatti, che per l'eventuale inosservanza delle norme circa l'uso delle parti comuni o delle norme regolamentari da parte del conduttore non viene meno la responsabilità del condomino-locatore che è tenuto, non solo ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento, ma a prevenirne le violazioni e a sanzionarle se necessario anche mediante la cessazione del rapporto. Naturalmente l'amministratore dovrà intervenire, pretendendo dal condomino e dal suo inquilino il rispetto delle regole condominiali e delle prescrizioni del regolamento.

Sentenza
Scarica Tar Lazio 11 aprile 2024 n. 7068
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