È ricorrente sentir affermare agli amministratori di condominio che il loro compenso finisce sempre in coda.
Certo, non mancano casi differenti, ci sono amministratori che, non mancano a dirlo, per prima cosa tra le somme percepite dai condòmini trattengono la propria quota di compenso.
Come spesso succede quando ci sono due affermazioni l'una l'estremo opposto dell'altra, la verità sta nel mezzo, o meglio: non è detto che abbia sempre ragione uno e torto l'altro, ma il più delle volte la giusta soluzione è a metà strada.
Qui di seguito, provando a fornire una risposta chiara in ragione delle norme di legge, approfondiremo la materia della priorità nei pagamenti da parte dell'amministratore di condominio.
Amministratore che si trova in una posizione peculiare in relazione al suo compenso agendo quale creditore sostanziale della somma di denaro e legale rappresentante del debitore. Un dualismo che rischia evidentemente di generare conflitti d'interesse.
Sovente, infatti, ci viene chiesto: se il denaro in cassa scarseggia l'amministratore può prelevare per corrispondersi tutto o parte del suo compenso anziché utilizzare i soldi presenti in cassa per pagare altre spese, quali ritenute d'acconto, stipendio e contributi previdenziali del portiere, bollette ecc.? Se lo fa rischia qualcosa visto che poi il condominio può incappare in sanzioni?
Obbligazioni condominiali
Senza entrare nel merito della mai troppo analizzata questione della soggettività del titolare delle obbligazioni condominiali, partiamo da un punto condiviso dalle varie teorie che si dividono il campo sulla soggettività giuridica del condominio.
L'amministratore, nella sua veste di legale rappresentante del condominio, deve adempiere alle obbligazioni contratte nell'interesse del gruppo.
L'obbligazione condominiale vede da una parte il creditore del pagamento (colui che ha prestato il servizio richiesto) e dall'altra il debitore, il condominio, cioè il gruppo dei condòmini nell'interesse del quale quella obbligazione era stata contratto.
Non è oggetto di contestazione da parte di nessuno che sia interesse dei condòmini il servizio di pulizia delle parti comuni dell'edificio, quello di illuminazione, il funzionamento dell'ascensore, ecc.
Ogni fornitore del condominio è titolare di un rapporto giuridico con la compagine. Ad ogni rapporto si applicano le norme dettate in materia di adempimento delle obbligazioni previste dal codice civile e quello specifiche dettate dalle particolari disposizioni di settore (energia elettrica, gas, ecc.) e contrattuali.
Obbligazioni condominiali e principi generali
Mettendo da parte gli aspetti di specifico riferimento dei rapporti con i singoli fornitori, cioè la disciplina di settore e quella contrattuale, vediamo qui le norme previste dal codice civile.
Ai sensi dell'art. 1183 c.c. se non è fissato un termine per l'adempimento, il creditore può esigerlo subito.
Così non è per sostanzialmente tutte le obbligazioni condominiali rispetto alle quali è previsto un termine per l'adempimento, ossia una data entro la quale il debitore, id est il condominio, è tenuto a pagare.
Ai sensi dell'art. 1185, primo comma, c.c. «il creditore non può esigere la prestazione prima della scadenza, salvo che il termine sia stabilito esclusivamente a suo favore».
Ecco allora un primo esempio pratico.
Giorno 1, soldi in cassa presenti: 100. Debito in scadenza verso il creditore X di 90 il giorno 3, debito in scadenza verso il creditore Y di 30 il giorno 7.
Salva possibilità di effettuare pagamenti parziali (possibilità, questa, che va concordata col creditore), l'amministratore sarà tenuto a pagare prima il creditore X, per l'intero, e poi alla scadenza quello Y, per l'intero ovvero per quanto presente in cassa, se è accettato il pagamento parziale.
Condominio e solidarietà: è necessario intervenire quanto prima
Le cose, però, non sono sempre così semplici. Ipotizziamo che il creditore Y sia un ente previdenziale e che quello X un qualunque fornitore privato. Il ritardato pagamento dell'ente comporta per il condominio delle conseguenze differenti dal pagamento fuori termine di un fornitore diverso.
Come deve comportarsi l'amministratore in questo caso? Ricordiamo che ai sensi dell'art. 1176 c.c. nell'adempimento delle obbligazioni il debitore deve usare la diligenza del buon padre di famiglia, diligenza che va valutata con maggiore severità se l'amministratore è un professionista.
Siccome quella di far fronte alle spese per i servizi comuni è prerogativa propria dell'amministratore (art. 1130 n. 2 c.c.), nell'adempimento di tale incombenza egli dovrà agire con la suddetta diligenza.
Come tradurre tutto ciò in un fatto concreto? Proprio tornando all'esempio precedente: nel valutare quale pagamento disporre l'amministratore deve tenere a mente:
- scadenza del termine;
- conseguenze del ritardato adempimento;
- possibilità di eseguire un pagamento parziale.
Bilanciando gli aspetti esposti l'amministratore potrà valutare a quale obbligazione dare adempimento.
Con un'avvertenza: le sanzioni e più in generale le conseguenze che dovessero derivare da ritardati pagamenti potrebbero essere imputati all'amministratore se, alla luce di una valutazione svolta a posteriori, si arrivasse a determinare che una condotta differente avrebbe evitato quel danno (così detta regola del "pi
