#1 Inviato 20 Luglio, 2017 Buonasera alcune info in merito ad un eventuale richiesta di scioglimento, ecco la situazione: - condominio formato da 8 palazzine collegate tra di loro a livello di struttura, ma ognuna con singolo portone, tetto, ascensore, cancello automatico, cancello pedonale e civico. In comune hanno solo i vari giardinetti e i posti auto (non assegnati a livello catastale); - hanno un solo amministratore per tutte le palazzine (stendo un velo sul suo operato), un solo codice fiscale e un solo conto condominiale; - una palazzina per vari motivi (troppo lunghi da spiegare) si vuole staccare dal resto del condominio e vorrebbe nominare un nuovo amministratore, aprire un proprio codice fiscale, un conto solo per la scala e in pratica gestirsi dal resto del condominio. Ovviamente continuerebbero a partecipare per quanto riguarda le spese comuni. Le mie domande sono: 1) Qual'è esattamente l'iter da seguire per iniziare lo "scioglimento" a livello di convocazione, richieste scritte, ecc.?....basta convocare l'assemblea per la singola palazzina e decidere in base alla maggioranza della singola palazzina? 2) Come comportarsi per il compenso dell'amministratore che prima gestiva tutto il condominio e che ora dovrebbe gestire (in riferimento a quella palazzina) solo le parti comuni? 3) quali intoppi o problemi potrebbero sorgere, eventualmente da parte di qualcuno della scala o addirittura da parte dell'amministratore? 4) A livello normativo come verrebbe inquadrata la palazzina che si vuole distaccare e come invece il resto del condominio? Altri consigli o suggerimenti sono ben accetti...
#2 Inviato 20 Luglio, 2017 Secondo me si tratta di un supercondominio, purtroppo erroneamente amministrato da un solo amministratore quando sarebbe necessario avere un'amministratore per palazzina con un proprio CF e C/C, ed un amministratore per le parti comuni delle palazzine CF e C/C (parcheggio, vialetti, giardino ecc ecc), la palazzina può staccarsi a norma dell'art. 61 e 62 Dacc oppure in un assemblea plenaria dove i condomini potranno deliberare edificio per edificio, in merito alla conferma o meno dell'unico amministratore precedentemente incaricato della gestione dell'intero complesso, magari nominando un proprio amministratore per la propria palazzina. Per la costituzione del Supercondominio non è necessaria alcuna deliberazione, Tribunale di Trieste, sez. civile, sentenza 25.05.2011 ..... “la situazione immobiliare oggetto della presente causa sia riconducibile alla figura del supercondominio, che ricorre allorché vi sia una pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dalla esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati (Cass. Sez. 2, n. 9096 del 7.7.2000). Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria infatti né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c. (quali, ad esempio, il viale (...) l'impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l'alloggio del portiere), in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, (Cass. Sez. 2, n. 2305 del 31.1.2008)”...... ”alla qualificazione di supercondominio del complesso immobiliare di via (...) e dalla conseguente autonomia di ciascuno stabile, singolarmente costituito in condominio, discende la legittimità del deliberato impugnato, con il quale i condomini tutti del complesso immobiliare non hanno deliberato in merito allo scioglimento dell'unico condominio (giuridicamente non esistente), bensì hanno deliberato, edificio per edificio, in merito alla conferma o meno dell'unico amministratore precedentemente incaricato della gestione dell'intero complesso”
#3 Inviato 20 Luglio, 2017 quindi comunque la palazzina che si distacca diventerà un condominio parziale, presente all'interno di un supercondominio (anche se adesso non assume questa denominazione). parlando per la singola palazzina si potrebbe: - convocare l'assemblea con i soli proprietari della stessa; - ODG scioglimento del condominio secondo gli art. di cui sopra, nomina nuovo amministratore, apertura CF, conto e tutto il necessario per partire. Magari in futuro si potrà creare anche un regolamento di condominio per questa singola palazzina. - Chi mi da un chiarimento sulla maggioranza necessaria per deliberare lo scioglimento (penso ci saranno un bel pò di deleghe)? - La convocazione la si può fare internamente (sempre tramite r/r o racc. a mano di cui si occuperà qualcuno della palazzina) o si deve passare per forza tramite l'amministratore (con un art. 66?) - Eventualmente in prossime assemblee ci si occuperà delle parti comune e dell'altro amministratore (oppure nell'assemblea già si deve indicare qualcosa)?
#4 Inviato 20 Luglio, 2017 Attualmente voi siete un condominio parziale, tutto regolare. Un codice fiscale, un amministratore, un regolamento, parti comuni a tutti i condòmini e parti comuni a solo una parte o gruppo di condòmini. Da ciò che scrivi, vi sono i presupposti per lo scioglimento, verificate i servizi tipo acqua e luce. Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'articolo 1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione. Cosa succederà successivamente? Ogni stabile potrà essere considerato condominio a se stante con un codice fiscale, regolamento ed amministratore. Tutti gli stabili faranno parte del supercondominio avendo parti in comune a tutti i condomini, con un codice fiscale, regolamento e amministratore. Nella peggiore delle ipotesi 8 amministratori più uno per il supercondominio, 9 regolamenti, 9 codici fiscali, aumento delle spese. Siete sicuri che vi convenga?
#5 Inviato 20 Luglio, 2017 da come parli sembra che una sola palazzina non possa scogliersi, ma ci sia bisogno dello scioglimento di tutte e 8 le palazzine. Nel primo caso ogni spesa extra è ben accetta (l'amministratore sta facendo troppi casini), nel secondo caso c'è da riflettere....ma spero che tu non intenda dire che il secondo caso sia assolutamente necessario.
#6 Inviato 20 Luglio, 2017 Dipende da come è strutturato il complesso. Dal primo post, potrebbero esserci le condizioni per avere uno stabile quale singolo condominio, gli altri potrebbero mantenere le condizioni attuali come condominio parziale. Resteranno in comune a tutti gli stabili i vari giardinetti e i posti auto (non assegnati a livello catastale) per cui rientrerete anche in un supercondominio e servirà codice fiscale, regolamento e amministratore.
#7 Inviato 20 Luglio, 2017 le strade da seguire erano: - cambio di amministratore tramite assemblea plenaria (troppo difficile perchè 100 e passa condomini sono difficili da convincere); - revoca giudiziale con svariati motivi appurati (ma nessuno vuole mettersi a fare cause, visto la situazione attuale); - scioglimento (sembra la strada più semplice e breve da percorrere senza creare troppi casini). A questo punto considerando lo scioglimento come ipotesi più percorribile la cosa importante è che la palazzina in oggetto diventi indipendente a livello di amministrazione condominiale (ovviamente corrispondendo tutto ciò che riguarda le parti comuni). A me interessa sapere come procedere per arrivare a ciò e quali ostacoli si potrebbe incontrare. Le spese maggiori sono già considerate, mentre cosa faranno le altre palazzine sinceramente poco importa e tutto l'iter ovviamente deve rispettare le leggi fino all'ultimo punto (già di casini ce ne sono abbastanza).....ovviamente le condizioni di partenza sono quelle indicate nel post iniziale.
#8 Inviato 24 Luglio, 2017 le strade da seguire erano:- cambio di amministratore tramite assemblea plenaria (troppo difficile perchè 100 e passa condomini sono difficili da convincere); - revoca giudiziale con svariati motivi appurati (ma nessuno vuole mettersi a fare cause, visto la situazione attuale); - scioglimento (sembra la strada più semplice e breve da percorrere senza creare troppi casini). A questo punto considerando lo scioglimento come ipotesi più percorribile la cosa importante è che la palazzina in oggetto diventi indipendente a livello di amministrazione condominiale (ovviamente corrispondendo tutto ciò che riguarda le parti comuni). A me interessa sapere come procedere per arrivare a ciò e quali ostacoli si potrebbe incontrare. Le spese maggiori sono già considerate, mentre cosa faranno le altre palazzine sinceramente poco importa e tutto l'iter ovviamente deve rispettare le leggi fino all'ultimo punto (già di casini ce ne sono abbastanza).....ovviamente le condizioni di partenza sono quelle indicate nel post iniziale. altri consigli?
