Questo è, in sintesi, uno dei principi di diritto stabiliti dalla recente sentenza n. 9223 del 9 giugno 2022 del Tribunale Civile di Roma.
Locazione, Covid e omesso versamento del canone: la vicenda processuale
La pronuncia in esame trae origine dall'intimazione dello sfratto di morosità con il quale Tizio citava in giudizio Caio per non avere quest'ultimo corrisposto n. 6 canoni di locazione - in particolare dall'Aprile 2021 all'Agosto 2021 - cui era tenuto in virtù del contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto in data 01.03.2019, avente ad oggetto un immobile sito in Roma.
In particolare, Tizio richiedeva al Tribunale romano di convalidare lo sfratto per morosità con ordine di immediato rilascio dei locali di proprietà dell'istante stesso e di condannare Caio alla rifusione delle spese processuali.
Caio, dal proprio canto, si opponeva alla convalida, eccependo la nullità delle notifiche dell'intimazione di sfratto effettuate da Tizio - con conseguente richiesta di rinvio dell'udienza per la convalida - e ritenendo non essere dovuti i canoni di locazione da Marzo a Giugno 2020 e/o disporre, comunque, la riduzione del 70% del canone da marzo 2020 a dicembre 2021 o nella diversa misura o termine ritenuto di giustizia.
In subordine, Caio domandava al Giudice di condannare Tizio al risarcimento del danno per via del comportamento scorretto tenuto dal predetto durante sia la fase delle trattative che della esecuzione del contratto.
All'udienza di convalida il Giudice, ritenuta l'insussistenza di motivi ostativi, emetteva ordinanza di rilascio dell'immobile e, disposto il mutamento del rito, fissava per la prosecuzione del giudizio l'udienza del 4.12.2021, assegnando alle parti termine per eventuali memorie e documenti.
Ritardo canoni locazione causa Covid: no alla risoluzione del contratto
In data 30.7.2021, le parti processuali, tentando una composizione bonaria della questione, sottoscrivevano formale accordo transattivo con il quale Caio si obbligava a rilasciare l'immobile entro il 16.8.2021 ed a corrispondere a Tizio, a fronte dell'intera morosità accumulata, la minor somma di € 5.300,00, oltre oneri condominiali insoluti.
Detto accordo transattivo non veniva rispettato da Caio, atteso che l'immobile in questione veniva rilasciato solamente in data 25.8.2021 e nulla veniva corrisposto di quanto pattuito.
Per quanto sopra, Tizio attivava rispettivamente la procedura di mediazione ed il giudizio dinanzi al Tribunale Civile di Roma.
Sentenza favorevole per il locatore: motivazioni e implicazioni
Il Tribunale romano, mediante la riportata sentenza, ha ritenuto fondato ed ha, pertanto, accolto la domanda proposta dall'intimante nei confronti della parte conduttrice.
In particolare, il Tribunale ha rigettato le seguenti eccezioni di parte attrice:
a) sulla nullità della notifica dell'atto di intimazione dello sfratto per morosità perché́ effettuata presso l'immobile locato anziché all'indirizzo di residenza.
Dalla lettura dell'art. 2 del contratto di locazione sottoscritto tra le parti, emerge che parte conduttrice aveva eletto domicilio presso l'immobile locato e, parte locatrice aveva ritualmente effettuato la notifica dell'atto di intimazione in questione presso detto indirizzo.
b) sul mancato invio della raccomandata informativa di cui all'art. 660 c.p.c.
Il Tribunale ha osservato che la comunicazione di cui all'ultimo comma dell'articolo 660 c.p.c. è obbligatoria nella ipotesi in cui il destinatario non riceva personalmente l'atto di intimazione di sfratto per morosità.
Nel caso di specie, la notifica di detto atto era stata eseguita al conduttore mediante consegna a persona qualificatasi quale "addetta alla ricezione dell'atto", nonché al formale indirizzo di residenza del conduttore medesimo.
c) sulla impossibilità di esercitare l'attività prevista contrattualmente a causa della pandemia covid-19.
Anche la suddetta eccezione non è stata accolta dal Giudice, in quanto il contratto di locazione in essere tra le parti era di uso abitativo e non ad uso commerciale.
Si osserva, inoltre, che l'indirizzo giurisprudenziale del Tribunale romano, anche in materia di locazioni commerciali, è stato costante nel ritenere che l'omesso versamento del canone di locazione non trova, comunque, giustificazione, non vigendo in tal senso alcuna norma, neanche nell'ambito della legislazione emergenziale intervenuta.
Il Tribunale di Roma ha, altresì, accolto la domanda di risoluzione del contratto di locazione in essere tra le parti per inadempimento del conduttore, in quanto, nel caso di specie, quest'ultimo non aveva contestato alcunché sugli importi dovuti al locatore e, pertanto, secondo la costante giurisprudenza della Corte di Cassazione, "... la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli articoli 5 e 55 della legge n. 392 del 27.07.1978" (vedasi Corte di Cass. n. 23257/2010)
Da ultimo, si segnala una conferma del Tribunale di Roma rispetto alla giurisprudenza di legittimità e di merito in relazione alla risoluzione contrattuale: in particolare, il Tribunale romano ha stabilito che il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione del contraddittorio non può in alcun modo costituire "sanatoria", in quanto opera in questo caso il principio generale di cui all'art. 1453 codice civile.
Detta disposizione, infatti, esclude che debitore possa adempiere la propria obbligazione in un momento successivo all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale.
Unica deroga a detto principio è costituita dal disposto di cui all'art. 55 L. 392/78 che consente al conduttore di impedire, unilateralmente, la pronuncia di risoluzione a mezzo dell'ordinanza di convalida, mediante l'adempimento dell'obbligazione di pagamento del corrispettivo unitamente agli interessi ed alle spese, nella forma di pagamento banco judicis (pagamento delle somme in udienza dinanzi al Magistrato competente), oppure della richiesta e successiva ottemperanza del cosiddetto "termine di grazia".
Nel caso di specie, parte intimata non aveva invocato il disposto di cui al citato art. 5 L. 392/78, ma aveva proseguito il giudizio di merito formalizzando la propria opposizione; di conseguenza, il Tribunale non poteva far altro che dichiarare risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti e condannare il conduttore al pagamento delle spese di giudizio.
