Non sempre i rapporti tra l'amministratore e il condominio sono idilliaci e, pertanto, spesso sfociano nel mancato rinnovo dell'incarico o addirittura in una revoca durante il mandato. Non mancano, purtroppo, nemmeno le ipotesi in cui il fabbricato contesta la mala gestio del suo ex rappresentante, invocando responsabilità e danni quali conseguenze dell'operato del professionista.
Nel caso in commento, invece, un supercondominio ha, persino, contestato all'ex amministratore del complesso un ammanco di svariate decine di migliaia di euro. Per questo motivo ha agito contro lo stesso e la società di cui era rappresentante legale per ottenere la condanna alla restituzione del presunto maltolto.
Da tutto ciò è scaturito un procedimento dinanzi al competente Tribunale di Genova, appena culminato con la sentenza n. 736 del 7 marzo 2024. All'interno del predetto provvedimento, in tema di mala gestio dell'amministratore di un condominio e del conseguente risarcimento da chiedere, l'ufficio ligure ha precisato quali prove bisogna opportunamente produrre per favorire un esito favorevole della lite.
Non ci resta che approfondire l'argomento in questione.
Mala gestio dell'amministratore e risarcimento: chi deve provare il danno?
Se un condominio sostiene di aver subito un danno, quale conseguenza dell'operato del suo amministratore, ha l'onere di dimostrare tale circostanza. Quest'affermazione, nell'occasione espressa anche dal Tribunale di Genova, trova la sua giustificazione nelle seguenti argomentazioni.
Non bisogna mai dimenticare che il rapporto tra l'amministratore e il condominio è disciplinato secondo le regole del mandato. Si tratta di un inquadramento che trova conforto nella giurisprudenza "si osserva in diritto che l'ufficio dell'amministratore di condominio, sulla base di un costante orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimità, è riconducibile a quello del mandatario con rappresentanza (tra le altre, Cass. Sez. Un. 9148/2008)" nonché nel vigente codice civile, visto l'esplicito riferimento contenuto nell'art. 1129 comma 15.
Alla luce di queste osservazioni, l'adempimento delle prestazioni dell'amministratore deve essere valutato applicando i principi generali in tema di obbligazioni. Ciò significa che in caso d'inadempimento, spetta al creditore mandante, presunto danneggiato dall'illecito civile del proprio mandatario, l'onere provare il danno "grava in ogni caso sul creditore l'onere di fornire la prova del danno subito (art. 1223 c.c)".
Ciò vale, quindi, anche per l'ipotesi in esame, dove a detta di un complesso immobiliare, l'ex rappresentante dell'ente aveva contabilizzato molte fatture relative alla fornitura del gas come saldate, mentre in realtà, dai controlli effettuati successivamente, era emerso che le stesse erano rimaste insolute.
L'attore, dunque, per assolvere al proprio doveroso onere probatorio aveva prodotto le fatture de quo, rimaste inevase nonostante il regolare e puntuale pagamento delle quote da parte di tutti i condòmini.
Ebbene, per comprovare l'ammanco contestato, tale prova era stata sufficiente? Per il Tribunale di Genova la risposta è stata negativa.
Per accusare l'amministratore di mala gestio i condomini devono fornire in giudizio una prova valida
Mala gestio dell'amministratore ed ammanco: gli estratti conto sono importanti?
L'azione diretta a contestare un eventuale ammanco nelle casse condominiali, dovuto alla cattiva gestione dell'amministratore, mira ad accertare la responsabilità del mandatario e, contestualmente, il danno prodotto al patrimonio dell'ente.
In ragione di ciò, è essenziale che l'attore condominio produca in giudizio gli estratti conto relativi alla gestione in contestazione.
Solo con questi, infatti, sarebbe possibile verificare che, ad esempio, al mancato pagamento di uno o più fatture corrisponde, effettivamente, un utilizzo del denaro dell'edificio per scopi ed utilità estranei allo stesso.
In altri termini, precisa con la sentenza in commento il Tribunale di Genova, con gli estratti si può vedere come e dove sono stati destinati i soldi comuni e se gli stessi sono stati tutti spesi nell'interesse dell'edificio "nell'ipotesi di azione di responsabilità nei confronti di amministratore condominiale, "la mancata produzione di estratti conto riferiti alla precedente amministrazione alla quale era onerato il ### e di cui poteva disporre, impedisce di valutare se le somme versate dai condomini siano state utilizzate dal convenuto per finalità personali rispetto a quelle a cui erano destinate (pagamento di utenze, lavori straordinari, ditta pulizie, etc.), non bastando in tal senso la prova del mancato pagamento di fatture emesse dai terzi creditori del ### potendo essere state le relative provviste, se presenti, utilizzate, comunque, per attività ed esigenze del condominio".
In conclusione, le sole, eventuali, fatture insolute non escludono che il denaro presente in cassa sia stato speso per le esigenze del condominio. Ecco perché, in ragione della lacunosa produzione probatoria dell'attore, è stata rigettata la sua domanda risarcitoria nei confronti dell'ex amministratore.
