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Deleghe e Modifica Regolamento di Condominio

DESCRIZIONE DEI FATTI: condominio con 76 condomini, quorum in 2a convocazione 26, partecipanti medi 35-40 di cuipresenti 12-15 ed il resto deleghe.

Senza deleghe NO assemblea, con 1 delega a testa IDEM (non sempre ma spesso).

Per molto tempo io ho portato zero deleghe e nessuno ha portato più di 3-4 deleghe a testa.

Dopo delle liti tra me ed altri e due volte consecutive nelle quali è mancato il n. legale ho iniziato a raccogliere deleghe portandone fino a 200 mill, con la seguente motivazione.

 

Nel RdC, l'art. sul "diritto di voto e di delega" dice che :

"Ciascun delegato non può rappresentare più partecipanti al Condominio".

Ho interpellato un avvocato e mi ha detto che questo limite (1 delega) comprime il diritto di voto tramite delega (tesi dimostrabile in giudizio), quindi è ragionevole adottare il limite dei 200 mill per ogni delegato.

Io questo faccio da circa un anno ma ora una minoranza di condomini dice che io ho uno strapotere perché con 200 mill influenzo tutte le decisioni (assieme ad altri condomini presenti che votano come me).

Ho espresso più volte quanto sopra detto in assemblea e ciò è stato verbalizzato ed ho anche dichiarato che : 1) tutti possono impugnare il verbale se ravvisano irregolarità, 2) tutti possono proporre la modifica del RdC.

 

DOMANDE

1) la mia posizione è corretta ?

 

la procedura per la modifica del RdC è :

2a) l'argomento DEVE essere nell'o.d.g. e NON può essere introdotto in assemblea perché nelle VARIE tutto si può discutere ma nulla si può decidere ?

 

2b) la maggioranza deve essere almeno 500 mill + maggioranza delle teste partecipanti all'assemblea (presenti + deleghe) ?

 

GRAZIE

Nel RdC, l'art. sul "diritto di voto e di delega" dice che :

"Ciascun delegato non può rappresentare più partecipanti al Condominio".

Ho interpellato un avvocato e mi ha detto che questo limite (1 delega) comprime il diritto di voto tramite delega (tesi dimostrabile in giudizio),

Se nel RdC è previsto che "il delegato non può rappresentare più partecipanti al Condominio", in pratica limitare ad una delega a testa è consentio, in quanto un RdC anche assembleare può limitare il numero di deleghe che ciascun delegato possa portare;

 

Se consideriamo che il rapporto delegante/delegato si svolge in un ambito qual è quello del contratto di mandato nel quale si ritiene che la fiducia sia un elemento essenziale e imprescindibile della fattispecie, non possiamo non rilevare come la seconda clausola ponga una limitazione assai più penetrante rispetto a quella posta dalla prima e come, pertanto, tale limitazione non possa essere prevista se non con il consenso unanime di tutti i soggetti interessati cioè di tutti i proprietari/condomini.

Viste in questi termini le 2 sentenze in oggetto non si pongono in alcun modo in contrasto e, anzi, appaiono perfettamente compatibili sia reciprocamente sia rispetto alla disciplina generale del condominio.

Se le affermazioni contenute nelle citate sentenze della Cassazione sono in grado di guidarci verso una conclusione che abbia valenza pratica e operativa questa non può che consistere nelle seguenti considerazioni:

1. il diritto di farsi rappresentare in assemblea non può essere in alcun modo escluso da una clausola del regolamento di condominio;

2. il regolamento di condominio può soltanto prevedere una concreta regolamentazione dell'esercizio di tale diritto entro limiti ristretti;

3. costituisce regolamentazione dell'esercizio del diritto di farsi rappresentare in assemblea quella clausola che prevede un numero massimo di deleghe conferibili. Tale clausola, vista la natura della limitazione, può essere validamente approvata dall'assemblea con la maggioranza prevista per l'approvazione delle clausole regolamentari;

4. allo stesso modo, costituisce mera regolamentazione di tale diritto la clausola che consente di attribuire la delega solo a ben determinati soggetti. In considerazione della natura di tale clausola la quale è in grado di porre un vero e proprio vincolo giuridico incidente sui diritti dei singoli - per l'approvazione della stessa è necessario il consenso unanime di tutti i condomini

(Cassazione sentenza nr. 5315 del 29.5.1998 - Cassazione sentenza nr. 4530 del -8-1982)

2a) l'argomento DEVE essere nell'o.d.g. e NON può essere introdotto in assemblea perché nelle VARIE tutto si può discutere ma nulla si può decidere ?

2b) la maggioranza deve essere almeno 500 mill + maggioranza delle teste partecipanti all'assemblea (presenti + deleghe) ?

GRAZIE

2a. nelle varie ed eventuali qualsiasi delibera approvata non all'unanimità (1000/1000), è annullabile nei modi e tempi (30 gg) previsti dall'art 1137 cc

 

2b. dipende dal tipo di argomento si tratta, non si può indovinare ...

Mia opinione.

Un regolamento di condominio può disciplinare il numero di deleghe che ciascun condomino può ricevere. Il vostro fa proprio questo, l'importante è che non si ecceda il limite dei 200 millesimi come previsto in casi specifici.

Il vostro regolamento sembrerebbe far questo, il fatto che si comprimerebbe il diritto di delega è relativo proprio perché la fattispecie è regolata come sopra.

Quindi, personalmente, alle tue domande la mia opinione è:

 

1) non sei in regola

 

2) la procedura (nel senso del necessario quorum) dipende dalla natura della clausola da inserire o modificare cioè se la stessa sia di natura regolamentare o no

"il delegato non può rappresentare più partecipanti al Condominio".

Certo che detta regola e’ scritta proprio male , si potrebbe interpretarla anche : il delegato non può essere un condomino in quanto in caso fosse delegato rappresenterebbe due partecipanti (se stesso e il delegante .

era meglio : il delegato puo’ ricevere una sola delega . Oppure il delegato non puo’ rappresentare piu’ di un delegante .

Sono d'accordo che il RdC esprime una regola lecita. Ma applicando tale regola è facile dimostrare, in giudizio, con i dati storici di 10 anni che l'assemblea troppo spesso non può iniziare i lavori per mancanza del numero legale.

Ha sempre funzionato con un numero di deleghe a testa fino a 4 (non tutti portano deleghe e non tutti ne portano 4).

Io non desisto ed aspetto che qualcuno impugni il verbale, poi andremo alla mediazione e vedremo.

Sotto questa questione ci cose sostanziali che ho NON ho descritto per brevità.

In sintesi : un disavanzo di bilancio superiore a centomila euro, molti condomini non pagano tanto l'amministratore non riesce a recuperare i crediti, riuscire a cambiare l'amministratore.

 

L'ultima questione è quella nella quale mi sono impegnato nell'ultimo anno e per questo ho raccolto molte deleghe.

Quelli che si lamentano del mio strapotere .... stanno con l'amministratore uscente (ora in prorogatio) e sono gli ex consiglieri ed i loro seguaci.

Andare in giudizio contro questa gente non mi spaventa.

x G. inga

 

2) la procedura (nel senso del necessario quorum) dipende dalla natura della clausola da inserire o modificare cioè se la stessa sia di natura regolamentare o no

La modifica dell'RdC riguarda il numero massimo di deleghe che ogni presente può partecipare. Esempio di modifica del comma esistente:

"il delegato non può rappresentare più di N partecipanti al Condominio con un massimo di di 200 mill".

Dove secondo i proponenti sarebbe N = 2 oppure a 3 (perchè i condomini non danno deleghe a quelli che sostengono questa tesi) invece le danno a me, forse perché pensano che quello che sostengo è giusto ?

"il delegato non può rappresentare più partecipanti al Condominio".

Certo che detta regola e’ scritta proprio male , si potrebbe interpretarla anche : il delegato non può essere un condomino in quanto in caso fosse delegato rappresenterebbe due partecipanti (se stesso e il delegante .

era meglio : il delegato puo’ ricevere una sola delega . Oppure il delegato non puo’ rappresentare piu’ di un delegante .

Infatti l'avv. che ho consultato ha detto che è non è interpretabile in modo univoco pertanto andrebbe interpretata da un giudice.

Secondo la Corte, le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall’originario proprietario dell’edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonchè quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino la metà dei millesimi.

Fonte:laleggepertutti.it

 

Sempre mia opinione, la modifica della clausola si cui trattasi, essendo regolamentare, può essere modificata con almeno 500 millesimi e la maggioranza dei partecipanti.

Tutto ciò, ovviamente, dopo che si sarà accertata la corretta interpretazione della clausola stessa .

 

2b. dipende dal tipo di argomento si tratta, non si può indovinare ...

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L'argomento è la modifica dell'RdC nel comma citato all'inizio:

"Ciascun delegato non può rappresentare più partecipanti al Condominio"

inserendo una clausola diversa compatibile con le norme esistenti.

 

Sempre mia opinione, la modifica della clausola si cui trattasi, essendo regolamentare, può essere modificata con almeno 500 millesimi e la maggioranza dei partecipanti.

Tutto ciò, ovviamente, dopo che si sarà accertata la corretta interpretazione della clausola stessa .

Grazie della risposta. Tutto chiaro tranne l'ultimo periodo: "Tutto ciò .......... accertata la corretta interpretazione della clausola .... ".

Secondo te prima di modificarla è necessario "accertare la corretta interpretazione" ?

Alludi al fatto che poiché io sono contrario e posso portare fino a 200 mill io + fino a 200 mill un condomino che la pensa come me ..... la votazione sarebbe irregolare ?

L'argomento è la modifica dell'RdC nel comma citato all'inizio:

"Ciascun delegato non può rappresentare più partecipanti al Condominio"

inserendo una clausola diversa compatibile con le norme esistenti.

Per modificare il numero delle deleghe che il delegato può portare è sufficiente la maggioranza del 2°c. art. 1136 cc, > teste presenti in assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dello stabile (500 mlm) --> vedi punto 3. già citato nel post #2, naturalmente questo numero potrà essere inferiore al quinto stabilito dall'art 67 Dacc ma non maggiore
Per modificare il numero delle deleghe che il delegato può portare è sufficiente la maggioranza del 2°c. art. 1136 cc, > teste presenti in assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dello stabile (500 mlm) --> vedi punto 3. già citato nel post #2, naturalmente questo numero potrà essere inferiore al quinto stabilito dall'art 67 Dacc ma non maggiore

Grazie a te ed a tutti gli altri per le risposte.

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