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Spese straordinarie deliberate prima della vendita di una unità immobiliare: chi le paga?
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Spese straordinarie deliberate prima della vendita di una unità immobiliare: chi le paga?

Paga il venditore se le spese straordinarie sono state deliberate prima della vendita

Avv. Leonarda Colucci 

il nuovo proprietario ha il diritto di rivalersi nei confronti del precedente proprietario per le spese straordinarie relative all'impianto di depurazione sostenute dall'acquirente ma deliberate dal condominio prima della vendita. Queste ultime restano a carico del venditore senza che alcuna rilevanza abbia il fatto che l'opera sia stata ultimata dopo la vendita dell'immobile.

Il fatto.

L'acquirente di un immobile si vede notificare dal condominio un decreto ingiuntivo avente ad oggetto il pagamento di spese condominiali per un importo di oltre undicimila euro riguardanti la realizzazione di un complesso impianto idrico e di depurazione

L'acquirente decide di opporsi a tale decreto ingiuntivo con atto di citazione deducendo:

  • di aver acquistato dai precedenti proprietari un'area fabbricabile con insistente fabbricato in corso di realizzazione,
  • che i precedenti proprietari avevano appaltato ad una impresa specializzata la realizzazione di un impianto di depurazione completo di allacci al sistema fognario ed a quello idrico;
  • che il compenso per l'esecuzione di tali impianti doveva essere richiesto esclusivamente ai suoi danti causa ( e cioè agli originari proprietari dell'immobile acquistato) eccependo, quindi, la sua carenza di legittimazione passiva.

L'acquirente dell'immobile, nell'atto di opposizione a decreto ingiuntivo ha chiesto, inoltre, la riduzione dell'importo indicato nel decreto ingiuntivo notificatogli, chiedendo anche la compensazione del debito con il credito da lui vantato per il danno subito per l'approvvigionamento idrico della sua abitazione.

(Acquisto di una nuova casa, spese condominiali per opere deliberate ma non ancora eseguite)

La sentenza del Tribunale di Cagliari. La sentenza, affrontando in primis la questione della carenza di legittimazione passiva sollevata dall'opponente, ha ribadito che la stessa non possa essere accolta poiché il decreto ingiuntivo non poteva essere notificato ai precedenti proprietari poiché costoro, al momento dell'emissione del provvedimento monitorio in favore del condominio, non detenevano più la proprietà dell'immobile.

Secondo il Tribunale, l'opponente avrebbe potuto rivalersi nei confronti dell'originario proprietario dell'immobile solo dopo aver eseguito il pagamento della somma richiestagli dal condominio per i lavori relativi alla realizzazione dell'impianto di depurazione condominiale " ovvero avrebbe potuto effettuare una chiamata in causa della precedente proprietaria proponendo nei suoi confronti una domanda di riconvenzionale con l'atto di opposizione a decreto ingiuntivo".

A parere del giudice sardo, che si allinea all'opinione espressa dalla giurisprudenza di legittimità, affronta il tema delle obbligazioni volte al pagamento di contributi condominali precisando che ci si trova al cospetto di "obbligazioni propter rem" di conseguenza nel caso in cui venga venduto un piano o una porzione di piano , "dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio, lo stato di condomino appartiene all'acquirente,….Ne consegue che , se il condomino alienante non è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnare le delibere condominiali, nei suoi confronti non può essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi" (Cass.civ. sez. II, 9 settembre 2008, n. 23345).

In pratica: il decreto ingiuntivo non poteva essere notificato ai precedenti proprietari dell'immobile venduto, essendo divenuto nel frattempo l'acquirente l'effettivo proprietario dell'immobile, nonché soggetto legittimato passivamente nel procedimento per ingiunzione.

Inoltre la sentenza ha evidenziato che l'acquirente, legittimato passivamente nel procedimento per ingiunzione, ed obbligato quindi al pagamento del debito maturato dal condominio che aveva appaltato i lavori per la realizzazione dell'impianto di depurazione condominiale, avrebbe potuto rivalersi nei confronti del suo dante causa (venditore ed originario proprietario dell'immobile), "per quanto pagato al condominio (da parte dell'acquirente nuovo proprietario) in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 delle Disp. Att. C.c." , e considerato che le spese erano state deliberate prima della vendita, delle stesse continuava a risponderne il venditore e cioè il titolare dell'immobile al momento dell'assunzione della delibera che approvava i lavori di manutenzione straordinaria all'impianto di depurazione. (Cass.civ. sez. II, 3 dicembre 2010, n. 24654).

Le spese condominiali , cosa paga il venditore e il compratore.

Conclusioni. il Tribunale effettua una chiara distinzione stabilendo chi è il soggetto legittimato passivamente nel procedimento per ingiunzione per i contributi condominiali quando un appartamento viene venduto, puntualizzando che la legittimazione passiva compete all'effettivo nuovo proprietario dell'immobile nel momento in cui il decreto ingiuntivo viene emesso e notificato.

Tuttavia se le spese sono state deliberate dall'assemblea di condominio quando l'immobile apparteneva ancora al precedente proprietario (venditore), quest'ultimo continuerà ad essere obbligato per le stesse e l'acquirente potrà rivalersi nei suoi confronti in virtù del principio di solidarietà passiva sancito dall'art. 63 delle Disposizioni di attuazione al codice civile.

Scarica Tribunale di Cagliari, II sez. civ., 17 luglio 2014, n. 2209

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