Si segnala un'interessante sentenza resa dalla Corte d'Appello di L'Aquila (la numero 731 del 8 maggio 2022), la cui importanza deriva dal fatto di essere figlia della nota pronuncia, resa a Sezioni Unite, della Corte di Cassazione, n. 8435/2020, con cui il Supremo consesso si è espresso a riguardo del seguente quesito: per l'installazione del ripetitore di telefonia sul lastrico occorre la maggioranza o l'unanimità?
Dopo la pronuncia delle Sezioni Unite la causa veniva riassunta innanzi al giudice del rinvio, cioè davanti alla sopracitata Corte d'Appello di L'Aquila, la quale ha dovuto pronunciarsi adeguandosi al principio di diritto espresso dalla Suprema Corte. Vediamo qual è stata la soluzione alla domanda appena ricordata, e cioè se per l'installazione del ripetitore sul lastrico serve la maggioranza o l'unanimità.
Controversia sull'installazione di un ripetitore sul lastrico condominiale
Nel lontano 2011 il Tribunale di Pescara accoglieva la domanda proposta da due condòmini, dichiarando la nullità della delibera con la quale era stata concessa in locazione a una società di telecomunicazioni una porzione del lastrico solare condominiale per l'installazione di un impianto ripetitore di telefonia mobile cellulare e delle relative apparecchiature di supporto.
A fondamento della decisione si era ritenuto che l'installazione dell'impianto su lastrico (di uso comune a tutti i condòmini) era da considerare innovazione che avrebbe richiesto il consenso di tutti i condòmini e che, comunque, il contratto con cui il condominio aveva concesso di installare il ripetitore era qualificabile come costitutivo di diritto di superficie per il quale era comunque necessaria l'unanimità ex art. 1108 c.c.
La Corte d'appello era conforme. Veniva quindi proposto ricorso per Cassazione.
La causa veniva rimessa alle Sezioni Unite sulla questione di massima di particolare importanza: «se è necessario il consenso di tutti i partecipanti, ai sensi dell'art. 1108, c.3, c.c. per l'approvazione del contratto col quale un condominio conceda in godimento ad un terzo, dietro il pagamento di un corrispettivo, il lastrico solare o altra idonea superficie comune, allo scopo precipuo di consentirgli l'installazione di infrastrutture ed impianti (nella specie necessaria per l'esercizio del servizio di telefonia mobile) che comportino la trasformazione dell'area, riservando comunque al detentore del lastrico di acquisire e mantenere la proprietà dei manufatti nel corso del rapporto come alla fine dello stesso».
Decisioni delle Sezioni Unite sulla gestione dei lastrici condominiali
Assegnata la causa alle Sezioni Unite, veniva pronunciata la sentenza n. 8435/2020. Il quesito riguardava quindi la qualificazione e la conseguente disciplina applicabile al contratto con cui un condominio concede ad un terzo, a titolo oneroso, il godimento del lastrico solare di proprietà comune per installarvi un ripetitore di segnale.
La Suprema Corte conclude affermando che il progetto negoziale in esame può perseguirsi attraverso due schemi alternativi:
- ad effetti reali (contratto costitutivo del diritto di superficie), con necessità di approvazione dei condòmini all'unanimità;
- ad effetti obbligatori (concessione ad aedificandum). In questo caso, trattasi di contratto atipico ascrivibile alla disciplina della locazione per cui è sufficiente la maggioranza dei condòmini, purché l'accordo non abbia durata ultranovennale.
In pratica, se l'installazione è frutto di una concessione ad effetti obbligatori, lo schema negoziale di riferimento è un contratto atipico di concessione ad edificare, assimilabile alla locazione e soggetto, ove non espressamente previsto, alla relativa disciplina.
Ripetitore sul lastrico: serve la maggioranza o l'unanimità?
Riassunta la causa innanzi alla Corte d'Appello di L'Aquila, il collegio abruzzese ha dovuto verificare se l'atto di amministrazione compiuto dal condominio abbia avuto ad oggetto, nell'intenzione delle parti stipulanti, la costituzione di un
diritto reale di superficie o la mera facoltà di installazione dell'impianto per una durata novennale, in forza di un accordo ad effetti meramente obbligatori, posto che il tale ultimo caso, ai sensi del disposto dell'art. 1108 c.c., ai fini dell'adozione della relativa deliberazione, non sarebbe richiesta l'unanimità dei consensi ma quella della maggioranza dei comunisti.
Secondo la Corte d'Appello di L'Aquila la disciplina specifica del contratto porta a ritenere che si verta nella seconda ipotesi, ricorrendo diversi elementi che lasciano intendere la volontà delle parti di costituire un vincolo contrattuale ad effetti personali, tra cui:
- il nomen juris (contratto di locazione) del contratto;
- la stipula per scrittura privata;
- l'espressa previsione contrattuale che il diritto di installazione e mantenimento dell'impianto costituiscono condizione essenziale ed imprescindibile per la stipula e validità del contratto per tutta la sua durata;
- la ripartizione del compenso complessivo in canoni annuali rivalutabile ai sensi della L.392/78;
- la facoltà concessa alla conduttrice di cessione del contratto (e non del manufatto) e di sublocare il bene.
Conseguentemente, non è richiesta la unanimità dei consensi ma la maggioranza di cui all'art.1108, comma primo, c.c., venendo in discussione l'adozione di una delibera con la quale il condominio decide di stipulare il contratto con il quale concede ad un terzo lo jus aedificandi sul lastrico solare, dietro pagamento di un corrispettivo per la installazione di infrastrutture e con facoltà di asportare i manufatti al termine della locazione, per un periodo limitato di nove anni.
La delibera impugnata perché adottata a maggioranza deve quindi ritenersi perfettamente valida.
