Il Tribunale di Firenze, con la sentenza nr. 3180 del 2 novembre 2023, ha confermato la legittimità dello sfratto per mancato pagamento degli oneri condominiali da parte del conduttore obbligato.
Il Giudice toscano, nel merito, ha tuttavia rigettato la domanda di risoluzione del contratto di locazione in quanto i suddetti oneri accessori erano stati pagati dal conduttore direttamente all'amministratore. Approfondiamo la vicenda.
Sfratto per inadempimento oneri condominio: fatto e decisione
Con atto di citazione regolarmente notificato, il proprietario intimava lo sfratto per morosità al proprio conduttore, responsabile di non aver pagato gli oneri condominiali inerenti all'immobile concesso in locazione.
L'intimato si costituiva in giudizio contestando la sussistenza della morosità e perfino la legittimità della procedura adita.
A suo dire, infatti, il procedimento di convalida di sfratto previsto dall'art. 658 c.p.c. sarebbe limitato alle sole ipotesi di insolvenza rispetto ai canoni di locazione, mentre nell'intimazione notificatagli era stato lamentato solo il mancato pagamento degli oneri accessori (nel caso di specie, delle spese condominiali).
Il Tribunale di Firenze ha ricordato come, sul punto, la Corte di legittimità abbia da tempo chiarito che gli artt. 5 e 55 della legge n. 392 del 1978 hanno introdotto, relativamente alla gravità dell'inadempimento predeterminata ex lege, alla possibilità della sanatoria ed alla concessione del termine di grazia, un'equiparazione fra canone di locazione ed oneri accessori, con la conseguenza che anche la morosità per soli oneri accessori può essere dedotta in giudizio con lo speciale procedimento di convalida ex art. 658 c.p.c. (vedi Cass. n. 1989/1835; 1987/1066).
Anche in questa ipotesi, tuttavia, va rispettato il precetto normativo di cui all'art. 5 della legge sull'equo canone, secondo il quale costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile, il mancato pagamento:
- del canone periodico, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista;
- degli oneri accessori nel termine previsto, quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.
Ciò premesso in via preliminare, il Tribunale di Firenze ha invece rigettato nel merito la richiesta di risoluzione per grave inadempimento del conduttore.
Infatti, all'esito del procedimento è emerso come i suddetti oneri condominiali fossero stati regolarmente corrisposti all'amministratore del condominio.
Pertanto, pur avendo le parti convenuto nel contratto di locazione che il conduttore avrebbe versato al locatore, per oneri condominiali, una somma mensile a titolo di acconto, salvo conguaglio da presentare alla fine di ogni anno, il fatto che il conduttore abbia pagato quanto dovuto per oneri condominiali direttamente all'amministratore senza che l'intimante abbia mai manifestato un'opposizione in tal senso o provato di essere creditore di ulteriori somme, non integra certamente un inadempimento solutoriamente rilevante.
La domanda di sfratto per morosità è stata pertanto dichiarata infondata.
Sfratto dell'inquilino che non paga: dopo quanto tempo?
Sfratto per mancato pagamento oneri condominio: considerazioni conclusive
Le conclusioni a cui è giunto il Tribunale di Firenze sono pienamente condivisibili.
Se è vero, infatti, che tra inquilino e condominio non v'è alcun rapporto e che, pertanto, l'obbligo di pagare gli oneri grava sempre sul proprietario (tant'è che l'amministratore non può agire contro il conduttore), è pur vero che l'ordinamento giuridico ammette pacificamente la possibilità che qualcuno possa pagare il debito di altri, senza che il creditore possa opporsi se non al ricorrere di giustificati motivi.
A tal proposito, l'art. 1180 c.c. contempla l'adempimento del terzo, cioè la particolare fattispecie nella quale un terzo rispetto ad un rapporto obbligatorio può adempiere la prestazione dovuta dal debitore e senza che il creditore possa opporvisi, a meno che:
- il debitore non gli abbia manifestato la sua opposizione;
- non vi sia un particolare interesse del creditore a che la prestazione sia eseguita dal debitore. Si pensi alle obbligazioni intuitu personae, come ad esempio la prestazione di un noto artista o professionista.
Mutuando tale norma generale, è sicuramente possibile che l'inquilino, anziché pagare gli oneri al proprietario affinché, a propria volta, li trasferisca al condominio, decida di adempiere direttamente nelle mani del creditore.
Si badi: siccome il creditore può rifiutare l'adempimento parziale, deve ritenersi che l'amministratore possa rifiutare il pagamento di quella parte di somme che il conduttore ritiene a lui imputabili (ad esempio, le quote ordinarie eccettuato compenso amministratore e assicurazione stabile).
Ciò che può dirsi certo, però, è che non sussiste un divieto di accettazione del pagamento da parte del conduttore, divieto che non sussiste nemmeno in caso di parzialità dell'adempimento.
