#1 Inviato 9 Febbraio, 2017 Un condominio è sviluppato in un unico corpo (l'edifico è uno) con tre scale e spazi comuni condivisi (cortile, verde, ingresso carrabile, autorimessa). I condomini di una scala chiedono di procedere allo scioglimento. Se non si ricorre al giudice è l'assemblea che delibera lo scioglimento ma vanno convocati solo i condomini della scala? Inoltre dall'eventuale scioglimento andrebbe a configurarsi un supercondominio formato in questo caso dal condominio scala C (promotore dello scioglimento), dal condominio scala A e B e dal condominio delle parti comuni alle tre scale (verde, cortile, autorimessa)? E il condominio scala A e B sarebbe un condominio parziale?
#3 Inviato 10 Febbraio, 2017 Art. 1129 Indivisibilità Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso deella cosa a ciascun condomino E CON IL CONSENSO DI TUTTI I PARTECIPANTI AL CONDOMINIO Essendo un unico corpo di fabbrica, presumibilmente con un unico tetto ed un'unica struttura in cemento armato pensi che si possa decidere unilateralmente (solo la scala C), oltretutto SENZA ricorrere al giudice? Mi permetto di nutrire qualche ragionevole dubbio
#4 Inviato 10 Febbraio, 2017 Art. 1129 Indivisibilità Una precisazione: Si tratta dell'art. 1119 c.c.
#5 Inviato 10 Febbraio, 2017 Una precisazione:Si tratta dell'art. 1119 c.c. Chiedo venia, mi scuso per l'errore
#7 Inviato 14 Febbraio, 2017 Si ma l'art. 1119 non è inderogabile. Si, ma per derogare occorre "IL CONSENSO DI TUTTI I PARTECIPANTI AL CONDOMINIO" (mille millesimi). Con una convenzione (contratto tra tutti) tutto è possibile.
#8 Inviato 14 Febbraio, 2017 "La divisione del condominio negli edifici. Il procedimento assembleare e quello giudiziale. La necessità d'interventi innovativi e le conseguenze". Fonte /divisione-condominiale-lindivisibilita-del-condominio-e-la-regola-generale-ma-non-assolutamente.279#ixzz4YfNnqbsnhttps://www.condominioweb.com/divisione-condominiale-lindivisibilita-del-condominio-e-la-regola-generale-ma-non-assolutamente.279#ixzz4YfNnqbsn https://www.condominioweb.com E' un articolo scritto dall'Avv. Gallucci dove non mi pare si legga occorra il consenso unanime. Probabilmente sbaglio, quindi attendo ulteriori vostri pareri.
#9 Inviato 14 Febbraio, 2017 E' un articolo scritto dall'Avv. Gallucci dove non mi pare si legga occorra il consenso unanime. Probabilmente sbaglio, quindi attendo ulteriori vostri pareri. Avevi parlato di unico corpo di fabbrica (unico edificio, unico tetto, unica facciata...) Se le 3 scale possono costituirsi ciascuna in un condominio separato ci saranno 3 singoli condominii + un supercondominio. Se vuole staccarsi solo la scala C avremo un singolo condominio per la scala C; un solo condominio formato dalle scale A e B ed un supercondominio per le parti comuni alle tre scale.
#10 Inviato 19 Febbraio, 2017 Ma per deliberare ciò occorre che emerga la volontà assembleare, prevista dal 2° comma dell'art. 1136, dell'attuale unico condominio? Intendo dire che se le due scale oltre che per teste ma anche per millesimi rappresentano i due terzi dell'intero e da parte delle due scale non c'è tale volontà, la scala che intende staccarsi non potrà contare sulla valida delibera di scioglimento quanto piuttosto ricorrere al giudice da parte dell'un terzo dei condomini della scala che auspica lo scioglimento? Mi date conferma? Perchè i condomini della scala che desiderano sciogliersi sostengono l'assemblea che delibera lo scioglimento deve riguardare solo la scala che chiede tale avvenimento.
#11 Inviato 19 Febbraio, 2017 Art. 61. Disp. Att. C.C. Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'articolo 1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione. L'assemblea per lo scioglimento riguarda tutto il condominio . La richiesta al giudice riguarda solo la parte (almeno 1/3 )che vuole staccarsi
#12 Inviato 19 Febbraio, 2017 Ma per deliberare ciò occorre che emerga la volontà assembleare, prevista dal 2° comma dell'art. 1136, dell'attuale unico condominio? Intendo dire che se le due scale oltre che per teste ma anche per millesimi rappresentano i due terzi dell'intero e da parte delle due scale non c'è tale volontà, la scala che intende staccarsi non potrà contare sulla valida delibera di scioglimento quanto piuttosto ricorrere al giudice da parte dell'un terzo dei condomini della scala che auspica lo scioglimento? Mi date conferma? Perchè i condomini della scala che desiderano sciogliersi sostengono l'assemblea che delibera lo scioglimento deve riguardare solo la scala che chiede tale avvenimento. La mia interpretazione è uguale alla tua e non condivido quanto sostengono i condòmini della scale che vuole sciogliersi. Fino a scioglimento esiste un solo condominio, una sola assemblea ed una sola maggioranza. Ad ogni modo il buon senso dovrebbe prevalere. Se una parte di condominio può sciogliersi ricorrendo al Giudice, perchè far spendere soldi anzichè deliberarlo in assemblea? Se la scala che vuole sciogliersi dovrà ricorrere al Tribunale spendendo denaro... non aumenterà l'astio tra i due condominii?
#13 Inviato 14 Dicembre, 2017 Scusate se a distanza di tempo riprendo l'argomento ma i dubbi non finiscono. Un limite alla separazione potrebbe essere rappresentato dall'essere un unico corpo di fabbrica se pure con ingressi autonomi (le tre scale) e livelli di altezza differenti (due scale hanno pari altezza e una un'altezza inferiore perchè fanno parte di quest'ultima scala un numero inferiore di unità immobiliari)? In comune oltre agli spazi esterni, hanno ad esempio l'utenza idrica, la cisterna e l'impianto autoclave, ma se si dovesse procedere ad una separazione l'utenza idrica a chi dovrebbe restare intestata? Se ad uno solo dei tre condomini, il condominio intestatario dell'utenza diventerebbe fornitore per gli altri due per la loro quota parte di consumi idrici?
#14 Inviato 14 Dicembre, 2017 ... In comune oltre agli spazi esterni, hanno ad esempio l'utenza idrica, la cisterna e l'impianto autoclave, ma se si dovesse procedere ad una separazione l'utenza idrica a chi dovrebbe restare intestata? Se ad uno solo dei tre condomini, il condominio intestatario dell'utenza diventerebbe fornitore per gli altri due per la loro quota parte di consumi idrici? Se rileggi attentamente il mio post n. 9, anche se a separarsi è un solo condominio dovrà nascere un NUOVO SUPERCONDOMINIO con nuovo codice fiscale al quale dovranno essere volturati e fatturati tutti i servizi e le utenze in comune a tutti i condominii.
#15 Inviato 15 Dicembre, 2017 Certo è anche quanto scritto al post n.1 ma non riesco a collegare l'art. 1119. La separazione può essere deliberata con un dato quorum, l'art. 1119 per essere derogato necessita dell'unanimità. Il caso da me prospettato a cosa si ricollega? E ancora, sembra che le scale B e C non vogliano procedere alla nomina di un amministratore ma gestirsi autonomamente e se non si nomina neanche l'amministratore del supercondominio tutte le utenze delle parti comuni restano intestate all'attuale condominio unico, insomma la situazione è problematica. Anche perchè il codice fiscale attualmente in uso per il condominio unico potrebbe essere utilizzato per la scala A che vuole oltre che separarsi, gestirsi con l'amministratore esterno che ha già nominato ma se gli altri aspetti non vengono regolarizzati l'amministratore della scala A come potrà regolarsi? Chiedo lumi.
#16 Inviato 15 Dicembre, 2017 Certo è anche quanto scritto al post n.1 ma non riesco a collegare l'art. 1119. La separazione può essere deliberata con un dato quorum, l'art. 1119 per essere derogato necessita dell'unanimità. Il caso da me prospettato a cosa si ricollega? E ancora, sembra che le scale B e C non vogliano procedere alla nomina di un amministratore ma gestirsi autonomamente e se non si nomina neanche l'amministratore del supercondominio tutte le utenze delle parti comuni restano intestate all'attuale condominio unico, insomma la situazione è problematica. Anche perchè il codice fiscale attualmente in uso per il condominio unico potrebbe essere utilizzato per la scala A che vuole oltre che separarsi, gestirsi con l'amministratore esterno che ha già nominato ma se gli altri aspetti non vengono regolarizzati l'amministratore della scala A come potrà regolarsi? Chiedo lumi. Anche se i condominii si separano, i beni comuni indicati nell'art. 1119 non si possono dividere. Ad esempio, se ci sono due scale sotto lo stesso tetto, non puoi separare la proprietà del tetto ai condominii che si distaccano. Se c'è il distacco di un solo condominio, il supercondominio nasce di fatto perchè ci sono parti comuni a più condominii Poichè, come credo, i proprietari totali di tutte le scale sono più di 8, la nomina di un amministratore di condominio è obbligatoria su richiesta anche di un solo condòmino. L'amministratore del supercondominio regolarmente nominato dovrà aprire un c/c separato, gestire separatamente la contabilità del supercondominio e presentare un rendiconto separato per il supercondominio. Se la scala A ottiene il distacco, si costituisce in condominio separato e nomina un proprio amministratore, l'amministratore della scala A dovrà richiedere un codice fiscale, aprire un c/c e gestire esclusivamente il condominio A disinteressandosi del resto. Se non si regolarizza iltutto costituendo anche il supercondominio, rimarrà una situazione pasticciata di cui comunque saranno responsabili tutti i condòmini, compresi i condòmini della scala A per quanto riguarda le parti comuni a tutti.
#17 Inviato 15 Dicembre, 2017 E se dovesse ricorrere questa condizione cioè che il supercondominio pur configurandosi di fatto non si costituisce e non si procede alla nomina dell'amministratore dello stesso e le altre due scale intendono gestirsi senza alcun amministratore esterno, come affronta tutte le conseguenze di questa situazione relativamente alle parti condivise dai singoli contesti, l'amministratore della scala A? E in merito al codice fiscale può utilizzare quello attualmente esistente che per il momento si riferisce al condominio nell'interezza o deve chiedere l'attribuzione di uno nuovo?
#18 Inviato 15 Dicembre, 2017 E se dovesse ricorrere questa condizione cioè che il supercondominio pur configurandosi di fatto non si costituisce e non si procede alla nomina dell'amministratore dello stesso e le altre due scale intendono gestirsi senza alcun amministratore esterno, come affronta tutte le conseguenze di questa situazione relativamente alle parti condivise dai singoli contesti, l'amministratore della scala A? E in merito al codice fiscale può utilizzare quello attualmente esistente che per il momento si riferisce al condominio nell'interezza o deve chiedere l'attribuzione di uno nuovo? Se una parte dell'attuale condominio ottiene la separazione e si costituisce in condominio A, questo nuovo condominio A non potrà usare lo stesso codice fiscale del condominio dal quale si è distaccato ma dovrà utilizzarne un nuovo, così come l'amministratore di questo nuovo condominio A dovrà aprire un nuovo c/c. Se il supercondominio non si costituisce, l'amministratore del condominio A si occuperà della sola amministrazione del proprio condominio e non si occuperà di alcuna gestione delle parti comuni agli altri condominii. Sarà un problema tra i vari condominii, ripartirsi le spese comuni, quali potrebbero essere la riparazione del tetto comune, la ripartizione dell'energia elettrica del contatore comune che alimenta parti comuni, il riparto dell'acqua se c'è un unico contatore generale al quale l'acquedotto fattura l'acqua comune.... In altre parole, l'amministratore del condominio A amministrerà solo il proprio condominio ma non potrà ripartire ai propri condòmini alcuna spesa che non riguardi solo il condominio A. Partendo dal presupposto che, pur essendoci 3 scale, l'edificio è un solo corpo di fabbrica e tutto il resto è comune (viali, cortile, autorimessa....) se la maggioranza non vorrà deliberare lo scioglimento, ritengo che non lo farà nemmeno il Giudice perchèè in questo caso specifico non si tratta di alcuni servizi in comune, ma tutto in comune tranne le scale. E' proprio il caso di un unico condominio al quale applicare il criterio del condominio parziale solo alle spese riguardanti le scale.
#19 Inviato 17 Dicembre, 2017 Grazie per il tuo parere che condivido in pieno. Passarlo ai condomini, che ritengono sia tutto possibile, diventa cosa più complicata.
#21 Inviato 18 Dicembre, 2017 Apprendo con piacere che lo scioglimento del condominio non è più cosa impossibile. Ovviamente quando una unione si scioglie qualcosa da gestire in comune resta, analizzando bene la situazione volta per volta molte cose in comune possono risultare non più necessarie e restare di proprietà di chi intende continuare ad utilizzarle.{*} Insomma civilmente se tutti si accordano anche il condominio si può sciogliere. ..... {*} La centrale termica comune a più edifici era collocata in un locale e trasportava l'acqua calda negli altri palazzi (con enormi dispersioni di acqua e calore) due palazzi si staccarono organizzandosi per una gestione autonoma del riscaldamento rinunziando all'unanimità alla proprietà del locale caldaia ed alla caldaia stessa. In quel caso il vantaggio è stato per tutti notevole.
#22 Inviato 18 Dicembre, 2017 Ma il codice fiscale in uso resta attribuito alle altre due scale? resta in uso al condominio in essere .
#23 Inviato 19 Dicembre, 2017 Per condominio in essere intendi quello attualmente configurato con le tre scale. Se avviene la separazione e la scala A chiede l'attribuzione di un nuovo codice fiscale, e le altre due scale lasciano tutto inalterato, che fine fa il codice fiscale al momento di riferimento?
#24 Inviato 19 Dicembre, 2017 Per condominio in essere intendi quello attualmente configurato con le tre scale. Se avviene la separazione e la scala A chiede l'attribuzione di un nuovo codice fiscale, e le altre due scale lasciano tutto inalterato, che fine fa il codice fiscale al momento di riferimento? Attualmente c'è un unico condominio formato da A - B - C. Se la scala A si distacca, il distaccato A, essendosi costituito in condominio separato, dovrà richiedere un nuovo codice fiscale. L'attuale codice fiscale resterà al condominio BC da cui manca A. Per ripartire le spese comuni al condominio BC ed al condominio A servirà costituire un altro (super)condominio formato dai due condominii BC + A. Se non si crea questto supercondominio BC+A nessuno dei due condominii potrà essere obbligato pagare le spese comuni e nessuno degli amministratori dei due condominii avrà titolo per gestire le parti comuni del supercondominio.
