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Le demolizioni in condominio: aspetti critici

Non sempre le nuove opere in condominio realizzate da singolo condomino possono essere conservate
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Parlare di demolizioni in ambito condominiale è possibile. Così, ad esempio, si può fruire del c.d. Superbonus anche per demolire e ricostruire un condominio minimo, accorpando le unità immobiliari preesitenti.

Molto spesso, però, si parla demolizioni in relazione ad iniziative dei singoli condomini che realizzano opere illecite nelle parti esclusive facendo uso di beni comuni. Non è escluso, poi, che l'opera da demolire sia stata addirittura "autorizzata" dall'assemblea.

Le demolizioni di opere abusive del singolo condomino

Qualora il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale esegua opere nella sua proprietà esclusiva facendo uso di beni comuni, indipendentemente dall'applicabilità delle norme sulle distanze nei rapporti tra le singole proprietà di un edificio condominiale, è comunque necessario verificare che il condomino stesso abbia utilizzato le parti comuni dell'immobile nei limiti consentiti dall'art. 1102 c.c.

Se questi limiti sono violati, l'azione, con la quale il condominio chiede la rimozione di opere che un condomino abbia effettuato sulla cosa comune, oppure nella propria unità immobiliare, con danno alle parti comuni, in violazione degli articoli 1102, 1120 e 1122 c.c., ha natura reale, e, pertanto, non è suscettibile di prescrizione (Cass. civ., sez. III, 06/06/2018, n. 14622; Cass. civ., sez. III, 16/03/1981, n. 1455).

L'imprescrittibilità, piuttosto, può essere superata dalla prova della usucapione del diritto a mantenere la situazione lesiva.

In ogni caso, nel giudizio promosso per conseguire la rimozione di una costruzione illegittimamente realizzata in un'unità immobiliare in danno delle parti comuni di un edificio condominiale, sono litisconsorti necessari tutti i comproprietari di tale unità, indipendentemente dal fatto che solo uno od alcuno di essi ne siano stati gli autori materiali (Cass. civ., sez. II, 28/02/2018, n. 4685).

La demolizione della sopraelevazione abusiva

Il divieto di sopraelevazione, nel caso in cui le strutture dell'edificio condominiale siano inidonee a sorreggere il nuovo piano, ha carattere assoluto e non può essere rimosso neanche dall'unanime consenso di tutti i condomini La ratio di detto limite va individuata nella necessità di considerare essenziale la salvaguardia della sicurezza e dell'integrità fisica dei condomini e della collettività, che non deve essere posta in pericolo dalla realizzazione di costruzioni che il fabbricato non sia in grado di sostenere.

Si noti che l'azione di opposizione alla sopraelevazione eseguita dal proprietario dell'ultimo piano, che abbia alterato l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuito notevolmente l'aria e la luce dei piani sottostanti, è soggetta a prescrizione ventennale, di conseguenza, qualora tale azione non venga esercitata nei termini, colui che ha sopraelevato acquisterà per usucapione il diritto a mantenere la costruzione così come l'ha realizzata. Se la sopraelevazione, però, compromette le condizioni statiche dell'edificio, manca il presupposto stesso della sua esistenza, e perciò la relativa azione di accertamento negativo è imprescrittibile (Cass. civ., sez. II, 19/10/1998, n. 10334).

L'iniziativa del singolo condomino a tutela delle parti comuni

Naturalmente anche il singolo condomino può chiedere, invece, la rimozione di opere che altro condomino abbia effettuato sulla cosa comune in violazione della disciplina dettata dagli artt.1102, 1120 e 1122 c.c.: in tal caso, proprio perché è un'azione di natura reale, deve essere proposta nei confronti di tutti gli altri partecipanti al condominio stesso (non si può certo citare in giudizio solo l'amministratore: in tal senso Cass. civ., sez. III, 13/11/2020, n. 25677).

In altre parole, questa azione è diretta non al semplice accertamento dell'inesistenza (o esistenza) dell'altrui diritto, ma al mutamento di uno stato di fatto mediante la demolizione di manufatti o costruzioni con la conseguenza che è necessario chiamare in causa tutti i comproprietari dei beni comuni interessati. La mancata integrazione del contraddittorio è rilevabile anche d'ufficio in ogni stato e grado.

In ogni caso - sul piano processuale - merita di essere ricordato che l'introduzione di una domanda di rimozione di un'opera realizzata in esecuzione di una deliberazione dell'assemblea condominiale, in aggiunta a quella originaria di impugnazione ex art. 1137 c.c., costituisce domanda "nuova", come tale non ammessa dall'art. 183 c.p.c., supponendo, del resto, la modificazione permessa nei limiti della vicenda sostanziale dedotta in giudizio che la domanda iniziale rimanga unitaria nei propri elementi fondamentali, oppure che la domanda diversa, comunque, non si aggiunga alla prima, ma la sostituisca, ponendosi, rispetto a quella, in un rapporto di alternatività (Cass. civ., Sez. Unite, 15/06/2015, n. 12310).

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