È noto che ogni tipo di controversia condominiale debba essere preceduta dall'obbligatorio tentativo di mediazione a pena di improcedibilità dell'azione giudiziaria. La giurisprudenza ha oramai da tempo chiarito cosa si debba intendere per "controversia condominiale" per cui è obbligatoria la preventiva mediaconciliazione: «Ai fini della sussistenza dell'obbligo del tentativo di mediazione, all'interno delle controversie condominiali rientrano le vicende riguardanti le parti comuni, la destinazione d'uso delle stesse, tutte le controversie relative all'amministratore (artt. 1129-1133 c.c.), alle spese fatte dal condomino senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea (art. 1134 c.c.), all'assemblea dei condomini (artt. 1135-1137 c.c.) e al regolamento di condominio (art. 1138 c.c.), nonché le questioni riguardanti l'impugnazione delle delibere condominiali (art. 1137 c.c.), la responsabilità dell'amministratore e la sua revoca e le questioni inerenti alle disposizioni dettate dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. in tema di scioglimento del condominio» (Trib. Genova 9 aprile 2018 n. 999).
Una recente sentenza della Corte di Appello di Campobasso (n. 216 del 5 settembre 2022) ha ricordato come l'omessa mediazione vada eccepita entro la prima udienza a pena di decadenza, oppure rilevata d'ufficio dal giudice di prime cure entro il medesimo termine, stabilendo peraltro che in sede d'appello non c'è alcun obbligo per il giudice, una volta rilevato il difetto, di disporre la conciliazione, salvo che non sia ritenuta opportuna in base al suo prudente apprezzamento.
Omessa mediazione: il caso
Un condomino impugnava una deliberazione assembleare a cui non aveva preso parte. All'atto di citazione allegava un verbale negativo di mediazione dal contenuto generico.
Costituitosi in giudizio, il condominio eccepiva l'improcedibilità della domanda in quanto il verbale di mediazione prodotto dall'attore non si riferiva alla deliberazione impugnata, ma ad altra precedente.
Il tribunale rigettava l'eccezione poiché tardiva, in quanto non proposta entro la prima udienza ma solo a quella di assunzione dei mezzi di prova.
Il giudice di prime cure accoglieva la domanda attorea, annullando il verbale impugnato.
Omessa mediazione: i motivi di impugnazione
Avverso la sentenza di primo grado veniva proposta impugnazione. Il condominio, esponendo di avere eccepito in primo grado l'omessa attivazione da parte dell'attore del tentativo di mediazione obbligatoria prescritto in materia condominiale e che tale eccezione era stata del tutto ignorata dal tribunale, sollecitava la dichiarazione di improcedibilità della domanda.
Il condominio assumeva di essere stato indotto al rilievo oltre i termini di legge dallo scorretto comportamento processuale della controparte, la quale aveva asserito l'esito negativo del tentativo di mediazione producendo in proposito un verbale incompleto, riferentesi all'impugnazione di una diversa delibera.
Mancata mediazione: la decisione
La Corte di Appello di Campobasso, con la sentenza n. 216 del 5 settembre 2022 in commento, rigetta l'appello.
Secondo la corte molisana, non ci sono dubbi circa il fatto che l'omesso tentativo obbligatorio di mediazione debba essere eccepito dalla controparte (o rilevato d'ufficio dal giudice) non più tardi della prima udienza di comparizione.
Il giudice d'appello, pertanto, non può dichiarare l'improcedibilità né è obbligata a rinviare la causa per consentire di esperire la mediaconciliazione non effettuata in primo grado.
Ne consegue, come chiarito da pacifica giurisprudenza di legittimità (da ultimo, Cass., ordinanza 11/08/2021, n. 22736) che, in tema di mediazione obbligatoria, «il preventivo esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda, ma l'improcedibilità deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza; ove ciò non avvenga, il giudice d'appello può disporre la mediazione, ma non vi è obbligato, neanche nelle materie indicate dallo stesso art. 5, comma 1-bis, atteso che in grado d'appello l'esperimento della mediazione costituisce condizione di procedibilità della domanda solo quando è disposta discrezionalmente dal giudice».
L'art. 5, comma secondo, del d. lgs. n. 28/2010 è infatti molto chiaro nello stabilire che «Il giudice, anche in sede di giudizio di appello, valutata la natura della causa, lo stato dell'istruzione e il comportamento delle parti, può disporre l'esperimento del procedimento di mediazione; in tal caso, l'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale anche in sede di appello.
Mancato esperimento della mediazione, quando è colpa del condominio?
Il provvedimento di cui al periodo precedente è adottato prima dell'udienza di precisazione delle conclusioni ovvero, quando tale udienza non è prevista prima della discussione della causa.
Il giudice fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all'articolo 6 e, quando la mediazione non è già stata avviata, assegna contestualmente alle parti il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione».
Mediazione obbligatoria condominio: quali materie?
Come ricordato in apertura, la mediazione è condizione di procedibilità per tutte le controversie condominiali, così come disposto dall'art. 71-quater disp. att. cod. civ.
Secondo la giurisprudenza, sono soggette all'obbligo di mediazione «tutte le controversie relative sia agli artt. da 1117 a 1139 del codice civile, sia alle previsioni, in materia di condominio, disciplinate nelle disposizioni di attuazione dello stesso codice» (Trib. Parma, 22 maggio 2017 n. 726.).
Quanto appena detto significa che occorrerà sempre andare dal mediatore in ipotesi come:
- impugnazione di una delibera assembleare;
- contestazione di un'opera di un condomino sulla sua proprietà;
- contestazione di un uso illegittimo delle cose comuni;
- contestazione di un provvedimento dell'amministratore.
