La vicenda. Tre condomini, di cui due in comproprietà di un appartamento, promuovono un giudizio allo scopo di evitare il pagamento di oneri per circa 17.000,00 euro sulla scorta delle seguenti motivazioni:
- il credito si riferisce a lavori straordinari deliberati nel 2008 e il cui rendiconto era stato approvato con delibera del 30.7.2010 - peraltro annullata con sentenza del 2015 per violazione delle tabelle millesimali di riparto - dal che la prescrizione quinquennale prevista dall'art. 2948, n. 4 c.c. è intervenuta prima della diffida del legale del Condominio datata 16.2.2017;
- il credito non è provato dal momento che la delibera del 30.7.2010 è stata annullata;
- la pretesa creditoria è illegittima nei confronti di una comproprietaria, non avendo quest'ultima mai ricevuto l'avviso di convocazione né alcuna delibera né tantomeno la citata diffida del legale.
La sentenza. Con una sentenza ben motivata il Tribunale respinge la tesi degli attori, ritenendo fondata la pretesa del Condominio (Trib. Ravenna, n. 653/2019).
Quanto alla prima eccezione sollevata dagli attori, sono due gli aspetti su cui si concentra la riflessione del Giudice: quale termine prescrizionale deve essere applicato al credito e qual è il momento in cui inizia a decorrere il tempo utile alla prescrizione.
Il Tribunale osserva anzitutto che il credito non ha un'unica natura, componendosi in parte (euro 11.000,00) di spese inerenti ai suddetti lavori straordinari, e in parti (euro 6.000,00) di contributi ordinari, dal che ne consegue che "la prescrizione quinquennale invocata dalle attrici non è applicabile all'intero credito vantato dal Condominio, ma solo ad una parte di esso, essendo invece applicabile all'altra parte l'ordinaria prescrizione decennale".
Il principio su cui fa leva il Giudice è consolidato: "la regola di cui all'art. 2948, n. 4 c.c. può applicarsi esclusivamente alle spese condominiali fisse, come quelle di pulizia o di manutenzione ordinaria, che rivestono natura periodica, trattandosi di obbligazioni che si rinnovano di anno in anno o in termini più brevi; diversamente, si deve ritenere che tutte le spese relative a lavori di manutenzione straordinaria, in virtù del loro carattere occasionale, legato ad una contingenza della parte comune da preservare, costituiscano normali crediti assoggettati all'ordinario regime di prescrizione decennale" (Cass. Civ., n. 4489/2014).
Ecco come si interrompe la prescrizione del credito condominiale
Il Giudicante osserva inoltre che la prescrizione inizia a decorrere non dall'autorizzazione ad avviare i lavori - concessa nel 2008 - bensì dall'approvazione del relativo rendiconto e dello stato di riparto, che costituisce il titolo per poter agire nei confronti dei condomini (Cass. Civ., n. 11981/1992).
Nel caso di specie, pertanto, il decennio è iniziato a correre con la delibera del 30.7.2010 e la prescrizione non è dunque ancora maturata.
Continua [...]
