È possibile fruire del Superbonus, in presenza di ogni altro requisito, solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio medesimo sia superiore al 50 per cento.
In relazione agli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, con la circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che, utilizzando un principio di "prevalenza" della funzione residenziale rispetto all'intero edificio, qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio in condominio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere al Superbonus anche il proprietario o detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono le spese per le parti comuni.
Tuttavia, se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari che sono destinate ad abitazione comprese nello stesso edificio.
Ai fini del calcolo della superficie complessiva dell'edificio a destinazione residenziale devono essere conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali che costituiscono il complesso, comprese quelle escluse dall'agevolazione (A/1, A/8 e A/9).
Quindi, ad esempio, in un condominio composto da tre edifici, la verifica va effettuata tenendo conto di tutti gli edifici che compongono il condominio e, pertanto, anche di quell'edificio che non abbia servizi energetici in comune con gli altri due edifici e che sia eventualmente provvisto di accesso autonomo dall'esterno.
Per quanto riguarda il calcolo della detta "prevalenza residenziale" occorre fare riferimento alla superficie catastale delle unità immobiliari determinata secondo quanto previsto nell'allegato C del Dpr n. 138/1998.
Attenzione, però, che come ha chiarito l'Agenzia delle Entrate, ai fini della verifica della natura "residenziale" dell'edificio non va conteggiata la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui lo stesso si compone.
Pertanto, ad esempio, nel caso di un box o di una cantina pertinenziale di una abitazione ovvero nel caso di un magazzino pertinenziale di una unità immobiliare a destinazione commerciale, la superficie catastale di tali pertinenze non va considerata (risposta n. 314 del 30 maggio 2022).
Per comprendere meglio il principio si pensi ad un caseggiato composto da sei unità immobiliari di cui tre unità ad uso residenziale con annessa cantina pertinenziale (categoria catastale A/2); due unità adibite a camere d'albergo di proprietà di una società (categoria catastale D/2); una autorimessa (categoria catastale C/6), di proprietà di una società, destinata a pertinenza delle tre unità immobiliari ad uso residenziale.
In tal caso per il calcolo della "prevalenza residenziale" deve essere effettuata confrontando la superficie complessiva delle tre unità A/2 ad uso residenziale, con la superficie complessiva dell'intero edificio, ma scorporando da tale superficie quella relativa all'autorimessa (C/6) destinata a pertinenza delle tre unità immobiliari ad uso residenziale.
