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Per l'installazione di un ripetitore sul lastrico condominiale può bastare la maggioranza semplice
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Per l'installazione di un ripetitore sul lastrico condominiale può bastare la maggioranza semplice

Installazione di ripetitori telefonici sul lastrico condominiale

Avv. Alessandro Gallucci 

Quante volte l'assemblea condominiale si è trovata a decidere sulla richiesta degli operatori telefonici o più in generale di telecomunicazioni di poter installare ripetitori sul lastrico condominiale?

In quante circostanze si è litigato sulle maggioranze necessarie per deliberare la concessione dell'uso della copertura?

È un'innovazione, si diceva, c'è bisogno della maggioranza qualificata!

No! Si obiettava: si costituisce un diritto reale, quindi è necessario il consenso di tutti i condòmini.

Oppure, ancora: è ordinaria amministrazione, una semplice locazione, basta il consenso della maggioranza semplice.

Il ventaglio delle soluzioni era articolato e quindi l'incertezza notevole. Come spesso accade in materia condominiale sono dovute intervenire le Sezioni Unite a fare luce sulla questione.

Cambio di destinazione, innovazione e uso comune in condominio: la Corte di Cassazione fa il punto

La sentenza n. 8435 del 30 aprile 2020 aiuta a far luce sulla questione, anzi, meglio, fa chiarezza.

Nel farlo ci dice che molto dipende dai contratti stipulati dalle parti e che in questo contesto nulla vieta che per la locazione del lastrico solare possa bastare anche il voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea ed almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio.

Una sentenza corposa, un ragionamento chiaramente sviluppato in più di trenta pagine è difficile da sintetizzare in pochi righi: molto gli spunti di riflessione dati dalle Sezioni Unite, tanto in tema di condominio, quanto di diritti reali e contratti.

Noi ci soffermeremo sugli aspetti salienti che più propriamente interessano gli addetti ai lavori in relazione all'ambito condominiale.

L'installazione di un ripetitore non è un'innovazione… se l'installazione è fatta a favore di un terzo

La sentenza arriva al termine di un iter giudiziario iniziato con l'impugnazione di una delibera che aveva autorizzato a maggioranza l'installazione di un impianto di ripetitore di telefonia cellulare.

La delibera fu invalidata in primo grado e quella sentenza confermata in appello. Da qui il ricorso in Cassazione, l'evidenziazione di un contrasto interpretativo da parte della Secondo Sezione, la remissione della causa al Primo Presidente e da questi alle Sezioni Unite.

=> Immissioni da impianto di telefonia cellulare e regolamento condominiale

Una delle prime questioni che le Sezioni Unite affrontano è quella del carattere innovativo dell'installazione del ripetitore.

Come possiamo sintetizzarlo?

Non si può dire che non lo sia, infatti, «un lastrico solare sul quale venga realizzato un manufatto mantiene, ciò non di meno, la propria funzione di copertura del fabbricato e di protezione del medesimo dalle intemperie, ma tuttavia perde, per la parte della sua estensione su cui il manufatto insiste, la destinazione al calpestio» (Cass. SS.UU. 30 aprile 2020 n. 8435 ).

Eppure, dicono i giudici, nel caso del ripetitore installato affinché sia un terzo a trarne utilità, viene a mancare il beneficio per il condominio e quindi in carattere innovativo, in termini strettamente condominiali, dell'opera. La sentenza è utile anche perché dà conferma alla ripetuta definizione d'innovazione cui fanno ricorso giurisprudenza e dottrina.

Contratto di cessione temporanea dell'uso del lastrico, tra diritto reale e diritto persone di godimento

Chiarito il primo aspetto, i giudici passano a quello centrale e più complesso: come qualificare il diritto costituito dal contratto di cessione dell'uso dell'area? Contratto col quale si costituisce un diritto reale di godimento, come tale necessitante del consenso di tutti i condòmini, ovvero contratto di costituzione di un diritto personale di godimento, come tale bastevole dell'approvazione a maggioranza.

Al riguardo la Corte parte chiarendo un aspetto non secondario: il ripetitoredi segnale è un bene immobile. Gli ermellini sviluppano un articolato ragionamento che porta a questa conclusione.

Detto ciò essi chiariscono che il contratto col quale si conviene l'installazione del suddetto ripetitore può costituire tanto un diritto reale di godimento (nella specie per una serie di ragioni connesse alla tipologia di godimento solo un diritto reale di superficie), quanto un diritto personale di godimento, esattamente per il tramite di un contratto atipico, rispetto al quale trovano però applicazione le norme dettate in materia di locazione, in particolar modo la Corte si sofferma con particolare attenzione sull'art. 1599 c.c. rubricato (Trasferimento a titolo particolare della cosa locata).

In effetti per gli ermellini era importante, premessa la natura immobile del bene ripetitore, e considerate legittime entrambe le tipologie contrattuali (diritto reale o personale di godimento), chiarire quali fossero le conseguenze logico giuridiche della scelta di ognuna di esse.

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Contratto di cessione temporanea dell'uso del lastrico, spetta la giudice eventualmente adito dire di che contratto si tratta

Che si tratti di diritto reale ovvero personale di godimento è questione rimessa all'apprezzamento del giudice di merito chiamato a valutare quel contratto.

La Cassazione, come sappiamo, non ha potere di valutare la scelta di merito, se adeguatamente motivata. Essa può dire se il giudice ha giudicato legittimamente.

E su questo punto dà precise indicazioni.

Va considerato un contratto costitutivo di un diritto reale di godimento quello che pone l'attenzione sul bene lastrico, creando un diritto che ne consente la più ampia fruizione e rispetto al quale l'installazione del ripetitore rappresenti l'occasione d'uso, non la ragione fondante del patto.

Viceversa se il contratto istituisce un diritto che prevede per l'impresa come interesse principale del beneficiario quello di installare il ripetitore, ecco che allora il contratto va qualificato come contratto costitutivo di un diritto personale di godimento.

Contratto di cessione temporanea dell'uso del lastrico, spetta la giudice eventualmente adito dire di che contratto si tratta

Che si tratti dell'uno o dell'altro , si diceva in precedenza, è questione che spetta al giudice di merito decidere.

Nel caso di specie, dice la Corte, il giudice d'appello aveva esercitato male i propri poteri in quanto ad affermare, facendo propria l'opinione di un precedente giurisprudenziale di merito, che «la deliberazione dell'assemblea di un edificio condominiale che approvi la locazione di una porzione del tetto comune per l'istallazione di un'antenna radio base per telefonia cellulare deve essere qualificata come autorizzativa di una costruzione e quindi costitutiva di un diritto reale di superficie in favore dell'apparente conduttore» (Cass. SS.UU. 30 aprile 2020 n. 8435).

A tale affermazione, però, dice la Cassazione non ha poi fatto seguito una concreta analisi del contenuto degli accordi conclusi tra il Condominio e la società che aveva chiesto l'installazione del ripetitore.

Come dire: il giudice non ha valutato e quindi deciso se quel contratto costituiva un diritto reale ovvero personale di godimento.

Assemblea, prerogative e limiti delle competenze

La qualificazione della natura del diritto costituendo o costituito è fondamentale per capire quali sono le maggioranze che devono essere raggiunte, ovvero per valutare la legittimità della decisione dell'assemblea.

Sul punto la Cassazione è chiarissima: per i contratti che costituiscono diritti personali di godimento «di durata non superiore a nove anni è sufficiente la maggioranza prevista per gli atti di ordinaria amministrazione dal secondo e dal terzo comma dall'articolo 1136 c.c., a seconda che si tratti di prima o di seconda convocazione dell'assemblea condominiale» (Cass. SS.UU. 30 aprile 2020 n. 8435).

In pratica, dunque, in seconda convocazione per l'approvazione della sottoscrizione del contratto è sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei presenti e almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio.

Per contratti ultra novennali e per quelli, di qualunque durata essi siano, costitutivi di un diritto reale di godimento, il consenso di tutti i condòmini (art. 1108, terzo comma, c.c.).

Scarica Cass. Civile Sent. n. 8435 del 30/04/2020

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