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Lo scioglimento del condominio e l'approvazione di un nuovo regolamento

La condizione essenziale per lo scioglimento del condominio e le maggioranze richieste per l'approvazione del nuovo regolamento
Avv. Eliana Messineo Avv. Eliana Messineo 

I presupposti dello scioglimento di condominio sono contenuti negli articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L'art. 61 stabilisce che se un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piano o porzioni di piano a proprietari diversi si può dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Il successivo articolo precisa che allo scioglimento si può procedere anche se alcune delle parti comuni degli edifici restano in comune con gli originari partecipanti.

La primaria conseguenza dello scioglimento del condominio è che venendo meno il condominio di riferimento, decade pure il regolamento condominiale con la necessità di approvarne uno nuovo.

La delibera di approvazione del nuovo regolamento di condominio dovrà, pertanto, rispettare le maggioranze previste all'art. 1138 c.c. non potendo rilevare quanto stabilito dal vecchio regolamento il quale viene meno unitamente al condominio a cui si riferisce.

Il caso è stato affrontato di recente dal Tribunale di Rovereto con la sentenza n. 90 del 29 aprile 2022.

Il regolamento di condominio: il riferimento normativo

Il regolamento di condominio è costituito da un insieme di regole disciplinanti la vita del condominio e vincolanti i componenti di detta collettività.

In materia di regolamento condominiale, il codice civile dedica alcuni articoli: l'art. 1138 c.c. contenente le regole generali, le maggioranze necessarie per la sua approvazione, il contenuto e le norme inderogabili; l'art. 72 disp. att. c.c. in materia di sanzioni previste in caso di inosservanza del regolamento; l'art. 155 disp. att. c.c. sulle disposizioni di attuazione considerate inderogabili.

Il regolamento condominiale può essere di due tipi: contrattuale o assembleare, ai quali può aggiungersi, in casi eccezionali, il regolamento adottato in via giudiziale o coattivamente.

Il regolamento contrattuale o convenzionale solitamente è predisposto dall'originario proprietario dell'intero edificio, in genere il costruttore oppure adottato da tutti i condòmini, all'unanimità.

Per quel che qui interessa, con riferimento al caso in esame, occorre brevemente ricordare quanto disposto dall'art. 1138 c.c. che, nella nuova formulazione, richiede obbligatoriamente la predisposizione di un regolamento di condominio quando il numero dei condòmini in un edificio sia superiore a dieci, nell'interesse degli stessi condòmini e per facilitare il compito dell'amministratore del condominio.

Il regolamento assembleare è adottato dall'assemblea condominiale con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1138 c. 3 c.c. che richiama l'art. 1136 c. 2 c.c.). Ogni condòmino può assumere l'iniziativa per l'adozione del regolamento rivolgendosi all'amministratore, che dovrà convocare l'assemblea.

Lo scioglimento del condominio e l'approvazione di un nuovo regolamento. La vicenda

Una condòmina citava in giudizio il Condominio per sentire accertare e dichiarare la nullità o l'annullamento della delibera mediante la quale l'assemblea aveva approvato un nuovo regolamento con la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell'edificio anziché all'unanimità come previsto dal vecchio regolamento di condominio.

Nel costituirsi in giudizio chiedendo il rigetto del ricorso, il Condominio affermava la piena legittimità della delibera impugnata, considerato che il vecchio regolamento condominiale doveva ritenersi decaduto a seguito dello scioglimento del condominio e conseguentemente ai fini dell'approvazione del nuovo regolamento dovevano ritenersi sufficienti le maggioranze previste all'art. 1138 c.c.

Lo scioglimento del condominio e l'approvazione di un nuovo regolamento. La decisione

A sostegno della sua pretesa, l'attrice rappresentava che con le delibere assunte negli anni passati, non si era avuto uno scioglimento di condominio bensì una mera scissione di una parte delle particelle materiali appartenenti al vecchio condominio, fatte confluire nel neo costituito Condominio.

Per la condòmina attrice, dunque, non essendovi stato alcuno scioglimento bensì solo una scissione di condominio, il vecchio regolamento era da ritenersi ancora in vigore e, segnatamente, l'articolo che prevedeva il consenso unanime di tutti i condòmini per ogni modifica di condominio.

Il Tribunale ha ritenuto infondata la tesi della condòmina rigettando la domanda.

Dalle delibere assunte dall'assemblea negli anni pregressi era emersa la disposizione di uno scioglimento del vecchio condominio ai sensi degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. con la contestuale creazione di due distinti ed autonomi condomini.

Il Tribunale ha ritenuto irrilevante la circostanza che uno dei due condomini avesse mantenuto la precedente partita IVA, evidentemente per ragioni di praticità ma di certo non indicativa di preminenza di un condominio sull'altro.

Si rammenta, a tal proposito, che per lo scioglimento del condominio la condizione essenziale è l'autonomia strutturale. La Corte di Cassazione, in diverse occasioni, infatti, ha precisato il principio secondo il quale lo scioglimento del condominio di un edificio o di un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni a proprietari diversi, può far sì che vengano costituiti dei condomini separati, sebbene alcune cose restino in comune.

È stato accertato, quindi, nel caso di specie, che il vecchio condominio era venuto meno e con esso il vecchio regolamento tant'è vero che l'assemblea con la delibera impugnata aveva correttamente approvato un nuovo regolamento secondo le previsioni di cui all'art. 1138 c.c.

Il Tribunale ha, altresì, precisato che la circostanza che il nuovo regolamento fosse stato approvato a maggioranza e non all'unanimità lo classificava come regolamento assembleare e non contrattuale, ma certamente non poteva determinare il venir meno della sua piena legittimità.

Sentenza
Scarica Trib. Rovereto 29 aprile 2022 n. 90

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Patrizianna
Patrizianna 15-06-2022 17:06:22

Non capisco più niente! Alla stipula del contratto di acquisto a rogito, dinnanzi al notaio pubblico, io ho sottoscritto di avere interamente letto ed approvato il regolamento "CONTRATTUALE" di condominio. Poi una assemblea di detto condominio - a maggioranza di condòmini che a loro volta alla stipula dei rispettivi contratti di acquisto a rogito avevano tutti sottoscritto di avere letto ed approvato lo stesso regolamento "CONTRATTUALE" di condominio - può approvare un regolamento "ASSEMBLEARE" che è pienamente legittimo e prevale su quello "CONTRATTUALE" in mio possesso?

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