Prima di affittare un appartamento, il potenziale conduttore, magari accompagnato dai propri familiari, visita l'immobile per verificarne le condizioni e le caratteristiche. Solo dopo aver appurato che il bene corrisponde alle proprie esigenze e che il corrispettivo per la locazione è per lui adeguato, procederà, quindi, alla firma del contratto.
Nel caso in commento, però, prima di stipulare la locazione, pare che il locatario non si sia accorto dei ripetitori telefonici presenti sul lastrico solare dell'edificio. A detta del conduttore, tale circostanza aveva condizionato il suo consenso, evidentemente, formatosi in maniera erronea. La locazione era, perciò, invalida.
Ne scaturiva, quindi, la lite con il proprietario dell'appartamento, appena sfociata nella recente sentenza del Tribunale di Cosenza n. 2145 del 20 dicembre 2022.
In particolare, in quest'occasione, l'ufficio calabrese è stato chiamato a risolvere i seguenti dubbi: la presenza dei ripetitori telefonici sul lastrico di un edificio può non essere notata dal potenziale conduttore di un appartamento? La predetta circostanza può condurre all'annullamento del contratto di locazione?
Prima di vedere come ha risposto il Tribunale, vediamo cosa è accaduto in questo fabbricato calabrese.
Ripetitori sul tetto del palazzo: è annullabile la locazione di un appartamento? Il caso concreto.
Nel febbraio del 2020, due persone prendevano in affitto un appartamento e un box facenti parte di un edificio. Il canone di locazione era fissato in € 1.000,00 cui bisognava aggiungere le spese condominiali.
Sei mesi dopo, però, cioè nel giugno dello stesso anno, i conduttori decidevano di rilasciare l'immobile senza alcun preavviso e senza versare alcuna indennità.
La ragione di tale comportamento stava nella presenza di alcuni ripetitori telefonici sul lastrico solare del fabbricato.
A detta dei locatari, alla firma del contratto, non si erano accorti della predetta circostanza, alquanto pericolosa per la loro salute. Insomma, la locazione era stata sottoscritta per errore e doveva considerarsi annullabile.
Il proprietario dell'appartamento, più precisamente una società, non era, però, accondiscendente con le rimostranze dei conduttori. Secondo la versione del locatore, l'immobile era stato adeguatamente visionato dalla controparte e trovato di suo gradimento. Appariva, perciò, inverosimile che nessuno si fosse accorto della presenza dei ripetitori.
Inoltre, l'edificio aveva altri appartamenti, regolarmente abitati, per cui l'asserito pericolo alla salute era del tutto immotivato.
La diatriba, quindi, si spostava in sede giudiziale dove il locatore chiedeva il pagamento dei sei mesi di mancato preavviso, alcune spese condominiali e una piccola somma a titolo di risarcimento per dei danni riscontrati nell'immobile dopo il suo rilascio.
Ebbene, valutati gli atti, la domanda principale era accolta. Per l'effetto, i conduttori erano condannati al versamento delle sei mensilità richieste, detratta, però, la cauzione in possesso del locatore.
È possibile recedere dal contratto di locazione abitativa
Il conduttore di un appartamento o di una villetta, tanto per fare degli esempi, può recedere dal contratto di locazione con un preavviso di almeno sei mesi, giustificando questa scelta con dei gravi motivi.
È la legge a prevedere il diritto di recesso dell'inquilino «Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi (art. 3 co. 6 Legge 431/1998)».
Perciò, la presenza o meno nel contratto di affitto della clausola in cui si prevede la descritta facoltà è del tutto irrilevante. Non è, infatti, possibile negare tale diritto al conduttore.
Una volta esercitato e comunicato il recesso, anche se l'immobile dovesse essere rilasciato anzitempo, per ipotesi subito dopo il preavviso, al proprietario spetterebbero, comunque, i sei mesi di affitto.
Disdetta immediata contratto locazione, è possibile?
Nella vicenda in esame, invece, l'appartamento è stato riconsegnato al locatore senza alcun preavviso. Inoltre, in merito ai sei canoni dovuti, il conduttore ha negato ogni addebito sulla base della presunta annullabilità del contratto per un errore/vizio nel consenso alla sua firma. Ciò è stato legittimo e corretto?
È possibile non notare la presenza dei ripetitori telefonici sul lastrico di un edificio?
In ogni contratto di locazione è presente quella dicitura secondo la quale il conduttore dichiara di aver visionato l'immobile e di averlo trovato in buono stato.
Si tratta di un'affermazione essenziale, visto che il locatore è obbligato a consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione (art. 1575 c.c.).
Ebbene, com'era immaginabile, la predetta clausola era presente anche nel contratto di cui alla sentenza in commento.
In ragione di tale circostanza, il Tribunale di Cosenza ha escluso che la parte conduttrice non si fosse accorta della presenza dei ripetitori sul lastrico solare. Per le dimensioni del manufatto e la loro visibilità (si può aggiungere, anche dalla strada), era inverosimile affermare il contrario, visto che l'immobile era stato visitato e valutato.
Inoltre, il fatto che vi fossero altre abitazioni nel fabbricato, senza che nessuno avesse sollevato qualche contestazione, rendeva non riconoscibile per la controparte l'eventuale errore in cui sarebbe incorso l'inquilino (art. 1428 c.c.). Non vi era ragione, infatti, per non fare affidamento sulla piena e consapevole adesione alla locazione di un appartamento abitabile come tutti quanti gli altri nell'edificio.
Per tutti questi motivi, la domanda di annullamento del contratto è stata respinta.
