Qualora due fondi siano costruiti a dislivello, cioè uno sia collocato in posizione più elevata rispetto all'altro, il muro che sta sul confine tra gli stessi deve essere edificato e conservato a spese del proprietario del fondo superiore per la parte che va dalle fondamenta all'altezza del suo suolo, mentre la costruzione e conservazione per la restante altezza spettano sia al proprietario del fondo superiore che al proprietario del fondo inferiore, fermo restando che il muro deve essere edificato per metà sul fondo inferiore e per l'altra metà sul fondo superiore.
Così dispone l'art. 887 c.c.; ma cosa accade quando uno dei due proprietari si ritiene proprietario esclusivo del muro o, all'opposto, afferma che lo sia il proprietario dell'altro fondo (all'evidente scopo di addossargli in via esclusiva le spese di manutenzione)?
A questa domanda risponde la pronuncia che esamineremo oggi (Cass. 14 aprile 2022 n. 12204).
Muro di confine, a chi spetta la conservazione? La pronuncia
Tutto prende le mosse dall'azione attivata da un Condominio contro Tizio, relativa alle opere di manutenzione e consolidamento del muro di confine tra la proprietà condominiale e l'immobile del convenuto, che il Condominio è stato costretto ad eseguire a propria ed intera cura (e spese), in quanto urgente ed indifferibile.
Il Condominio chiede allora che il Tribunale accerti che il muro è di proprietà esclusiva di Tizio e che lo condanni a rimborsare le spese sostenute dal Condominio.
Il Tribunale respinge la domanda, ritenendo invece il muro di proprietà esclusiva dello stesso ente. Secondo il Giudice, infatti, la circostanza che il muro fosse stato edificato contemporaneamente all'edificio di Tizio non depone a favore della proprietà esclusiva in capo a costui, perché il fondo di Tizio è inferiore al Condominio e perché il muro è stato successivamente sopraelevato dal medesimo Condominio, in occasione del sopralzo della quota dei distacchi dell'edificio.
Inoltre, evidenzia il Tribunale, l'atto di acquisto del proprio immobile da parte di Tizio menziona il muro, ma unicamente come «muro di sostegno verso la proprietà del condominio» e non come parte della proprietà trasmessa a Tizio dal proprio dante - causa (il venditore).
Il Condominio propone appello ed ottiene dalla Corte d'Appello la riforma della sentenza di I°: secondo la Corte, infatti, il muro in parola contribuisce in parte alla stabilità del fabbricato condominiale, pertanto questo giustifica l'attribuzione della qualità di 'muro comune' sia a Tizio che al Condominio, cosicché Tizio deve contribuire per metà alle spese per la conservazione.
Secondo la Corte d'Appello, l'atto di acquisto esaminato nel I° da un lato non fornisce la prova contraria di proprietà esclusiva rispetto alla presunzione di comproprietà del muro stabilita per legge tra fondo superiore e inferiore, dall'altro non sarebbe nemmeno opponibile al Condominio, in quanto questo non fu parte della compravendita.
Tizio propone ricorso per Cassazione, ma la Corte conferma la sentenza di II°.
Muro di confine tra fondi a dislivello
Come visto sopra, l'art. 887 c.c. regola il regime delle spese di costruzione e manutenzione del muro che divide due fondi confinanti posti a livelli diversi; presupposto dell'applicazione della norma è che il dislivello sia naturale, cioè che non sia stato reso necessario dal fondo inferiore, perché, in tale caso, l'obbligo della conservazione grava su questo fondo (così Cassaz., sent. 29 aprile 2016, n. 8522).
Inoltre, il muro divisorio tra due edifici si presume comune fino alla sua sommità, ma, se gli edifici hanno altezze diverse, la presunzione si arresta al punto in cui uno degli edifici inizia ad essere più alto dell'altro (così, Cassaz., sent. 10 marzo 2006, n. 5261), cosicché la parte più alta del muro si presume di proprietà esclusiva del proprietario dell'edificio più elevato.
Ovviamente, tutte le presunzioni menzionate sono semplici, quindi ammettono prova contraria che potrà essere data dall'interessato, cioè da colui che afferma la proprietà esclusiva, dimostrandone l'acquisto (in capo a sé o ad altri) a titolo originario (usucapione, accessione, etc.) o derivativo (acquisto inter vivos o mortis causa).
Secondo Tizio, invece, la circostanza della menzione del muro in parola come «confine» nel proprio atto di acquisto deponeva a sfavore della presunzione di comunione del muro tra sé ed il Condominio, come delineata dalla Corte d'Appello; era invece evidente testimonianza della volontà negoziale delle parti di escludere dall'acquisto della proprietà dell'immobile anche il muro.
Tale tesi, secondo la Cassazione, non regge all'evidenza delle norme regolatrici della fattispecie: un muro, per il semplice fatto che insista tra due proprietà omogenee (due fabbricati, due cortili, due orti, due giardini, etc.), appartenenti a due proprietari diversi e qualora abbia la funzione di delimitare le dette proprietà, si presume comune; quindi, l'atto di acquisto di Tizio nulla immuta rispetto a detta presunzione, perché non fissa una proprietà esclusiva del muro in capo a Tizio (come rappresentato dal Condominio), ma nemmeno pone in dubbio la comunione tra Tizio e il Condominio, proprio perché ribadisce unicamente un contesto 'spaziale' e di situazione del muro al confine tra le due proprietà.
La Corte aggiunge poi che l'art. 887 c.c. va interpretato nel senso che sussiste una presunzione semplice di comproprietà (o comunione) del muro tra fondo superiore e inferiore che può essere vinta solamente qualora:
- si dimostri la proprietà esclusiva del muro a favore del proprietario del fondo superiore (il Condominio, nel nostro caso) oppure
- si dimostri la proprietà esclusiva del muro a favore del proprietario del fondo inferiore
a seconda che il muro sia stato edificato interamente sul suolo di uno solo dei due fondi per questioni di contenimento (nel caso del fondo superiore) o di necessità o utilità (nel caso del fondo inferiore).
