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Locazione immobile da parte di un solo comproprietario
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Locazione immobile da parte di un solo comproprietario

Locazione dell'immobile effettuato da un solo comproprietario.

Avv. Alessandro Gallucci 

Che cosa succede se uno dei comproprietari di un immobile decida di affittarlo?

Il contratto di locazione con il conduttore può essere stipulato solamente da lui o è necessario il consenso dell'altro o degli altri comproprietari.

E se dovesse addivenire alla stipulazione in solitaria, il conduttore potrebbe avere dei problemi? E quali sarebbero i diritti degli altri comproprietari.

Partiamo dal dato certo: per risolvere la questione bisogna guardare primariamente alle norme sulla comunione.

Che cosa dice il codice civile in materia di gestione di un bene in comunione? => Il contratto di locazione concluso verbalmente è valido?

L'art. 1105 c.c. specifica che le decisioni sulla gestione del bene devono essere assunte in assemblea, previo invito di tutti i comunisti, ed a maggioranza.

Decidere di locare l'immobile oggetto della comunione è sicuramente un atto di gestione che ne consente un godimento indiretto (ottenimento dei canoni) e che dev'essere deciso da tutti i comunisti.

Giusto?

Non proprio, o meglio: sicuramente addivenire alla stipula di un contratto di locazione a seguito di una decisione assembleare o, nel caso di due comproprietari, di comune accordo è preferibile.

La questione della sottoscrizione di un contratto di locazione da parte di uno solo comproprietario, tuttavia, è stata oggetto di un contrasto giurisprudenziale durato anni e risolto da un intervento delle Sezioni Unite datato 4 luglio 2012.

In quell'occasione, con la sentenza n. 11135, gli ermellini hanno avuto modo di specificare che "la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito di applicazione della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all'art. 2032 c.c., sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore potrà ratificare l'operato del gestore e, ai sensi dell'art. 1705 c.c., comma 2, applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 cod. civ., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla quota di proprietà indivisa" (Cass. SS.UU. 4 luglio 2012 n. 11135).

Che cosa succede, però, se gli altri comproprietari non si trovano d'accordo e intendano contestare quell'atto di gestione, non per ottenere parte del canone, ma per contestarne la legittimità?

Contratto di locazione 4+4

Al riguardo, ad avviso di chi scrive, potrà contestare l'operato del comproprietario, agendo per ottenere il risarcimento del danno derivante dal compimento di atti di amministrazione della cosa comune al di fuori delle prerogative riconosciute dalla legge al singolo comunista.

Si badi: non sono mancate sentenze di senso opposto a questa presa di posizione. Così, ad esempio, è stato affermato che "nelle vicende del rapporto di locazione, l'eventuale pluralità di locatori integra una parte unica, al cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione; sugli immobili oggetto di comunione concorrono, quindi, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri o quanto meno della maggioranza dei partecipanti alla comunione" (Cass. 18 luglio 2008 n. 19929).

=> Contratto di locazione 4+4

=> Contratto di locazione 3+2

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