Nella relazione conclusiva illustrativa al D.Lgs. n. 149 del 2022 (in G.U. n. 245 del 19 ottobre 2022) si è precisato che, con il richiamato art. 3, comma 46, lett. a), si è data attuazione al principio contenuto nel comma 5 lett. r) della legge delega, estendendo l'applicabilità del procedimento di sfratto per morosità anche ai contratti di affitto d'azienda (entro tali limiti modificando dunque l'articolo 657 c.p.c.).
A seguito della riforma Cartabia (da giugno 2023) è stato così modificato l'articolo 657 c.p.c. che rimane sotto il titolo "Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione", ma prevede attualmente l'estensione della procedura di sfratto all'affitto d'azienda e al comodato d'uso.
Il successivo articolo 658 c.p.c. (Intimazione di sfratto per morosità), dopo la riforma Cartabia, afferma che il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite dall'articolo 657 c.p.c. anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti (se il canone consiste in derrate, il locatore deve dichiarare a norma dell'articolo 639 la somma che è disposto ad accettare in sostituzione).
L'estensibilità del procedimento di sfratto per morosità al contratto di affitto di azienda
La legge n. 206/2021, recante Delega al Governo per l'efficienza del processo civile e per la revisione della disciplina degli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie e misure urgenti di razionalizzazione dei procedimenti in materia di diritti delle persone e delle famiglie nonché in materia di esecuzione forzata, all'art. 1, comma 5°, lettera r), aveva espressamente previsto che nell'esercizio della delega il decreto o i decreti legislativi recanti modifiche al codice di procedura civile in materia di processo, tra l'altro, dovessero estendere "l'applicabilità della procedura di convalida, di licenza per scadenza del contratto e di sfratto per morosità anche ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto d'azienda". Come emerge dalla lettura dell'articolo 658 c.p.c. il legislatore, non sembra aver seguito le chiare indicazioni contenute nella legge delega: in altre parole l'articolo 658 c.p.c., nel disciplinare lo sfratto per morosità, non ha menzionato i contratti di comodato e quelli di affitto d'azienda.
Tale contradditoria situazione ha fatto sorge un dubbio circa l'estensibilità del procedimento di sfratto per morosità al contratto di affitto di azienda.
Interpretazione restrittiva dell'estensione dello sfratto per affitto d'azienda
Il Tribunale di Foggia ha escluso l'estensione dell'utilizzo del procedimento di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c. all'ipotesi di affitto di azienda (ordinanza 16 ottobre 2023). Secondo lo stesso giudice, sebbene la legge delega prevedesse l'estensione, al comodato di immobili ed all'affitto di azienda, anche del procedimento di sfratto per morosità, con il decreto delegato non è stato tuttavia toccato in alcun modo il testo dell'art. 658 c.p.c. In considerazione della soluzione normativa adottata in via definitiva, ad avviso del Tribunale, tale estensione appare forzata, proprio in considerazione della mancata modifica dell'art. 658 c.p.c.; di conseguenza il giudicante ha ritenuto che non sia possibile invocare il richiamo alle modalità stabilite nell'articolo precedente ivi contenuto, in quanto il riferimento riguarda chiaramente il tipo di processo e non i singoli casi ivi previsti.
Questa tesi emerge anche dalle linee guida del Tribunale di Roma (VI sez. civ.) - orientamenti e prassi della sezione nei procedimenti per convalida di sfratto (versione aggiornata al mese di maggio 2023) secondo cui il procedimento di convalida si sfratto per morosità (art.658 c.p.c.) è esperibile soltanto riguardo ai contratti di locazione di immobili urbani (anche in caso di locazione di una stanza o porzione individuata di unità immobiliare).
Utilizzo della procedura di sfratto per morosità per il mancato pagamento dei canoni di affitto di azienda: la tesi favorevole
Il Tribunale di Verona con ordinanza dell'11 luglio 2023, visto l'articolo 658 e 663 c.p.c., ha convalidato uno sfratto per morosità avente ad oggetto un contratto di affitto di ramo d'azienda ed ha, contestualmente, emesso anche ingiunzione di pagamento per la somma intimata ed i canoni a scadere sino all'effettivo rilascio (nello stesso senso Trib. Milano ordinanza 18 dicembre 2023). Del resto nelle linee guida dello stesso Tribunale è stato precisato quanto segue: "si condivide la soluzione interpretativa che sostiene l'applicabilità del procedimento ex art. 658 c.p.c. anche nell'ipotesi di morosità relativa ai canoni di affitto d'azienda, tenuto conto della previsione contenuta nell'art. 1 comma 5 lett. r) della legge n. 206/21, dell'estensione all'affitto di azienda del procedimento previsto dall'art. 657 c.p.c. e del riconoscimento giurisprudenziale dell'applicabilità dell'art. 658 c.p.c. anche in fattispecie diverse dalla locazione, come l'affitto di fondi rustici". Questa interpretazione "estensiva" sembra coerente con la posizione della giurisprudenza che ha già sostenuto l'applicabilità del procedimento speciale dello sfratto per morosità anche nei confronti dell'affittuario coltivatore direttoti dell'affittuario coltivatore diretto, del mezzadro e del colono (Cass. civ., 20/08/2015 n., 17008; Cass. civ., 08/08/1984, n. 4638; Trib. Milano 23 maggio 2003).
Limiti della sanatoria per morosità nell'affitto d'azienda
Nel caso del contratto di affitto di azienda le disposizioni in tema di sanatoria e di ricorso alla concessione del termine di grazia, riguardando solo la locazione, non possono trovare applicazione. In ogni caso anche nel caso dello sfratto per morosità intimato in relazione al contratto di affitto di azienda il pagamento effettuato dopo la notifica dell'atto di citazione, essendo comunque tardivo, può valere solo a purgare la morosità, ma non certo a cancellare l'inadempimento.