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Condominio non obbligatorio e lavori, cosa succede se non c'è l'amministratore
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Condominio non obbligatorio e lavori, cosa succede se non c'è l'amministratore

Nel caso di condominio minimo o di piccolo condominio senza obbligo di nomina dell'amministratore, che cosa succede se si devono affrontare dei lavori?

Avv. Alessandro Gallucci  

Condominio non obbligatorio e lavori, il quesito

Il titolo lo abbiamo preso volutamente dal quesito del nostro lettore, ma per onor di precisione va detto che la dizione condominio non obbligatorio è infelice.

Vedremo perché, adesso partiamo dalla domanda:

. Buongiorno amici di Condominioweb, vi racconto il mio caso.

Abito in un condominio di sette appartamenti e altrettanti proprietari. Ci gestiamo da soli il condominio non è obbligatorio.

Siamo andati avanti così per anni. Adesso, però, si pone la necessità di fare eseguire dei lavori di manutenzione delle parti comuni. Le classiche cose, direbbe qualcuno: facciata esterna, pitturazione scale, ecc.

Il problema è che mancando l'amministratore non sappiamo come muoverci e col cambio di alcuni proprietari si è anche persa quell'originaria armonia che avevamo raggiunto tra noi storici ed originari condòmini.

I condomini senza obbligo di nomina dell'amministratore, la scelta di nominarlo, le spese e la crisi economica.

Mi domando, dunque, come è meglio gestire questa fase? Il fatto che il condominio non è obbligatorio ci penalizza?»

Condominio non obbligatorio e lavori, le norme

Ecco il chiarimento: non è che il condominio non sia obbligatorio. Il condominio com'è noto, sorge automaticamente e senza necessità di formalismi, all'atto della cessione della prima unità immobiliare da parte dell'originario unico proprietario dell'edificio.

Ciò che non è obbligatorio nel caso sottopostoci dal nostro lettore è la nomina dell'amministratore e l'adozione del regolamento di condominio.

È utile rammentare che per la prima, come specifica l'art. 1129, primo comma, c.c. l'obbligatorietà scatta al superamento della soglia di otto condòmini, mentre l'obbligo di adozione del regolamento è necessario che i condòmini siano almeno undici (art. 1138 c.c.).

Ciò premesso: che il condominio sia un condominio minimo (solo due partecipanti), piccolo (cioè fino ad otto condòmini) o medio/grande (cioè con nomina dell'amministratore obbligatoria) in relazione ai lavori di manutenzione delle parti comuni non cambia nulla.

Che cosa vuol dire?

Vuol dire che per la esecuzione dei lavori di manutenzione ordinaria e/o straordinaria, così come per le innovazioni, a decidere dev'essere l'assemblea, col residuo potere di atto gestorio da parte del singolo condòmino ex art. 1134 c.c.

Condominio non obbligatorio e lavori, l'iter decisionale

Stando quanto fin qui detto, iniziamo a entrare nel merito della questione. Partiamo dal generale.

Se l'assemblea è competente a decidere sulle manutenzioni delle parti comuni anche quando non c'è obbligo di nomina dell'amministratore e su questo sappiamo non esservi dubbio fin dal caso del condominio minimo (su tutte Cass. SS.UU. n. 5035/2002), allora vuol dire che ai sensi dell'art. 66, secondo comma, disp. att. c.c. ciascun condòmino, singolarmente considerato, potrà prendere l'iniziativa per la convocazione dell'assemblea.

Tradotto in pratica: il nostro lettore o qualunque altro dei suoi vicini potrà prendere carta e penna redigere l'avviso di convocazione e inviarlo agli altri condòmini. Il tutto nelle forme e nei tempi indicati dal primo comma dell'art. 66 disp. att. c.c.

L'assemblea così convocata sarà soggetta alle regole previste dall'art. 1136 c.c. come l'assemblea di un condominio nel quale è obbligatorio nominare un amministratore.

A seconda della tipologia dei lavori i quorum deliberativi necessarie per i lavori straordinari saranno i seguenti:

  • voto favorevole della maggioranza dei presenti e almeno la metà del valore dell'edificio in caso di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità sempre (cioè tanto in prima quanto in seconda convocazione, così come stabilito dall'art. 1136, quarto comma, c.c.) e di lavori straordinari "semplici" qualora questi ultimi siano decisi in prima convocazione;
  • voto favorevole della maggioranza dei presenti e almeno un terzo del valore dell'edificio in caso di lavori di manutenzione straordinaria "semplici".

È utile rammentare che «agli effetti dell'articolo 1136, quarto comma, cod. civ. (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell'edificio), della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito (al quale chi deduce l'illegittimità della delibera deve fornire tutti gli elementi utili per sostenere il suo assunto); il giudice, d'altro canto, può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini» (Cass. 26 novembre 2014 n. 25145).

Giova specificare che se il condominio in questione non è dotato di tabelle millesimali e se non vi è accordo unanime per una suddivisione convenzionale, è bene, prima di deliberare i lavori, di adottare delle tabelle.

Tutti gli adempimenti connessi ai lavori, si pensi alla stipula del contratto con l'impresa, i pagamenti, ecc. posso essere delegati ad un condòmino, senza necessariamente nominare un amministratore.

Va da sé, a parere dello scrivente, che vista la particolarità della fattispecie, a meno che non vi siano particolare competenza in materia di uno dei condòmini, sarebbe bene nominare un amministratore.

Condominio non obbligatorio e lavori, la soluzione

Questa la soluzione assembleare. Convocazione, deliberazione, affidamento dei lavori.

E se non si riesce a deliberare o magari anche solamente ad eseguire la decisione assunta?

In entrambi i casi troviamo risposta nell'art. 1105, quarto comma, c.c. dettato in materia di comunione, ma applicabile ai condominii in ragione del richiamo alle norme sulla comunione in generale contenute nell'art. 1139 c.c. che recita:

. Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore..

Come dire: i condòmini non sono lasciati in balia dell'indifferenza dei loro vicini. Se non si decide o non si mette in pratica quello che si è deciso, c'è il tribunale che giunge in aiuto.

Condominio non obbligatorio e lavori, le detrazioni fiscali

Anche i condomini senza amministratore possono godere delle detrazioni fiscali, di tutte quelle possibili in relazione alla manutenzione delle parti comuni, senza distinzione con un normale condominio.

È bene ricordare che il condominio è tenuto a dotarsi di codice fiscale, indipendentemente dal fatto che sia obbligatorio o meno nominare un amministratore.

Qualora, tuttavia, così non fosse stato, e così non è in tantissimi condomini che non hanno nominato il mandatario, ciò non è preclusivo della possibilità di godere delle detrazioni fiscali.

Starà ad uno dei condòmini, in tal caso, svolgere tutti gli adempimenti anche in favore degli altri condòmini, avendo cura di seguire le istruzioni date dall'Agenzia delle Entrate in relazione alla specifica fattispecie di riferimento.

Un altro motivo che ci fa ritenere consigliabile la nomina dell'amministratore.

Lavori straordinari, fondo cassa & dintorni

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Raffaella Guarino
Raffaella Guarino 16-03-2021 20:12:41

Buonasera.
Parlando di lavori di manutenzione straordinaria lei cita come quorum deliberativo il 50% dei presenti che possegga o il 50% della proprietà, mi sembra d'aver capito. Questo vale anche per i lavori previsti dal bonus 110%? Mi sem rava che ad agosto 2020 si parlasse di un quorum diverso. Grazie

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Monica Zaccarini
Monica Zaccarini 18-03-2021 12:50:24

Purtroppo ci sono situazioni demenziali come la mia. Nel mio condominio, composto da sei proprietari e pertanto non abbiamo l'amministratore, tre condomini rifiutano il fatto di essere un condominio. Anche a fronte dell'evidenza e della legge. Pertanto io devo fare dei lavori in facciata per infiltrazioni nel mio appartamento e me li dovrò pagare da sola...Certo, c'è la possibilità di rivolgersi in tribunale ma con quali tempi e con quali costi, visto che il tribunale stesso mi ha consigliato di farmi seguire da un avvocato? Io ho necessità di fare i lavori con una certa urgenza e sono molto sfiduciata rispetto al ricorso al tribunale civile. Forse sarebbe stato preferibile abbassare la soglia del nr. dei condomini per l'obbligatorietà dell'amministratore. Mi creda, in tante situazioni è una giungla, vince sempre il più forte e gli altri ne pagano le conseguenze...

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