Può accadere che il condominio installi un ponteggio per lavori legati ai bonus edilizi o per proteggere i passanti dalla caduta di detriti dalla facciata esterna, coprendo notevolmente la visibilità di un'attività commerciale.
Se per conflitti con l'impresa appaltatrice, dopo l'installazione delle strutture in questione, i lavori iniziano con grave ritardo, non si può escludere che il titolare dell'attività commerciale "coperto" subisca un danno ingiusto al proprio diritto di esercitare l'attività d'impresa.
In un caso simile il Tribunale di Milano ha ritenuto ingiusto il danno causato al negoziante dal ponteggio montato e rimasto inutilizzato oltre il limite di tollerabilità.
Secondo lo stesso giudice il condominio che mantiene a lungo il ponteggio inattivo, scegliendo di sacrificare e ledere la posizione dell'attività commerciale, deve rispondere di tale scelta, risarcendo il negoziante danneggiato (Trib. Milano 6 luglio 2021 n. 5904).
Viene da chiedersi se il conduttore di un locale condominiale adibito a negozio o supermercato, che lamenta l'oscuramento" da ponteggio montato per la manutenzione della facciata, possa chiedere sospendere il pagamento del canone o recedere dal contratto.
La questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Roma nella sentenza n. 17960 del 9 dicembre 2022.
Ponteggi che "nascondono" il conduttore - supermercato, calo del fatturato e presunta responsabilità del locatore. La vicenda
Una società nell'immobile che conduceva in locazione gestiva un supermercato con insegne di un noto marchio. La società locatrice chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti della conduttrice, per omesso pagamento dei canoni di locazione relativi ai mesi ottobre, novembre e dicembre 2019.
Avverso detto decreto ingiuntivo la conduttrice proponeva opposizione, esponendo che i ponteggi installati per alcuni lavori al fabbricato impedivano il normale accesso della clientela nel supermercato e l'utilizzo dei carrelli e che tale situazione aveva causato una rilevante contrazione degli incassi, lo sviamento della clientela e il deperimento della merce non potuta vendere in considerazione del calo di clientela.
Sempre nell'atto di citazione in opposizione la conduttrice precisava di aver chiesto l'immediato ripristino dell'idoneità dei locali, con avviso che nelle more avrebbe sospeso il pagamento dei canoni locatizi ai sensi dell'art.1460 c.c., "salvo il diritto a chiedere il maggior danno"; inoltre aggiungeva di aver comunicato alla società locatrice l'aggravamento della situazione in quanto, oltre ai ponteggi, erano state "incollate pareti in legno" che impedivano di percepire la stessa esistenza del negozio e ne ostacolavano ancor di più l'entrata e l'uscita.
In ogni caso faceva presente che non avendo la locatrice posto rimedio a detta situazione e avendo subito una flessione media dei ricavi di circa il 15%, aveva comunicato al locatore il proprio recesso dalla locazione per gravi motivi con effetto alla scadenza del termine legale di preavviso, annunciando il rilascio dei locali in una data indicata.
Alla luce di questa situazione la stessa conduttrice nell'atto di citazione in opposizione richiedeva al Tribunale di revocare il decreto ingiuntivo opposto; dichiarare la legittimità della sollevata eccezione d'inadempimento; dichiarare la risoluzione della locazione per inadempimento della controparte; in subordine di dichiarare la legittimità del suo recesso e ordinare alla locatrice di accettare la restituzione dell'immobile locato.
La conduttrice pretendeva pure la condanna della locatrice al risarcimento dei danni o la compensazione fra le opposte ragioni di credito con condanna al pagamento dei residui importi.
La decisione
Il Tribunale ha dato torto alla società conduttrice.
Lo stesso giudice ha notato che dalla documentazione fotografica in atti è emerso come le impalcature non avessero impedito l'accesso al supermercato; inoltre ha evidenziato che la vendita di generi alimentari, non necessita di una particolare visibilità esterna, potendo contare su una clientela di vicinato ben a conoscenza dell'esistenza del suo supermercato.
Del resto, il Tribunale ha pure notato che il calo dei ricavi registrati non è stato di gravità tale da giustificare il comunicato recesso, attesa anche la durata limitata dell'asserito impedimento, destinato a cessare con la fine dei lavori alla facciata dello stabile.
Come ha rilevato il Tribunale poi le concrete modalità di installazione dei ponteggi, se effettuate in modo non corretto, avrebbero potuto comportare una responsabilità della sola impresa appaltatrice dei lavori, non risultando un'ingerenza del condominio committente nella gestione di tali lavori.
In ogni caso gli inconvenienti lamentati dalla conduttrice non costituiscono un vizio dell'immobile ai sensi dell'art. 1578 c.c. non riguardando la struttura della cosa locata.
