Con riferimento agli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, nella circolare n. 24/E del 2020, è stato precisato che, utilizzando un principio di "prevalenza" della funzione residenziale rispetto all'intero edificio:
- qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio in condominio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere al Superbonus anche il proprietario o detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono le spese per le parti comuni.
- qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio in condominio sia inferiore al 50 per cento, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari che sono destinate ad abitazione comprese nello stesso edificio.
Nel caso di interventi che comportino il cambio di destinazione di uso di una o più unità immobiliari all'interno di un edificio, la verifica che tale edificio abbia prevalentemente funzione residenziale va effettuata considerando la situazione esistente al termine dei lavori.
La funzione residenziale è determinata dalla categoria catastale assegnata alle unità.
La prevalenza residenziale va considerata in base alla superficie risultante dai dati catastali.
Condominio minimo, cambio di destinazione e prevalenza residenziale: è possibile fruire del superbonus?
In un "condominio minimo" composto da due unità immobiliari,
una ad uso abitativo A/2 e un negozio C/1 funzionalmente indipendenti.
I titolari delle due unità vogliono procedere con lavori di interventi di miglioramento sismico, di cui all'articolo 119 comma 4 del decreto legge n. 34 del 2020, e interventi di isolamento termico di cui all'articolo 119 comma 1, lett. a) del medesimo decreto.
La SCIA riguarderà, oltre agli interventi prospettati, anche il cambio di destinazione d'uso dell'unità immobiliare non abitativa.
In ogni caso la superficie dell'unità immobiliare ad uso abitativo è inferiore al 50 per cento della superficie complessiva dell'edificio: al termine dei lavori però risulteranno tre unità residenziali.
Il chiarimento dell'Agenzia delle Entrate
I proprietari/condomini delle due unità immobiliari possono usufruire del Superbonus per i lavori di miglioramento sismico ed efficientamento energetico perché
al termine dei lavori l'edificio avrà prevalentemente funzione residenziale: la verifica va effettuata considerando la situazione esistente al termine dei lavori.
Ai fini della determinazione dei limiti di spesa per gli interventi sulle parti condominiali di miglioramento sismico e di efficientamento energetico, si deve tener conto della situazione esistente prima dei lavori:
- per quanto riguarda gli interventi di miglioramento sismico, ai sensi del comma 4 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il limite dispesa sarà pari a euro 192.000 (96.000 per due);
- per quanto riguarda, gli interventi di efficientamento energetico, ai sensi del comma 1, lett. a) del medesimo articolo 119, il limite di spesa sarà pari a euro 80.000 (40.000 per due).
