Con la legge di riforma del condominio nel novellato art. 1129, comma 15 c.c., si precisa che "per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV", vale a dire le disposizioni di cui agli artt. 1703 e ss., in tema di contratto di mandato.
Di conseguenza trova conseguente applicazione la presunzione di onerosità di cui all'art. 1709 c.c. e quindi, al pari di qualsiasi altro mandatario, all'amministratore di condominio spetta un compenso per l'attività svolta, salvo il caso in cui sia stata espressamente pattuita la natura gratuita della prestazione.
È fondamentale evidenziare però che, ai sensi del comma 14 dell'art. 1129 c.c. all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, l'amministratore deve specificare analiticamente l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività da svolgere.
L'obbligo è posto a pena di nullità e può essere assolto mediante preventiva offerta scritta.
Si può quindi affermare che nel redigere la sua offerta, (considerando l'ultimo rendiconto condominiale, l'entità della gestione economica, usando quale parametro un dato corrispettivo per ciascuna unità immobiliare ecc.), l'amministratore è tenuto a precisare il compenso annuale ma anche ad elencare le prestazioni da considerarsi non comprese nell'emolumento ordinario, specificando le misure dei compensi per le diverse incombenze.
E se l'ammontare del compenso richiesto non viene indicato nella delibera che conferisce l'incarico, né emerge dal verbale? La questione è stata tratta dalla Corte di Appello di Palermo nella sentenza n. 1792 del 2 novembre 2022.
Nomina dell'amministratore e mancata specificazione analitica dell'importo dovuto a titolo di compenso: la vicenda
Dopo aver svolto l'attività di amministratore per circa quindici anni (fino al 30.3.2015) il detto professionista invitava i condomini al pagamento delle competenze a lui spettanti senza però ottenere la somma richiesta; di conseguenza chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio, decreto poi opposto.
I condomini, infatti, aveva avanzato domanda riconvenzionale chiedendo la condanna dell'ex amministratore al pagamento di una somma per alcune inadempienze.
Il Tribunale accoglieva l'opposizione, revocava il decreto e rigettava la domanda riconvenzionale dei condomini.
L'ex amministratore si rivolgeva alla Corte di Appello rilevando di aver prodotto le delibere assembleari contenenti la conferma quale amministratore per gli anni dal 2010 al 2014 e la delibera di revoca (del 30.3.2015), nonché l'approvazione da parte dei condomini del bilancio ove risultava il debito per i compensi all'amministratore a partire dal 2010. In ogni caso notava che, essendo pacifico lo svolgimento dell'attività quale amministratore, il giudice di primo grado avrebbe dovuto condannare il condominio al pagamento dei compensi liquidandoli in via equitativa, ove li avesse ritenuti non provati nel loro esatto ammontare.
La decisione
La Corte di appello ha ricordato che dopo la riforma del condominio e a decorrere dal 18 giugno del 2013 la specificazione del compenso costituisce un elemento essenziale del contratto di amministrazione e non tollera equipollenti, quali l'approvazione del bilancio.
Tenendo conto di quanto sopra il giudice di secondo grado ha precisato che per i compensi maturati anteriormente all'entrata in vigore dell'art. 1129, comma 14, c.c. (18.6.2013) l'approvazione del bilancio consuntivo 2013 da parte dell'assemblea dei condomini del 1.10.2014 è risultata idonea per provare del credito maturato dall'ex amministratore, atteso che nel bilancio sono stati indicati gli importi a titolo di compensi per ciascun anno.
Secondo la Corte quindi i condomini devono certamente corrispondere i compensi per il periodo giugno-dicembre 2010, gennaio-dicembre 2011, gennaio-dicembre 2012, gennaio-giugno 2013. Al contrario - come giustamente evidenzia la Corte - per i compensi - crediti successivi al 18.6.2013, la mancata specificazione analitica dell'importo dovuto a titolo di compenso all'amministratore, come previsto dall'art. 1129, comma 14, c.c., ha determinato la nullità dei mandati e, conseguentemente, l'inesigibilità dei compensi successivi all'entrata in vigore della riforma del condominio.
Irrilevante, quindi, la circostanza che nella successiva assemblea del 1.10.2014 sia stato approvato il bilancio consuntivo 2013 ed il bilancio preventivo 2014. In altre parole per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall'assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto.
