Il Tribunale di Palermo, con sentenza n. 728 pubblicata il 5 febbraio 2024, è tornato sulla questione concernente il numero di deleghe ammesse in seno all'assemblea condominiale. Il problema interessa tanto il caso in cui il condominio formato da più di venti unità immobiliari, ed in questa circostanza è la legge che dispone quante siano le deleghe che possono essere affidate, sia l'ipotesi in cui vi sia una norma regolamentare che limiti il conferimento della delega ad un numero predeterminato.
La modifica dell'art. 67 disp. att. c.c., che ha regolamentato anche la rappresentanza nel supercondominio, non è intervenuta imponendo limiti alla rappresentanza dal punto di vista soggettivo, talchè permane la libertà di affidare la delega anche ad un soggetto esterno alla compagine condominiale. Unica preclusione introdotta dal legislatore è il fatto che all'amministratore non possono essere conferite deleghe.
Annullata la delibera se le deleghe superano il numero previsto dal regolamento. Fatto e decisione
Un condomino impugnava una delibera assembleare per tre specifici motivi: La mancata esibizione, dopo rituale richiesta, della documentazione contabile concernente i rendiconti in approvazione; la violazione di una norma del regolamento condominiale, rispetto alla quale un condomino aveva partecipato all'assemblea con un numero di deleghe superiore a quelle consentite regolamento nonché, infine, per asserito conflitto di interessi del delegato in quanto padre dell'amministratore.
Il condominio si costituiva in giudizio contestando tali doglianze ed affermando che l'amministratore aveva dato al condomino la disponibilità di visionare la documentazione, nonché ad inviargliela sulla mail del figlio del portiere, con relative spese a carico del richiedente.
Quanto alla violazione della norma regolamentare, ad avviso del condominio, l'art. 67 disp att. c. c non è applicabile ai condomìni che abbiano meno di venti partecipanti, mentre nessun conflitto di interessi poteva ravvisarsi tra delegante e delegato essendo esso stesso un condomino.
La domanda è stata accolta dal Tribunale per un solo motivo, ritenuto assorbente nei confronti di tutti gli altri: ovvero la violazione del regolamento di condominio.
Il giudice del merito ha espressamente richiamato in punto di clausola regolamentare di pari oggetto che essa, in quanto "volta a limitare il potere dei condomini di farsi rappresentare nelle assemblee è inderogabile, in quanto posta a presidio della superiore esigenza di garantire l'effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell'interesse comune dei partecipanti alla comunione, considerati nel loro complesso e singolarmente, sicché la partecipazione all'assemblea di un rappresentante fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento suddetto, comportando un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera, do luogo ad un'ipotesi di annullabilità della stessa, senza che possa rilevare il carattere determinante del voto espresso dal delegato per il raggiungimento della maggioranza occorrente per l'approvazione della deliberazione" (Cass. 28 marzo 2017, n. 8015).
Il Tribunale, pertanto, ha fatto corretta applicazione del presente principio, dal momento che nel regolamento condominiale una clausola specifica imponeva che ogni delegato non potesse rappresentare più di tre condomini, mentre in effetti i rappresentati erano stati quattro.
Per quanto concerne, infine, poi l'inderogabilità dell'articolo 67, sancita dall'articolo 72 disp. att. c. c., è stato rilevato che la stessa riguarda solo un'eventuale norma regolamentare più permissiva, che preveda un numero di deleghe maggiori rispetto a quello massimo previsto dalla legge, ma non ha anche l'eventuale previsione di una disposizione regolamentare più rigorosa, che si spinga a prevedere un numero di deleghe ancora più basso di quello previsto dall'articolo 67 cit.
A conclusione, quindi, la domanda di annullamento della delibera è stata accolta.
Considerazioni conclusive
L'art. 67 disp. att. c.c. è stato completamente rivisitato dalla legge n. 220/2010 che ha rivoluzionato il testo previgente. Infatti, in passato la rappresentanza in assemblea era stata prevista solo in via del tutto generica, stabilendo il diritto di ciascun condomino ad intervenire alla riunione tramite un delegato. Nulla di più.
Attualmente a tale genericità è stato posto un limite in considerazione del fatto che non fissare una barriera al numero delle deleghe da rilasciare, oltre un determinato numero dei condòmini, avrebbe voluto dire minare alla base il fondamento di una corretta partecipazione all'assemblea.
Infatti, permettere che nelle mani di un solo condomino si potesse concentrare un alto numero di deleghe avrebbe determinato una evidente disfunzione in rapporto al corretto svolgimento della stessa assemblea che rappresenta, con la votazione, il momento di incontro di più volontà.
Tanto più che, molto spesso, le deleghe vengono rilasciate senza alcuna indicazione da parte del delegante in merito al contenuto di quanto venga posto in votazione, con una evidente impossibilità, poi, di contestare se effettivamente l'espressione del voto corrisponda all'effettiva volontà del condomino.
In tal modo il legislatore ha pensato, con riferimento ai condomìni formati da più di venti partecipanti, di fissare il numero delle deleghe ad un determinato quoziente, che non deve superare il quinto dei condomini e del valore proporzionale.
Questo non è tutto. Infatti, se in passato la delega poteva essere anche orale, perché si riteneva che solo il delegante potesse contestare la legittimazione del voto espresso dal delegatario, oggi non è più così, avendo il legislatore stabilito che la volontà del condomino a farsi rappresentare in assemblea debba essere espressa per scritto.
Ciò non esclude che vi sia la possibilità di contestare la validità della delega scritta da parte di chi l'abbia conferita ma, come ritenuto dalla Corte "i rapporti fra il rappresentante intervenuto ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante deve ritenersi legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega scritta, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto" (Cass. 7 luglio 2004, n. 12466).
A ciò si deve aggiungere che l'attuale testo dell'art. 67 ha escluso categoricamente che la delega - come avveniva in passato - possa essere rilasciata all'amministratore.
Ciò detto, il caso oggetto della controversia riguarda un ulteriore aspetto della problematica, ovvero la sussistenza di una norma regolamentare che possa disciplinare in modo specifico la questione della rappresentanza in assemblea.
Posto che ai sensi dell'art. 72 disp. att. c.c. l'art. 67 viene indicato come norma inderogabile e che il regolamento richiamato dalla legge non può che essere solo quello assembleare di cui dall'art. 1139 c.c., c'è da chiedersi se la disposizione possa essere oggetto di deroga allorché ci si trovi di fronte ad un regolamento contrattuale.
Intendendosi per questo quello predisposto dall'originario proprietario dell'intero edificio ed in sede di vendita accettato dai condomini nei singoli atti di acquisto, ovvero il regolamento approvato successivamente in assemblea ma con il consenso unanime degli stessi (per intenderci 1000/1000 millesimi).
In questo caso ci si verrebbe a trovare di fronte ad un vero accordo contrattuale,2 che dovrebbe essere pienamente valido ma solo alla già menzionata condizione.
In ogni caso non si può non concordare con la decisione assunta dal Giudice palermitano il quale, trattandosi tra l'altro di un condominio di dimensioni inferiori alle venti unità immobiliari indicate nell'art. 67 cit., ha accolto la domanda attrice sulla base di dati di fatto che avevano confermato la violazione della norma regolamentare in relazione al legittimo numero di deleghe da affidare a ciascun condomino.
