#1 Inviato 14 Maggio, 2018 Come spesso mi accade, un amico amministratore mi ha proposto un quesito che reputo interessante anche per altri, per cui lo propongo qui nel forum: Un parco realizzato per gradi dal costruttore, presenta 3 palazzine e 3 condomini (con proprio codice fiscale, conto corrente, contatori luce e singole tabelle millesimali + tabella generale) ma con unico amministratore che gestisce anche l'area comune (giardino e parcheggi esterni). Infatti i condomini si considerano come un unico condominio e, pertanto, vorrebbero costituirsi anche come unico condominio, anche per tagliare spese triplicate come conti correnti, 770 e C.U. e altro, quindi, nella prossima assemblea, che vedrà riuniti insieme (come hanno sempre fatto finora) tutti i condomini delle 3 palazzine, hanno all'o.d.g.: 1) scioglimento condominio palazzina 1 e cessazione cod. fisc.; 2) scioglimento condominio palazzina 2 e cessazione cod. fisc.; 3) scioglimento condominio palazzina 3 e cessazione cod. fisc.; 4) costituzione condominio unico e richiesta nuovo cod. fisc. alla AE; 5) nomina nuovo amministratore.... Adesso la discussione verte sulle maggioranze che serviranno per approvare il tutto correttamente, in modo da non aver opposizioni da parte di quei pochi condomini dissenzienti. Un avvocato proprietario e dissenziente, richiede l'unanimità per compiere tale operazione. Soluzione 1: gli odg da 1 a 3 saranno discussi e approvati dai soli condomini della palazzina i questione a maggioranza assoluta, cioè 501 millesimi e più della metà delle teste; Soluzione 2: tutti i condomini votano gli odg approvandoli con le medesime maggioranze di sopra, maggioranza assoluta, 501 millesimi e 50% + 1 delle teste. Voi cosa ne pensate
#2 Inviato 14 Maggio, 2018 servono tre delibere con voto unanime (ovvero ogni condominio dovra' con voto unanime deliberare l'unione dei tre condominii ) attualmente esistono 3 condominii e un supercondominio quindi 4 codici fiscali 4 amministrazioni ,ed eventualmente 4 amministratori (anche se riconducibili allo stesso soggetto ) p.s. visto che esiste un dissenziente ,per ora non potete diventare un unico condominio . Modificato 14 Maggio, 2018 da peppe64
#3 Inviato 15 Maggio, 2018 peppe64 dice: servono tre delibere con voto unanime (ovvero ogni condominio dovra' con voto unanime deliberare l'unione dei tre condominii ) attualmente esistono 3 condominii e un supercondominio quindi 4 codici fiscali 4 amministrazioni ,ed eventualmente 4 amministratori (anche se riconducibili allo stesso soggetto ) p.s. visto che esiste un dissenziente ,per ora non potete diventare un unico condominio . Caro Peppe, dissento con quanto da te affermato. L'Art. 61 delle Disp. att. c.c. e disp. trans. afferma che "Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione." La maggioranza prescritta dal II° comma dell’art. 1136 c.c. dispone che sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
#4 Inviato 15 Maggio, 2018 L'art. 61 e 62 dacc dispongono sullo scioglimento e non sul "ricongiungimento". Si tratterebbe di una interpretazione un po' troppo estensiva della norma per poter andare sul sicuro e non subire impugnazioni che annullino la delibera. Peppe ha dato un giudizio che prevede un consenso unanime proprio per essere inattaccabili. Approvando la costituzione con le maggioranze del secondo comma dell'art. 1136 cc dovrete aspettare la decorrenza dei termini di impugnazione (ex art. 1137 cc) per poter stare sereni, e se qualcuno impugna sarà un giudice a decidere.
#5 Inviato 15 Maggio, 2018 Muskjo 2 dice: Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione." LA MIA OPINIONE: Facendo riferimento all'art. 61 che prevede lo sciglimento giudiziale su richiesta di alemo 1/3 dei proprietari (solo teste senza fare riferimento a millesimi), dire che è possibile la fusione di tutti quei condominii in cui ci siano almeno un numero di condòmini superiori a 2/3 favorevoli alla fusione. Infatti, anche in caso di fusione, basterebbe 1/3 dei condòmini di un singolo edificio per chiedere il RIscioglimento e la RIcostituzione di songolo condominio.
#6 Inviato 15 Maggio, 2018 Ringrazio tutti per le risposte e la considerazione. Nel frattempo ho avuto ulteriori delucidazioni dall'amico amministratore che vi propongo, forse si capisce meglio la questione. 1) Il regolamento contrattuale prevede un unico condominio (supercondominio) avendo ingressi, parcheggi, giardini e impianti in comune. I palazzi sono stati costruiti in successione ma il costruttore non ha costituito il supercondominio, quindi, man mano che venivano terminati i palazzi e venduti gli appartamenti, i primi residenti sono andati autonomamente all’Agenzia delle Entrate a richiedere il codice fiscale per allacciare l’elettricità e mettere in funzione gli ascensori. Dopo vari mesi, quando ormai era stato venduto più del 80% degli appartamenti, è stato nominato un unico amministratore per tutti e tre i costituiti condominii. Detto amministratore non ha mai costituito il supercondominio, però amministrando di fatto come se lo fosse, applicando la tabella generale per le spese degli ingressi, piazzale, giardini, stipulando un unico contratto per pulizie, ascensori, sostituzione lampadine ecc. 2) Attualmente, l’assemblea ha nominato un nuovo amministratore, come amministratore dei 3 singoli condomini ma, di fatto, dell’intero parco. 3) Al neo amministratore è stato chiesto di: a) sciogliere i singoli condomini; b) costituire il condominio unico che inglobi i 3 precedenti, così come stabilito nel regolamento contrattuale. A questo punto, si dibatte delle maggioranze necessarie per sciogliere i 3 condomini, uno alla volta e costituirne uno nuovo che li inglobi tutti e 3. Mi viene da pensare, che, forse, sia il caso di invertire l’o.d.g. e costituire prima il condominio unico e successivamente, sciogliere i 3 condomini singoli che non hanno ragione di esistere secondo la maggiornaza dei condomini.
#7 Inviato 15 Maggio, 2018 Ho trovato questo articolo dove si dice che a dispetto delle norme che trattano le ipotesi di indivisibilità, aventi carattere di eccezioni limitative, è principio generale che ciascuno dei partecipanti ad una comunione possa domandarne lo scioglimento ed ottenere l’assegnazione in natura della parte di sua spettanza. Il diritto di far sciogliere la comunione è riconosciuto anche nel condominio ove ricorrano i requisiti di cui all’art. 1119 c.c. Lo scioglimento va deliberato a maggioranza dei presenti che rappresenti almeno metà del valore degli edifici come espressamente previsto dall’art. 1136, 2° comma, c.c. ed in mancanza un terzo dei proprietari di quella parte dell’edificio di cui si chiede la separazione potrà adire la competente autorità giudiziaria per ottenere lo scioglimento giudiziale. Credo si possa applicare anche al caso in questione. Pertanto, nel caso di divisione di un edificio soggetto al regime del condominio in porzioni aventi le caratteristiche di edifici autonomi, sulle parti rimaste in comproprietà degli originari partecipanti nonostante lo scioglimento del condominio, salva diversa disposizione del titolo, continua ad applicarsi la disciplina del condominio di edifici (Cass. Civ., 19.12.2011, n. 27507) Fonte https://www.condominioweb.com/come-procedere-allo-scioglimento-del-condominio.13299#ixzz5FZI9uWxt Quindi, lo scioglimento secondo il 1136 II° comma e successivamente si resta comunque sottoposti alla normativa del condominio. Erre Ci
#8 Inviato 15 Maggio, 2018 Se la previsione di unico condominio è sancita da un regolamento di natura contrattuale in maniera chiara ed esplicita, non sarebbe nemmeno necessaria una delibera nel merito. Alla prossima assemblea l'amministratore dovrà semplicemente far presente che tale norma è sancita dal regolamento e che quindi si dovrà procedere ad avviare tutti gli adempimenti necessari per rispettarla, ovvera nomina dell'amministratore (unico) e apertura del nuovo c.f. Se il condòmino avvocato, e pure dissenziente, avrà qualcosa da ridire dovrà impugnare la delibera di nomina (che dovrà comunque rispettare i quorum di legge), ma dubito che il giudice leggendo una norma del RdC contrattuale che impone un unico condominio possa annullare alcunchè.
#9 Inviato 15 Maggio, 2018 bilbetto dice: Se la previsione di unico condominio è sancita da un regolamento di natura contrattuale in maniera chiara ed esplicita, non sarebbe nemmeno necessaria una delibera nel merito. Alla prossima assemblea l'amministratore dovrà semplicemente far presente che tale norma è sancita dal regolamento e che quindi si dovrà procedere ad avviare tutti gli adempimenti necessari per rispettarla, ovvera nomina dell'amministratore (unico) e apertura del nuovo c.f. Se il condòmino avvocato, e pure dissenziente, avrà qualcosa da ridire dovrà impugnare la delibera di nomina (che dovrà comunque rispettare i quorum di legge), ma dubito che il giudice leggendo una norma del RdC contrattuale che impone un unico condominio possa annullare alcunchè. Ottimo, per la costituzione del nuovo supercondominio, abbiamo risolto. Resta il dibattito sulle maggioranze necessarie per sciogliere i 3 condomini, uno alla volta. Unanimità (come vuole l'avvocato) o la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Questa è la questione ancora incerta.
#10 Inviato 15 Maggio, 2018 Muskjo 2 dice: Ottimo, per la costituzione del nuovo supercondominio, abbiamo risolto. Resta il dibattito sulle maggioranze necessarie per sciogliere i 3 condomini, uno alla volta. Unanimità (come vuole l'avvocato) o la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Questa è la questione ancora incerta. se il regolamento contrattuale prevede che sia tutto un unico condominio (e non supercondominio),si deve semplicemente applicare il regolamento ,quindi non servirebbe neanche sciogliere i tre condomini ma considerare gia' tutto un condominio (come contrattualmente previsto ) ovvero non c'e' nulla da sciogliere ma semplicemente unire tutto in unica gestione . altro discorso se non ci sarebbe detto regolamento contrattuale . Modificato 15 Maggio, 2018 da peppe64
#11 Inviato 15 Maggio, 2018 Se quella norma esiste ed il regolamento è contrattuale, vale quanto detto al mio post precedente. Il regolamento supera anche le norme (salvo quelle inderogabili) proprio perchè contrattuale, quindi va solo realizzato quanto precisto da regolamento.
#12 Inviato 15 Maggio, 2018 peppe64 dice: se il regolamento contrattuale prevede che sia tutto un unico condominio (e non supercondominio),si deve semplicemente applicare il regolamento ,quindi non servirebbe neanche sciogliere i tre condomini ma considerare gia' tutto un condominio (come contrattualmente previsto ) ovvero non c'e' nulla da sciogliere ma semplicemente unire tutto in unica gestione . altro discorso se non ci sarebbe detto regolamento contrattuale . Giusto, ma non si può considerare l'aspetto fiscale perchè attualmente esistono 3 codici fiscali e 3 c/c bancari. Fermo restando che bisognerebbe valutare il tutto con un commercialista, questa la mia opinione: Per prima cosa estinguerei due dei 3 conto correnti prima di iniziare qualsiasi pratica fiscale. Poi, con mod. AA5/6 estinguerei il codice fiscale di 2 condomiii per "avvenuta fusione" al terzo che resta in vita. In questo modo, l'unico condominio "contrattuale" diventerebbe anche unico condominio "fiscale".
#13 Inviato 15 Maggio, 2018 Aggiungo che gli eventuali saldi potrebbero confluire come saldi iniziali del condominio unico anche se sarebbe molto meglio chiudere le singole situazioni prima degli scioglimenti. Del resto, lo si è già detto, nulla cambierà nella ripartizione delle spese che a quanto ho capito già vengono divise utilizzando le tabelle esistenti. Ovviamente tutta la documentazione dei singoli condomini dovrà essere conservata dal nuovo unico amministratore in modo da poterla esibire a fronte di eventuali richieste. Modificato 15 Maggio, 2018 da bilbetto
