La posta in gioco è alta l'imperativo è vincere, dice la famosa canzone: lì prosegue in un crescendo di durezza senza regole per raggiungere l'obiettivo, la vittoria.
Per il superbonus al 110% le regole ci sono, ci saranno, pure parecchie, ma la posta in gioca resta comunque alta: una mega detrazione o sconto o cessione, che dir si voglia.
Non siamo nati ieri: l'interesse non è solamente per la svolta green che si vuole dare al nostro paese.
Molti, moltissimi, hanno - ciò di per sé non è male - un interesse economico. L'affare dell'anno, forse del decennio, se ben sfruttato. Si crede.
In questi giorni, dal 18 maggio, ad allargare lo sguardo, cioè dalla data di approvazione del d.l. Rilancio è in atto una corsa a ben posizionarsi.
Ma qual è la buona posizione ?
Si narra, le leggende sorvolano la realtà spesso partendo da essa come base, che già si stanno tendendo assemblee condominiali per deliberare lavori.
Non solo: si discute su modalità di fruizione del beneficio, tra godimento diretto, sconto o cessione del credito, senza che il quadro sia chiaro (manca più d'un decreto attuativo). Si parla di maggioranze, finanziamenti, lavori gratis!
Gratis! Per carità, non diamo illusioni. Salvo rari casi, infatti, il condòmino dovrà comunque pagare qualcosa, magari più di qualcosa. Almeno l'anticipo all'impresa appaltatrice bisognerà darlo, no? O si crede davvero che l'appaltatore anticiperà le spese? Perché, ricordiamolo, il credito d'imposta che potrà essere sfruttato sorge col primo stato di avanzamento, ferme restando asseverazioni, ecc. ecc.
Insomma cedendo la detrazione che diviene credito d'imposta, il cessionario non può utilizzarla subito, ma entro determinati periodi e a determinate condizioni. Ne discende che quasi sicuramente l'inizio dei lavori necessiterà di un'iniezione di liquidità, l'acconto all'impresa che, salvo finanziamenti (vedremo dopo le peculiarità per il condominio), dovrà essere anticipato dal committente, ergo dal condominio.
Andiamo per gradi e vediamo l'impatto del così detto superbonus al 110% sul condominio.
Deliberazione dei lavori, per il cappotto il riferimento è l'art. 1120, secondo comma, c.c.
L'art. 1120 secondo comma c.c. recita: "i condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
3) [...] il contenimento del consumo energetico degli edifici [...]"
La posa in opera di un cappotto termico, per restare all'ipotesi più citata, è certamente intervento che ha la finalità specificata dalla norma. Lo stesso dicasi per gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale e interventi antisismici specificamente individuati da 1-bis a 1-septies dell'articolo 16 del decreto legge n. 63/2013 (cd. sismabonus).
Questi tre sono i così detti interventi trainanti, opere che consentono di accedere al godimento della detrazione del 110%.
Ciò detto, non è revocabile in dubbio che la deliberazione di questi interventi sia soggetta alla norma citata e quindi che per la loro decisione sia sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.
Se agli interventi fin qui indicati se ne unisce uno volto all'uso di energia da fonti rinnovabili di cui all'art. 1 della legge n. 10 del 1991 e comunque rientrante tra quelli indicati dal d.l.
Rilancio come interventi così detti trainati (in sostanza installazione pannelli fotovoltaici), allora il quorum deliberativo cala ulteriormente essendo sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio (art. 26, secondo comma, l. n. 10/1991).
Nessuna norma, ci par di capire, elimina la possibilità per i condòmini di dissentire dall'innovazione, ove la si consideri gravosa, così come consentito dall'art. 1121 c.c. Si potrebbe obiettare che per questo genere d'innovazioni, anche in ragione del fatto che 'è un significativo beneficio in termini fiscali, non è possibile esercitare l'opzione di cui al citato art. 1121 c.c. Siamo certamente davanti ad un potenziale punto critico.
Deliberazione dei lavori e creazione del fondo obbligatorio ex art. 1135 c.c.
Ai sensi dell'art. 1135, quarto comma, c.c. quando l'assemblea delibera opere di manutenzione straordinaria ed innovazioni, è obbligatoria la costituzione "di un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti".
È chiaro che la disposizione così citata, che non ha subito deroghe in relazione ai lavori rientranti nell'ambito del superbonus, debba essere calata nella realtà riguardante questi lavori.
Siccome, si accennava in precedenza per fare partire le opere servirà denaro, non esistono giuochi di prestigio e pare difficile che tutte le imprese, sempre, non chiedano acconti, è evidente allora che sarà necessario costituire questo fondo.
Di pari ammontare ai lavori? Beh, quanto meno di pari ammontare all'importo da anticipare prima che concretamente inizi a poter essere operativo lo sconto in fattura.
Esempio: lavori da 100.000,00 euro. La legge ci dice che l'opzione può essere effettuata in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori, con un importo minimo del 30% dell'importo complessivo dei lavori. Poniamo il caso quindi, che il primo stato di avanzamento corrisponda ad una fase dei lavori che fino ad allora hanno avuto un costo di € 30.000,00.
Due le ipotesi, anzi tre: o l'impresa appaltatrice anticipa la spesa, cosa improbabile, quanto meno in relazione ai costi vivi, o l'istituto di credito fa altrettanto - in favore dell'impresa se opera con essa, o del condominio, se il rapporto sarà diretto - a costo zero, oppure saranno i condòmini che dovranno anticipare delle somme.
Se queste somme dovranno essere anticipate, allora il fondo dovrà quanto meno essere pari a questo importo.
È l'ipotesi più economica. Posto che, sul punto bisogna comunque attendere i decreti attuativi, la scelta della cessione del credito piuttosto che dello sconto in fattura è personale del condomino e non condominiale, non ci sarebbe da meravigliarsi se in molte ipotesi la costituzione del fondo debba essere pari all'ammontare complessivo dei lavori.
Tutto dipenderò da come, caso per caso, condominio per condominio, verrà gestita la pratica superbonus in relazione alle opzioni esercitabili ed alle modalità di esercizio.
Superbonus e finanziamenti condominiali, l'incertezza
Non è peregrina l'ipotesi che vede avanzata da parte dei vari soggetti interessati all'operazione l'accensione di un finanziamento condominiale per far fronte alle prime spese.
In tal caso si pone la necessità di capire quali sono le maggioranze necessarie per deliberare questa spesa (il finanziamento, se si accede alla tesi della competenza dell'assemblea a decidere in merito, andrebbe così considerato, una spesa).
Al riguardo è stato detto che opera l'art. 1108, quarto comma, c.c. dettato in materia di comunione a mente del quale l'ipoteca (sui beni comuni) può essere "consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma (cioè maggioranza partecipanti e 2/3 del valore delle quote n.d.A.), qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune".
Il ragionamento è: se si può consentire iscrizione di ipoteca a garanzia, allora si possono deliberare finanziamenti, a maggior ragione se non prevedano questa garanzia reale.
È davvero così? Possiamo ritenere che la norma dettata in materia di comunione sia applicabile anche al condominio in virtù del generico richiamo alle prime contenuto nell'art. 1139 c.c.?
La disciplina delle innovazioni prevista in materia di comunione in generale è differente da quella del condominio, che è più dettagliata e specifica. Insomma, il vaglio deve essere attento, sempre tenendo a mente che l'assemblea condominiale è organismo gestorio e che il compimento di atti dispositivi di diritti reali (qual è la garanzia reale dell'ipoteca che potrebbe essere richiesta) va considerata alla luce della sua limitata competenza.
Superbonus: interventi trainanti e interventi trainati
