L'articolo 873 c.c. così dispone: "Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore".
La questione nasce da una vicenda complessa dove il convenuto ha demolito la vecchia casa per costruire una nuova da cui l'attore lamenta danni da infiltrazione, non rispetto delle distanze, mancata aderenza della nuova costruzione al precedente manufatto e così via.
La Corte, superata la fattispecie i giudizi di merito, fa quindi chiarezza sui vari argomenti in discussione tra cui la nuova costruzione.
Come noto, il Giudice Massimo può solo analizzare i fatti dei giudizi precedenti, verificare il merito ma senza entrare nel vivo della fattispecie, dovendo dettare i principi che si attagliano al caso di specie
Il concetto di "nuova costruzione"
Il Supremo Collegio osserva che, attesa la natura di "nuova costruzione" del fabbricato realizzato, in quanto frutto di un processo di demolizione e di ricostruzione con incremento di volumetria (come accertato anche dal giudice di prime cure), la Corte distrettuale, nel discostarsi dalla decisione del primo giudice, ha affermato che quest'ultimo non aveva tenuto in considerazione il fatto che, a fronte della limitazione degli interventi consentiti (quali quelli di manutenzione ordinaria e straordinaria o quelli di ristrutturazione edilizia, "escluso demolizione e ricostruzione su edifici di civile abitazione con aumenti in misura non superiore al 20%"), fosse stato previsto dalla disciplina applicabile l'obbligo di rispetto delle distanze minime tra le costruzioni e, comunque, dal confine di cinque metri, con conseguente deroga all'art. 873 c.c.
Ora, per quanto concerne la qualifica del fabbricato come "nuova costruzione" data dal giudice di appello, va ribadito che nell'ambito delle opere edilizie è ravvisabile una "ricostruzione" quando l'opera di modifica dell'edificio preesistente si traduce non soltanto nell'esatto ripristino della costruzione precedente, ma anche nella riduzione della volumetria rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, mentre è ravvisabile una "nuova costruzione" quando l'opera di modifica si traduce non soltanto nella realizzazione "ex novo" di un fabbricato, ma anche in qualsiasi modificazione della volumetria dell'edificio preesistente che ne comporti un aumento della stessa (cfr. Cass. n. 28612 del 2020), come avvenuto nel caso di specie ed accertato dal c.t.u.
Ancora, secondo giurisprudenza di questa Corte, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, va qualificata come nuova costruzione,
sicché deve rispettare la normativa sulle distanze vigente al momento della sua realizzazione, non potendosi automaticamente giovare del diritto di prevenzione caratterizzante la costruzione originaria, che si esaurisce con il completamento, strutturale e funzionale, di quest'ultima (Cass. n. 9646 del 2016).
Va poi approfondito il tema del criterio della prevenzione.
Il criterio della prevenzione: di cosa si tratta?
Il Supremo Collegio ritiene che, quanto al principio di prevenzione di cui all'art. 873 c.c., la Corte di appello ne ha ritenuto la non operatività alla luce di quanto costantemente affermato da questa Corte, secondo cui, in materia di distanze legali, il criterio della prevenzione non è applicabile quando la disciplina urbanistica locale - essendo diretta ad assicurare comunque uno spazio libero tra le costruzioni - prescriva che le costruzioni stesse debbano essere tenute ad una distanza determinata dal confine, nel qual caso anche colui che costruisce per primo deve mantenere la costruzione alla prescritta distanza dal confine e può pretendere ovviamente il rispetto della medesima distanza da parte del vicino che costruisca successivamente (già Cass. n. 5364 del 1997).
In altri termini, il criterio della prevenzione, previsto dagli artt. 873 e 875 c.c., è derogato dal regolamento comunale edilizio allorché fissi la distanza non solo tra le costruzioni, ma anche delle stesse dal confine, salvo che lo stesso consenta ugualmente le costruzioni in aderenza o in appoggio, nel qual caso il primo costruttore può scegliere se edificare a distanza regolamentare o erigere la propria fabbrica fino ad occupare l'estremo limite del confine medesimo, ma non anche quella di costruire a distanza inferiore dal confine, poiché detta prescrizione ha lo scopo di ripartire tra i proprietari confinanti l'onere della creazione della zona di distacco (Cass. n. 23693 del 2014; Cass. n. 11664 del 2018).
Le disposizioni dei piani regolatori che stabiliscono una determinata distanza delle costruzioni tra loro e dai confini dei fondi appartengono, quindi, alla categoria delle norme integrative del codice civile che, se violate, conferiscono al vicino la facoltà di ottenere la riduzione in pristino (Cass. n. 11320 del 2018).
