È principio consolidato quello secondo cui l'obbligazione del condominio grava sui condòmini pro quota ed il titolo formatosi contro il condominio nel suo complesso è valido, ai fini dell'azione esecutiva, contro i singoli condòmini.
Tuttavia, per procedere all'esecuzione forzata nei confronti del singolo condomino sulla base di un titolo ottenuto contro il condominio, è necessario notificare al singolo condomino personalmente, detto titolo ed il precetto.
La questione è stata affrontata in diverse pronunce di legittimità, di recente richiamate dal Tribunale di Catania con la sentenza n. 2838/2024 ove è stato ribadito che il singolo condomino ha diritto a ricevere la notifica del titolo esecutivo costituito dal decreto monitorio emesso nei confronti del Condominio, al fine di essere edotto del contenuto della pretesa sostanziale nei suoi confronti, permettendogli così di adempiere spontaneamente (o di svolgere contestazioni) evitando così l'instaurarsi del procedimento esecutivo.
Precetto ai singoli condomini: va notificato loro il decreto ingiuntivo del terzo creditore emesso nei confronti del condominio. Fatto e decisione
Due condomini proponevano opposizione avverso due separati atti di precetto notificati ad istanza di una impresa edile in forza di un decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Catania ai danni del Condominio, a titolo di saldo per i lavori di manutenzione effettuati nel fabbricato condominiale.
Chiedevano, previa sospensione dell'efficacia esecutiva, che i precetti venissero dichiarati nulli in quanto a loro intimati senza la preventiva notifica del titolo esecutivo.
Gli opponenti deducevano che il decreto ingiuntivo non era stato loro notificato avendo la società opposta effettuato la notifica soltanto all'amministratore di Condominio con la conseguenza che non erano stati messi in condizione non solo di conoscere quale era il titolo in forza del quale veniva minacciata in loro danno l'esecuzione ma anche di valutare se adempiere senza ulteriore aggravio di spese.
Precisavano, altresì, che la nullità derivava anche dalla mancanza della indicazione nell'atto di intimazione del principio della solidarietà, ossia il titolo doveva considerarsi non rivolto a loro, poiché il principio posto a fondamento della coobbligazione del singolo condomino era la solidarietà con l'ente di gestione (Condominio) e tutti gli altri condomini.
Infine, il titolo era insussistente anche per l'eventuale possibile compensazione dei debiti con il deposito cauzionale previsto nel contratto di appalto, per via del mancato collaudo a causa dei vizi dell'opera realizzata dall'impresa.
Si costituiva in giudizio la società opposta, contestando integralmente l'opposizione a precetto e chiedendo il rigetto delle domande attoree.
In particolare, la società opposta eccepiva: 1) l'impossibilità per gli opponenti di contestare in sede di opposizione a precetto il diritto del creditore per ragioni che avrebbero potuto e dovuto fare valere nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo; 2) che gli opponenti avevano avuto conoscenza del decreto ingiuntivo, in quanto la costituzione dell'amministratore nel giudizio di opposizione al detto decreto ingiuntivo era stata ratificata dall'assemblea condominiale e quindi dagli stessi condomini attori; 3) che doveva applicarsi il principio di parziarietà e non di solidarietà in quanto il credito oggetto di decreto ingiuntivo sorgeva da un contratto di appalto rimasto in parte inadempiuto e quindi si trattava di obbligazione assunta dal Condominio nei confronti di terzi; 4) che l'importo della ritenuta a garanzia/deposito cauzionale, secondo la giurisprudenza, non poteva considerarsi corrispettivo, pertanto, non poteva essere oggetto di compensazione ex art. 1241 c.c..
Il Tribunale di Catania ha accolto l'opposizione a precetto sulla base del primo motivo (senza esame dei successivi motivi in forza del principio della ragione più liquida) relativo alla mancata notifica del decreto ingiuntivo emesso nei confronti del Condominio, costituente titolo esecutivo, ai condòmini destinatari del precetto.
Richiamando i principi giurisprudenziali in tema di processo esecutivo iniziato senza essere preceduto dalla notifica del titolo esecutivo, il Tribunale ha dichiarato la nullità del precetto opposto, ritenendo irrilevante (ma comunque non provata) la circostanza che i condòmini opponenti avessero avuto conoscenza del titolo esecutivo aliunde ossia in sede di assemblea condominiale, per essere stato il decreto ingiuntivo notificato all'amministratore.
Precetto notificato a un soggetto diverso dall'amministratore di condominio: quali conseguenze?
Considerazioni conclusive
L'omessa notificazione al singolo condomino del titolo esecutivo reso nei confronti dell'ente condominiale non è surrogabile dalla mera conoscenza dell'esistenza del titolo aliunde acquisito (in sede di assemblea condominiale) e importa la nullità dell'atto di precetto.
In materia condominiale, la Suprema Corte richiede che la notifica del titolo esecutivo vada eseguita al singolo condomino. (Cassazione, ord. n. 20590 del 27/06/2022). Si legge, infatti, in tale pronuncia: "in caso di titolo esecutivo giudiziale, formatosi nei riguardi dell'ente di gestione ed azionato nei confronti del singolo condomino quale obbligato pro quota, la notifica del precetto al singolo condomino, ex articolo 479 c.p.c., non può prescindere dalla notificazione, preventiva o contestuale, del titolo emesso nei confronti del soggetto collettivo (e tanto anche qualora si tratti di decreto ingiuntivo, non essendo applicabile l'articolo 654 c.p.c.: ex plurimis, Cass. 29/03/2017, n. 8150; Cass. 30/11/2012, n. 1289; Cass. 11/11/2011, n. 23693).
Ed invero, "detta notificazione è necessaria qualora si intenda agire contro il singolo condomino, non indicato nel titolo, responsabile pro quota della obbligazione a carico del condominio" (così Cass. n. 8150 del 2017, cit.): il condomino minacciato dell'esecuzione forzata deve essere previamente edotto dell'esistenza (e del concreto contenuto) di una pretesa sostanziale diretta personalmente nei suoi confronti, al fine di poter eventualmente procedere allo spontaneo adempimento di quanto dovuto ovvero alle opportune contestazioni circa il proprio status di partecipe al condomino oppure circa la sua responsabilità per quella specifica obbligazione condominiale.
La notifica personale del titolo esecutivo al singolo condomino non può essere surrogata dalla notifica dello stesso al condominio (siccome ente munito di soggettività giuridica propria e distinta da quella dei singoli partecipanti, seppur non dotato di autonomia patrimoniale perfetta) né tantomeno dalla conoscenza di fatto, aliunde acquisita, dell'esistenza di una statuizione di condanna dell'ente, la quale non esplicita una volontà del creditore di escutere il patrimonio individuale del condomino. (Cass. n. 20590/2022, cit.).
In applicazione dei suddetti principi, nel caso in esame, il Tribunale di Catania ha ritenuto non assolto ( contrariamente a quanto sostenuto dalla società opposta) l'onere della notificazione del titolo esecutivo essendo irrilevante la circostanza che il decreto ingiuntivo fosse stato notificato all'amministratore di condominio e che quindi gli opponenti ne avessero avuto conoscenza aliunde, ossia in sede di assemblea condominiale; circostanza questa peraltro non provata in giudizio, ma in ogni caso irrilevante.
L'omessa notifica del titolo in forma esecutiva determina poi una irregolarità formale, da denunciare nelle forme e nei termini di cui all'articolo 617, comma 1, c.p.c., senza che sia necessario allegare e dimostrare la sussistenza di alcun diverso ed ulteriore specifico pregiudizio oltre a quello insito nel mancato rispetto delle predette formalità (da ultimo, Cass. 09/11/2021, n. 2838).
Tali conclusioni sono conformi con la natura e la funzione del precetto.
Com'è noto, il precetto è un atto prodromico all'inizio dell'esecuzione e consiste in una intimazione al debitore di adempiere spontaneamente la prestazione dovuta sulla base di un titolo esecutivo di cui il debitore deve essere posto a conoscenza: attraverso il pagamento spontaneo, infatti, il debitore potrà evitare l'instaurarsi del procedimento esecutivo.
In mancanza della conoscenza del titolo esecutivo, il debitore non potrebbe valutate la fondatezza creditoria e, di conseguenza, verrebbe frustrata la funzione dell'atto di precetto.
