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erreti

Morosità e convocazione ad un solo comproprietario

Un condominio gestito all'interno dagli stessi condòmini, decide di affidarsi ad un amministratore esterno. Una delle ragioni è quella di cercare di recuperare quote non pagate da un condomino che non abita all'interno del contesto. Il problema però è che non è mai stato approvato regolarmente nessun piano di riparto spese e non esiste nessuna delibera di approvazione. Su questi presupposti e potendo documentare solo le spese sostenute con le relative pezze d'appoggio, è configurabile la possibilità di un'ingiunzione di pagamento al moroso? Per poter procedere con la formale nomina dell'amministratore occorre inoltre una regolare convocazione per evitare che il condomino moroso e avverso a qualsiasi iniziativa di regolarità possa impugnare la delibera di nomina. Attraverso un certificato di residenza richiesto all'anagrafe comunale si è venuti a conoscenza dell'indirizzo di residenza del condomino in questione, ma purtroppo da una visura catastale si è appreso che la proprietà è condivisa con altri fratelli, dei quali si sa solo che vivono in altre città. La convocazione dovrebbe essere spedita ai quattro comproprietari, ma data l'impossibilità di raggiungere gli altri tre, può essere ritenuta valida una convocazione, spedita all'indirizzo conosciuto, (cioè quello del solo condomino che abita in città), contenente i nominativi di tutti e quattro i comproprietari? E ai fini di un'eventuale ingiunzione di pagamento, essendo in quattro i proprietari, la notifica come arriva agli altri tre se non si conoscono gli indirizzi?

Wow...quante domande.

 

1)non è mai stato approvato regolarmente nessun piano di riparto spese e non esiste nessuna delibera di approvazione. Su questi presupposti e potendo documentare solo le spese sostenute con le relative pezze d'appoggio, è configurabile la possibilità di un'ingiunzione di pagamento al moroso?

 

Chi farebbe l' ingiunzione ??? Se non esiste amministratore potrebbero intervenire solo i condomini con tutte le problematiche del caso.

Meglio superare il guado e nominare un amministratore professionista.

 

2)può essere ritenuta valida una convocazione, spedita all'indirizzo conosciuto, contenente i nominativi di tutti e quattro i comproprietari?

E' valida perchè di certo non si può rimandare alle calende greche la nomina di chi si deve occupare del condominio. La possibilità di impugnazione (molto remota) avrebbe counque poche possibilità di accoglimento dato che comunque è presente un proprietario.

Preventivamente chiederei al "moroso" di cui avete la residenza anche i dati/contatti degli altri suoi comproprietari.

Anche se il "moroso" non si presentasse o volesse informarvi la votazione sarebbe comuqnue valida e il nominato avrebbe comunque pieni poteri oltre ad essere pressochè inattaccabile per questione di millesimi/teste nel caso un "pazzo" intenda impugnare.

 

3)La notifica arriverà a colui di cui si dispone dei dati.

Grazie dimaraz. In merito al quesito 1, la volontà del condominio è proprio quella di ricorrere alla nomina di un amministratore esterno, il problema più che altro è sulla possibilità di rivendicare tali quote se non esiste in precedenza nessun deliberato di approvazione di un preventivo e di un consuntivo e nessun piano di riparto, solo le fatture relative alle spese sostenute. Al punto 2, il problema è che il moroso, dati i rapporti conflittuali con il resto del condominio non si sognerà minimamente di fornire i dati degli altri comproprietari. Si farà pervenire la convocazione al suo indirizzo indicando anche i nomi degli altri fratelli. Quindi idem per il punto 3, relativamente alla notifica di eventuale ingiunzione.

L' assemblea di un Condominio è "sovrana" nel decidere di ratificare a posteriori qualsiasi operazione (ovviamente lecita e legale).

Con tale delibera tutti i condomini saranno tenuti al rispetto di quanto approvato (favorevoli+contrari+astenuti/assenti).

Anche se possono eccepire impugnando in causa...solo il Giudice potrà autorizzarli alla "sospensiva" degli effetti.

 

Quindi direi che procedano celermente con la nomina dell' amministratore secondo le norme che dovresti ben conoscere (autoconvocazione a tutti i proprietari conosciuti a 1/2 raccomandata RR alla francese).

Visto che non si può redarre un Bilancio per il passato direi di procedere a contestuale approvazione di un Bilancio preventivo con indicazione di una quota di acconto da pagarsi a breve.

La stessa sarà sufficente per procedere ad un Decreto Ingiuntivo qualora il "moroso latiante" non vi adempia.

 

Celermente vànno raccolti tutti i dati per stabilre una contabilità in modo di avere chiara la situazione sulel vaire parite a credito/debito. Necessariamente chi ha anticipato le somme che il moroso non ha versato dovrà attendere ancora.

Perchè non chiederglieli sulla base dell'art. 1110: "Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso"?

L' assemblea di un Condominio è "sovrana" nel decidere di ratificare a posteriori qualsiasi operazione (ovviamente lecita e legale).

Con tale delibera tutti i condomini saranno tenuti al rispetto di quanto approvato (favorevoli+contrari+astenuti/assenti).

Anche se possono eccepire impugnando in causa...solo il Giudice potrà autorizzarli alla "sospensiva" degli effetti.

 

Quindi direi che procedano celermente con la nomina dell' amministratore secondo le norme che dovresti ben conoscere (autoconvocazione a tutti i proprietari conosciuti a 1/2 raccomandata RR alla francese).

Visto che non si può redarre un Bilancio per il passato direi di procedere a contestuale approvazione di un Bilancio preventivo con indicazione di una quota di acconto da pagarsi a breve.

La stessa sarà sufficente per procedere ad un Decreto Ingiuntivo qualora il "moroso latiante" non vi adempia.

 

Celermente vànno raccolti tutti i dati per stabilre una contabilità in modo di avere chiara la situazione sulel vaire parite a credito/debito. Necessariamente chi ha anticipato le somme che il moroso non ha versato dovrà attendere ancora.

Grazie dimaraz.

Ci sono due possibilità di impugnazione da parte della comproprietà morosa.

 

Pare di comprendere che sul passato è comunque abbastanza delineata la situazione e sufficientemente definità l'entità della morosità di quella comproprietà. Quindi si può portare in assemblea l'approvazione di un bilancio consuntivo riassuntivo dell'autogestione passata:questo per fissare paletti certi sull'entità dei saldi, della nota morosità, e della corrispondenza col conto corrente condominiale.

A seguire, sulla base di questo consuntivo approvato si può passare all'approvazione del preventivo, che servirà per richiedere il decreto ingiuntivo.

Sul fronte dell'autoconvocazione (perché non c'è altro metodo) per nomina amministratore ed approvazione bilanci, gli avvisi vanno inviati a tutti i recapiti noti di ogni condòmino; nel caso di comproprietà ai soli recapiti noti.

Dopo queste azioni di regolarizzazione, attendere i termini per le eventuali impugnazioni, sia sull'autoconvocazione assemblea che sul deliberato e consegna verbale. Solo dopo attivarsi per il decreto ingiuntivo.

 

In caso di impugnative per mancate comunicazioni a tutti i comproprietari di una u.i., a vostro favore gioca la collaborazione nulla dei fratelli a rendere disponibili i rispettivi recapiti: questa è una loro mancanza, non imputabile ai condòmini in autogestione prima, e neppure all'amministratore nominato poi.

Disponete pure di documentazione comprovante il vostro impegno per raggiungere almeno uno dei comproprietari..... e questo è un fatto che eventualmente un Giudice sa soppesare.

Saluti 🙂

ALBANO ha (giustamente) sottolineato una cosa che ritenevo "acquisita" nel bagaglio culturale visto che ERRETI si presenta come amministratore:

-approvata una qualisasi dleibera attendere 30 gg. dall ricezione die verbali prima di darne esecuzione.

In realtà nemmeno i 30 gg. sono sufficenti perchè quello è il termine entro cui và impugnata...coi tempi della ns Giustizia vai a sapere quando tale impugnazione verrà notificata all' amministatore/condominio.

Diventa una inutile perdita di tempo attendere ...visto che per gli argomenti trattati e per le caratteristiche del caso specifico spiegate ogni impugnazione non fermerà la delibera e si ritorcerà contro il ricorrente (se vi è una maggioranza adeguata che approvi)

 

Altresì il fare prima un Bilancio Riassuntivo (formato non previsto dalla Legge) dell' autogestione e procedere alla sua approvazione oltre ad una perdita ulteriore di tempo offre il fianco ad altre impugnazioni con maggiori possibilità di accoglimento.

Ci sono due possibilità di impugnazione da parte della comproprietà morosa.

 

Pare di comprendere che sul passato è comunque abbastanza delineata la situazione e sufficientemente definità l'entità della morosità di quella comproprietà. Quindi si può portare in assemblea l'approvazione di un bilancio consuntivo riassuntivo dell'autogestione passata:questo per fissare paletti certi sull'entità dei saldi, della nota morosità, e della corrispondenza col conto corrente condominiale.

A seguire, sulla base di questo consuntivo approvato si può passare all'approvazione del preventivo, che servirà per richiedere il decreto ingiuntivo.

Sul fronte dell'autoconvocazione (perché non c'è altro metodo) per nomina amministratore ed approvazione bilanci, gli avvisi vanno inviati a tutti i recapiti noti di ogni condòmino; nel caso di comproprietà ai soli recapiti noti.

Dopo queste azioni di regolarizzazione, attendere i termini per le eventuali impugnazioni, sia sull'autoconvocazione assemblea che sul deliberato e consegna verbale. Solo dopo attivarsi per il decreto ingiuntivo.

 

In caso di impugnative per mancate comunicazioni a tutti i comproprietari di una u.i., a vostro favore gioca la collaborazione nulla dei fratelli a rendere disponibili i rispettivi recapiti: questa è una loro mancanza, non imputabile ai condòmini in autogestione prima, e neppure all'amministratore nominato poi.

Disponete pure di documentazione comprovante il vostro impegno per raggiungere almeno uno dei comproprietari..... e questo è un fatto che eventualmente un Giudice sa soppesare.

Saluti 🙂

Beh...credo che a ragion veduta l' inquilino sia costretto a darti i dati del locatario.

 

Poi non l' ho mai fatto...ma presumo che se non l' anagrafe il Registro Catastale dovrebbe avere i dati sull'ultima residenza nota di tale persona e da questa risalire all' attuale.

la vicenda si complica in quanto si è identificato il proprietario di un altro appartamento dello stabile, dato in locazione, ma da opportune ricerche all'ufficio anagrafe del Comune, questa persona non risulta essere residente in città. Quindi mi trovo ad affrontare un altro problema legato alla convocazione perché, conosco solo il nome del proprietario desunto dalla visura richiesta, i condomini non lo conoscono, non posso ottenere informazioni dal conduttore che purtroppo è intimo parente del condomino moroso comproprietario dell'altra unità immobiliare. E quindi chi convoco, per questa unità immobiliare?

Appurato presso l'Ufficio anagrafe che non vi alcuna residenza, nè alcuna notizia del nuovo Comune di residenza, è possibile notificare - tramite ufficiale giudiziario - ai sensi dell'art. 143 cpc. Ci vorranno tra le 10 e le 20€, ma siete al riparo.

Appurato presso l'Ufficio anagrafe che non vi alcuna residenza, nè alcuna notizia del nuovo Comune di residenza, è possibile notificare - tramite ufficiale giudiziario - ai sensi dell'art. 143 cpc. Ci vorranno tra le 10 e le 20€, ma siete al riparo.

E con la notifica della convocazione all' indirizzo dove è ubicato lo stabile, ci si tutela? La procedura tramite l'ufficiale giudiziario come si articola?

E con la notifica della convocazione all' indirizzo dove è ubicato lo stabile, ci si tutela? La procedura tramite l'ufficiale giudiziario come si articola?

la notifica presso lo stabile amministrato non ha valore se non c'è la residenza o dimora o l'ufficio del condomino.

 

X quella del 143, basta leggere l'articolo, è chiarissimo. Ma va fatta con largo anticipo.

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