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Michele0562

Lavori straordinari. Obbligatorio versare intero importo in anticipo?

Salve sono un nuovo iscritto. Vorrei porre il seg. problema. Abbiamo deliberato in assemblea l'esecuzione di lavori straordinari per un importo di ca90000€. L'amministratore,a suo dire per agevolarci,ha proposto il pagamento in tre rate straordinarie da riscuotere anche a lavori in corso. Purtroppo si è verificato il caso di totale mancato pagamento di un condomino. Pur non avendo ricevuto nessun pagamento l'amministratore ha comunque mandato avanti i lavori senza infirmarci del fatto. Può essere ritenuto responsabile e pertanto possiamo rivalerci su di lui oltre

Si può fare così, ovvero pagamento a rate se la ditta è d'accordo e lo prevede il contratto, comunque l'amministratore è tenuto a riscuotere le quote (--> art. 1130 cc) anche con la richiesta del Decreto Ingiuntivo, se non l'ha fatto sollecitatelo e non è prevista la rivalsa sull'amministratore

 

cc art 1135

...

4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti;

...

inoltre a quanto specificato da Tullio, aggiungo:

art 63 norme di attuazione :

63. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea,

l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione

immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non

ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo

l'escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore

può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento

separato.

Dalle vs risposte mi sembra di capire che se vogliamo portare a termine i lavori dobbiamo inizialmente integrare noi la parte del condomino non pagata per poi rivalerci su di lui tramite decreto ingiuntivo. E cosi? Grazie

Ad evitare un D.I. da parte della ditta a carico del condominio si può anticipare, non pagare per i morosi, per poi rivalersi su di loro.

Comunque se il pagamento delle quote è già scaduto, sarebbe bene già procedere con la richiesta del D.I. per i morosi

Credo che tutto questo sia comunque compito dell'amministratore. È chiaro che toccherà a noi condomini versare altri soldi a copertura con la speranza di rientrare delle spese extra tra qualche anno. Parlano,infatti,di tempi moltoooo lunghi solo per avere ok per procedere con decreto dal tribunale. Unica,per modo di dire, scocciatura il fatto che molte cose si potevano risolvere se amministratore avesse fatto tutto come doveva o almeno ci avesse informato prima(dato che già mesi prima sapeva che avrebbe avuto difficoltà ad incassare)

Sulla piazza di Bologna non ci vogliono mooolti anni per conseguire un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ma solo qualche mese.

I moooolti anni rispondono al vero, come per il resto dell'Italia, se il moroso a fronte del precetto notificato non si sogna minimamente di regolarizzare la sua posizione o semplicemente non ne ha per saldare il debito richiesto.

In questa circostanza il decreto ingiuntivo di cui sopra costituisce titolo idoneo per procedere col pignoramento dei beni intaccabili del moroso: se si decide di pignorare e mettere all'asta la sua u.i. allora si che saranno moooolti anni di attesa, ma se si decide per un pignoramento presso terzi l'azione è quasi immediata.

 

Qualcuno vi ha raccontato qualche corbelleria di troppo o vi sta indirizzando a non procedere, oppure le spiegazioni di quel qualcuno non sono state correttamente comprese.

Il Vs amministratore tutto sommato non è da buttare ...

per esperienza personale vi è anche chi fà partire i lavori con solo il 15% del dovuto in cassa.

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È questa gente che rende desiderabile una forma di rivalsa su quanti amministratori ed aggiungerei consiglieri che premono per lavori straordinari che interessano solo loro ....

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Ricordo incassato per tempo il solo 15% dell'importo del lavoro straordinario inutile e non desiderato .... poi si sà come vanno le cose piano piano si paga quanto estorto.

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L'obbligo di incassare prima (per lavori straordinari non indispensabili) è preceduto da una frasetta che dichiara:

in questo periodo di crisi per evitare spese straordinarie che nin ci si può permettere si rende il fondo "obbligatorio" ......... (vado a memoria ....)

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Traspare da questa premessa che il legislatore ha inserito la necessità di tener conto della profonda crisi che molte persone attraversano .... non per loro colpa ..

e la conclusione più ovvia è .....

che chi ha portato avanti i lavori "non indispensabili" senza tale fondo obbligatorio ignorando le difficoltà che un suo vicino e deliberando grazie ad una semplificazione dei numeri necessari ad approvare spese "pazze" sia colpevole ..... di egoismo perlomeno

e

se fossi giudice ...lo costringerei a pagare le quote di chi non ha pagato.

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L'amministratore che è andato avanti senza aver incassato .... tutto prima .... ed ha fatto partire i lavori in base alle esigenze del fornitore del servizio ..... sarebbe da punire o da gentilmente alla prossima votazione ...

allontanare ..... È un pessimo elemento.

(amenochè non si sia consultato con i consiglieri .... in fin dei conti prendetevi in carico la quota del moroso che ha ben altri problemi cui far fronte ..... dovevate semplicemente fare prima tutti gli incassi ..... come prevede la legge)

Dicendo molto tempo non ho parlato di anni.purtroppo avendo il parametro del"privato" e non del "pubblico" anche 7o 9 mesi per ottenere un ok a procedere sono tanti. Visto che è stata palesemente ignorata dall'amministratore la manifesta difficoltà del condomino moroso di pagare le sue quote mi chiedevo se era possibile almeno bloccare il suo compenso straordinario per i lavori,anche se ci spero poco.

Grazie per il supporto morale. Per quanto riguarda l'allontanamento dell'attuale amministratore questo è praticamente scontato,anche se ormai il danno è stato fatto. Ci piacerebbe soltanto che anche lui faticasse un poco per incassare la sua parte vista la sua palese negligenza.

Molte persone non sentono evidentemente la crisi che ha colpito (quasi) tutti, e continuano a proporre e ad approvare spese non necessarie.

 

Al fine di dare una soluzione al problema ho ottenuto una seconda assemblea un mese prima dell'avvio lavori.

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L'accordo è che se non si è raggiunto l'80% della spesa prevista si cancella la decisione,

in caso contrario si decide come ripartire la cifra mancante ovviamente non a quote uguali ...

chi non è d'accordo con la spesa non deve sobbarcarsi i maggiori oneri ....

che i fin dei conti sono relativi ad opere voluttuarie volute da pochi ....

che se credono accettano di pagarsele.

 

L'alternativa ovvia è espletare prima di procedere tutte le pratiche per incassare la cifra che si desidera estorcere ...

si arriverà .... magari con un certo ritardo.

Visto che è stata palesemente ignorata dall'amministratore la manifesta difficoltà del condomino moroso di pagare le sue quote mi chiedevo se era possibile almeno bloccare il suo compenso straordinario per i lavori

L'amministratori i lavori li segue: come puoi pensare di congelargli il relativo compenso con valide motivazioni ?

E non puoi attaccarti alla posizione del moroso, perché su quel fronte sei in difetto anche tu ! Perché, insieme ad altri, non hai chiesto e preteso che l'amministratore si attivasse immediatamente per un decreto ingiuntivo al moroso ? Come vedi... rigirare la frittata è più semplice di quanto non si pensi.

 

Per il futuro sarà più semplice e sicuro, vincolare l'esecuzione di un'opera straordinaria , comunque di ingente valore, all'avvenuto versamento anticipato di tutte le quote degli obbligati, a pena della cancellazione dell'intervento programmato.

""""Per il futuro sarà più semplice e sicuro, vincolare l'esecuzione di un'opera straordinaria , comunque di ingente valore, all'avvenuto versamento anticipato di tutte le quote degli obbligati, a pena della cancellazione dell'intervento programmato."""

 

Senza mai dimenticare che

 

"""cc art 1135

...

4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori;"""

 

la parola ""obbligatoriamente"" già contiene questo vincolo ..... l'unico difetto è che manca la pena per l'inosservanza ...

 

tale pena pare sia lasciata alla discrezione di altri ....

non credo che spendere soldi in azioni risarcitorie nei confronti di inquilini morosi per opere straordinarie "voluttuarie" eseguite senza rispettare le leggi in vigore sia buona cosa.

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Ho notato che diversi amministratori di fronte a questo articolo si comportano in modo fraudolento .... non tanto per il non rispetto della legge quanto per lo scorretto utilizzo della loro autorità ....

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dicono ... la legge è cambiata ... senza citare nulla in proposito si limitano ad una affermazione "falsa"

.

Ricordo che le leggi "in vigore" si trovano nel sito "normattiva" un sito commissionato dalle cariche istituzionali (presidente, camera, senato e ... magistratura).

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(non è facilissimo accedervi ma è gratuito ed aggiornato)

nessuno del condominio ha mai visto una volta amministratore in cantiere a seguire i lavori. Ad onore del vero abbiamo anche un direttore dei lavori,anche lui poco presente. Diventa difficile,però, sollecitare un decreto quando solo amministratore era a conoscenza da ca 2 mesi del mancato pagamento. È proprio questo il punto che ha fatto più arrabbiare. Perché non ci è stato detto nulla e comunque avviati i lavori? Viene il sospetto che si sia voluto salvaguardare solo il proprio tornaconto economico( no lavori,no compensi straordinari).

Per quanto riguarda il famoso cc1135 mi sembra di avere capito che sia nata come legge molto restrittiva,ma che avendo causato un forte calo nel mandato dei lavori abbia via via subito alcune deroghe o interpretazioni che consentono di aggirare in parte l'obbligo di avere in anticipo tutto il fondo a copertura. Altrimenti credo che l'amministratore abbia agito contro la legge che deve fare rispettare a prescindere dalle decisioni prese in assemblea

Sui lavori straordinari e la disponibilità delle somme leggi qua:

http://www.progedil90.it/blog/fondo-lavori-straordinari-condominio/

Di fatto, il legislatore dopo gli aggiustamenti introdotti, per effetto nelle nuove norme emanate afferma che il problema si presenta e diventa attuale nel momento in cui non ci sono più fondi per onorare i pagamenti e non prima dell'inizio dei lavori... La ovvia conclusione la lascio trarre te.

Nulla però vi avrebbe impedito di chiedere all'amministratore prima dell'inizio dei lavori la situazione degli incassi, e a fronte di scoperti, avreste potuto fin anche congelare i lavori.

 

Tra l'altro anche io ho una spina al fianco (condòmino storicamente moroso), ma non mi accontento di ricevere notizie solo in assemblea; è mia abitudine aggiornarmi frequentemente presso l'amministratore (anche per altri motivi), proprio perché un contatto costante e non saltuario ti rivela la reale situazione condominiale e solo così si può evitare di rimanere spiazzati da qualche inattesa sorpresa.

Il problema è che la morosità è arrivata da un condomino insospettabile. Infatti,pur se tramite delega,in assemblea aveva dato ok per i lavori. Probabilmente si aspettava una cifra molto più bassa. Ora il danno è stato fatto. Gli è anche stato proposto di vendere a persone del palazzo interessate il garage(che non usa) per potere far fronte ai pagamenti. Ha rifiutato proponendo una sorta di pagamento mensile che lo porterà a versare il dovuto(sempre che rispetti impegno)nel giro di 3 anni. Ci stiamo riflettendo

se state riflettendo e riflettendo bene , tutti d'accordo dovrete fare prima

la ricognizione del debito, chenel condominio è quello che si effettua prima del D.I. , l'importo certo e poistilare il piano che potrebbe essere :

atto di riconoscimento di debito e piano di dilazione

premesso

che il Sig................ è e si riconosce con il presente atto debitore delCondominio ............. della somma complessiva di Euro...................

che attualmente il Sig............ non ha la disponibilità finanziaria perestinguere il debito e può onorare un iniziale piano di rientro con ratamensile di Euro.............

che il condominio .................., prendendo atto delle difficoltàfinanziarie del Sig.............. intende concedere, per la durata di un anno adecorrere dalla data di sottoscrizione del presente atto, il piano di dilazionerichiesto e, sotto la condizione del puntuale pagamento delle rate mensili,s'asterrà dal procedere con azioni giudiziarie per l'integrale pagamento deldebito

ciò premesso, il Sig...................

a) riconosce il proprio debito nei confronti del Condominio...................., come pari a Euro...............

b) s'impegna, per la durata di anni :............ a decorrere dalla sottoscrizione delpresente atto a pagare Euro.......... mensili a decorrere dalla data disottoscrizione del presente atto

Il Condominio ..............., sotto la condizione del puntuale pagamento dellerate mensili, s'asterrà dal procedere con azioni giudiziarie per l'integralepagamento del debito per la durata di anni:.......

Resta inteso che in caso di mancato pagamento della rata mensile e, comunque,decorso anni....... dalla data di sottoscrizione della presente scrittura, Ilcondominio ............... potrà esperire ogni azione necessaria per recuperarel'intera somma dovuta dal Sig............... sempre che le parti non siaccordino per un diverso piano di dilazione.

Il tutti d'accordo significa che è necessaria unanimità o basta la semplice maggioranza per una decisione del genere?

Il fondo non è "inderogabile" si può in molti contesti omogenei in cui è inesistente la morosità decidere in assemblea di "non" costituirlo accettando così di farsi eventualmente carico di sopraggiunte morosità.

.

la creazione del fondo preventivo evita per legge ogni possibile morosità

la presenza del rischio di doversi sobbarcare pagamenti al posto di morosi

è un pericolo che la legge tutela consentendo l'impugnazione e l'obbligo della costituzione del fondo stesso

.

resta scoperto il punto .. se il fondo viene di fatto costituito con richieste di versamenti ma ...

tali versamenti non vengono fatti .... che si fà ...

la cosa più ovvia è si aspetta

ma ...

il modulo di Mario Pessina ... non è male

unico dubbio ...

e se ripartissimo diversamente la spesa escludendo dal pagamento di spese che da alcuni in palese difficoltà sono ritenute voluttuarie?

 

- - - Aggiornato - - -

 

Il fondo non è "inderogabile" si può in molti contesti omogenei in cui è inesistente la morosità decidere in assemblea di "non" costituirlo accettando così di farsi eventualmente carico di sopraggiunte morosità.

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la creazione del fondo preventivo evita per legge ogni possibile morosità

la presenza del rischio di doversi sobbarcare pagamenti al posto di morosi

è un pericolo che la legge tutela consentendo l'impugnazione e l'obbligo della costituzione del fondo stesso

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resta scoperto il punto .. se il fondo viene di fatto costituito con richieste di versamenti ma ...

tali versamenti non vengono fatti .... che si fà ...

la cosa più ovvia è si aspetta

ma ...

il modulo di Mario Pessina ... non è male

unico dubbio ...

e se ripartissimo diversamente la spesa escludendo dal pagamento di spese che da alcuni in palese difficoltà sono ritenute voluttuarie?

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