Il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio vincola tutti coloro che abbiano acquistato le singole unità immobiliari successivamente alla sua predisposizione, se richiamato ed approvato nei singoli atti di proprietà in modo da far parte per relationem, del loro contenuto.
Con la conseguenza che con il regolamento di condominio, anche se predisposto dal costruttore dell'edificio, può essere attribuita la comproprietà di una o più cose, non incluse tra quelle elencate nell'articolo 1117 del c.c., a tutti i condomini o soltanto a quelli cui appartengono alcune determinate unità immobiliari.
In tal caso colui al quale è trasferita la proprietà di uno di tali immobili, diviene comunista della cosa direttamente in base al regolamento e, quindi, anche se di essa non vi sia alcun accenno nel titolo d'acquisto.
E se il regolamento è stato regolarmente trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari, esso è opponibile a tutti coloro che acquistino successivamente le varie unità del fabbricato.
Tuttavia, ciò vale solo per coloro che successivamente acquistano le singole unità immobiliari, ma non per coloro che abbiano acquistato le unità immobiliari prima della predisposizione del regolamento stesso.
Se nell'atto di acquisto viene previsto l'obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in futuro, il regolamento può vincolare l'acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, quest'ultimo vi presti volontaria adesione.
Tali principi sono stati di recente ribaditi dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 14130 del 2022 che ha ritenuto un regolamento di natura convenzionale - che prevedeva il diritto d'uso esclusivo del giardino sito all'interno dell'edificio condominiale in capo ai proprietari di un appartamento - inopponibile ad un altro condòmino che aveva acquistato il suo appartamento con relativi diritti sulle parti comuni in data antecedente alla predisposizione del regolamento stesso.
Regolamento condominiale e trasferimenti immobiliari: limiti e vincoli
La vicenda traeva origine dalla domanda di due condòmini che invocavano dinanzi al Tribunale di Putignano il loro diritto d'uso esclusivo sul giardino sito all'interno dell'edificio condominiale.
Il Tribunale rigettava la domanda degli attori mentre la Corte d' Appello di Bari accoglieva il gravame dai predetti interposto, riconoscendo l'uso esclusivo del giardino di pertinenza del loro appartamento.
Proponeva ricorso per cassazione il condomino convenuto affidandosi ad un unico motivo: violazione e falsa applicazione dell'art. 1138 c.c. e omesso esame di un fatto decisivo per non aver la Corte d'Appello considerato che il regolamento condominiale era successivo alla data dell'acquisto del suo diritto di proprietà e, pertanto, non poteva essergli opposto.
In particolare era emerso che il condòmino ricorrente per cassazione aveva acquistato la proprietà della sua unità immobiliare dagli eredi dell'originario proprietario del terreno su cui poi era stato edificato il condominio.
Segnatamente, in virtù di un atto di permuta, l'originario proprietario del terreno aveva ceduto il terreno medesimo - per la successiva costruzione sullo stesso dell'edificio condominiale - ad altro soggetto il quale a sua volta gli aveva ceduto la proprietà di un appartamento sito nel fabbricato da realizzare con relativi diritti sulle parti comuni dell'edificio.
Il condominio viene ad esistenza nel momento di consegna dell'immobile oggetto della permuta: La decisione
Gli originari contraenti avevano realizzato la cessione di un terreno contro quella di un appartamento collocato nell'edifico condominiale che avrebbe dovuto essere realizzato sul suolo ceduto.
Era stata, dunque, stipulata una permuta con effetti obbligatori, considerato che uno dei due termini del negozio era rappresentato da un immobile futuro.
Nell'ipotesi di permuta obbligatoria, l'effetto translativo non è immediato, ma è differito e fatto dipendere da ulteriori eventi come, nel caso di specie, la venuta ad esistenza dell'immobile.
Il trasferimento immobiliare oggetto del contratto di permuta obbligatoria si realizza nel momento della venuta ad esistenza della cosa futura che ne costituiva oggetto; nella specie, nel momento in cui è terminata l'edificazione dell'immobile.
La Corte di cassazione ha, pertanto, precisato che il Condominio è venuto ad esistenza nel momento di ultimazione dell'immobile eretto sul terreno ceduto; momento in cui si è realizzato il trasferimento immobiliare dell'immobile oggetto di permuta.
Da qui, la Cassazione ha fatto discendere la conseguenza che il regolamento condominiale successivo non può essere opposto ad un trasferimento immobiliare anteriore, in assenza della dimostrazione della volontà dell'acquirente, risultante per iscritto, di aderire alle clausole contenuto nel regolamento medesimo.
Con l'ordinanza in esame, dunque, la Cassazione si è uniformata al proprio precedente orientamento secondo cui: "Il regolamento di condominio edilizio predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio è vincolante, purché richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto, sì da far parte "per relationem" del loro contenuto, solo per coloro che successivamente acquistano le singole unità immobiliari, ma non per coloro che abbiano acquistato le unità immobiliari prima della predisposizione del regolamento stesso, ancorché nell'atto di acquisto sia posto a loro carico l'obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in futuro, mancando uno schema definitivo, suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell'oggetto del negozio; pertanto, in questa ultima ipotesi, il regolamento può vincolare l'acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, quest'ultimo vi presti adesione.
Tale adesione - e quindi la volontà del condominio di accettare le disposizioni del regolamento condominiale limitative del diritto di proprietà sulle parti esclusive del suo immobile - deve risultare per iscritto, in modo chiaro ed inequivocabile e non per fatti concludenti, non potendo pertanto costituire adesione, con i conseguenti effetti vincolanti, l'"applicazione" e la "presa di cognizione" del regolamento stesso" (Cass. n. 9591/91; Cass. n. 856/2000; Cass. n. 15734/2004).
Nella specie, dunque, il regolamento condominiale allegato all'atto di compravendita dei proprietari dell'immobile che prevedeva il diritto di uso esclusivo del giardino posto all'interno dell'edificio non poteva essere opposto al condòmino che in data antecedente aveva acquistato il proprio immobile dagli eredi di colui che lo aveva ricevuto come corrispettivo della cessione del terreno permutato sul quale era sorto il fabbricato condominiale.
Regolamento condominiale contrattuale e clausole regolamentari
