Che cosa bisogna fare se il contratto di locazione così detto 4+4 sta per scadere e lo si vuole rinnovare, ma a nuove condizioni?
Si badi: la scadenza cui si fa riferimento è quello del secondo quadriennio, in quanto il primo rinnovo, salvo particolari casi di disdetta da parte del locatore, è previsto alle medesime condizioni.
Altro elemento da tenere in considerazione: la procedura di rinnovo a nuove condizioni (le cui formalità sono uguali a quelle di disdetta/recesso) sono attivabili da entrambe le parti, ossia tanto dal proprietario, quanto dal conduttore.
La disciplina della procedura è prevista dall'art. 2, primo comma, legge n. 431 del 1998 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo).
Che cosa dice la norma?
Innanzitutto si fa riferimento alla seconda scadenza e si specifica che ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura del rinnovo a nuove condizioni o della correlativa rinuncia al rinnovo.
L'art. 2 in esame specifica che tali intenzioni debbono essere comunicate all'altra parte almeno sei mesi della scadenza del contratto. Per intenzione s'intende non solamente la manifestazione della volontà di concludere un contratto a nuove condizioni, ma anche le condizioni medesime.
Poche le cause che consentono al locatore di risolvere il contratto prima della sua scadenza
Tizio, proprietario di un'unità immobiliare, al termine dell'ottennio di locazione intende chiedere a Caio, conduttore, un aumento del canone di affitto. Si tratta di un rinnovo a nuove condizioni che deve seguire le prescrizioni appena indicate.
Sempronio, inquilino di un appartamento di proprietà di Mevio, al termine del contratto vorrebbe rimanere nell'appartamento, pagando di meno. Si tratta della medesima procedura di rinnovo a nuove condizioni.
Che cosa può/deve fare chi ha ricevuto la comunicazione dell'intenzione di rinnovo a nuove condizioni?
Il primo comma dell'art. 2 l. n. 431/98 specifica che entro sessanta giorni dalla ricezione della raccomandata, la parte interpellata (proprietario o conduttore a seconda dei casi) deve rispondere alla richiesta.
Rinnovo del contratto 4+4, per quanti anni?
Il contenuto della risposta è libero, ossia esso può sostanziarsi in una risposta affermativa, in una risposta negativa secca, oppure in una controproposta. Se non si raggiunge un accordo il contratto deve considerarsi cessato; termine ultimo per la conclusione del nuovo contratto, in assenza di specifiche tempistiche indicate nelle varie comunicazioni, è la scadenza del contratto oggetto di trattativa per rinnovo a nuove condizioni.
Se l'interpellato non risponde, tale silenzio deve intendersi quale volontà di cessare il contratto.
Se, avvicinandosi la scadenza, le parti non dicono nulla, il contratto originariamente firmato si considera prorogato per uguale durata. Non sono mancate in giurisprudenza (cfr. Cass. 1 febbraio 2016 n. 1881) prese di posizione tese a specificare che il contratto si rinnova solamente per ulteriori quattro anni e non come il primo per 4+4.
Questa il testo della norma di riferimento della procedura di rinnovo:
“[…]. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.
La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo.
In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione.
In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni” (art. 2, primo comma, l. n. 431/98).
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