Un Condominio di Milano ha proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo, con il quale il Giudice di Pace di Milano gli aveva ingiunto di pagare a favore della Società Betasrl, la somma di Euro 3.722,13, oltre interessi dalle scadenze delle singole fatture al saldo e spese giudiziali.
Ha lamentato, in particolare, l'esclusiva natura privata degli interventi eseguiti dall'appaltatore all'interno delle unità immobiliari.
La sentenza in commento – del 29.04.2016 - dibatte, pertanto, sul conferimento dell'appalto posto in essere dall'amministratore, senza preventiva delibera assembleare, in ordine alla manutenzione di parti private (e non condominiali) e la riconducibilità della spesa stessa in capo alla compagine condominiale piuttosto che in capo ai condòmini privati che vi hanno dato origine o che ne ricevono vantaggio o ancora godimento.
Il condomino deve sempre pagare all'amministratore e mai all'impresa creditrice
Il fatto. Caio, proprietario dell'appartamento al quinto piano, sotto l'appartamento di proprietà di Tizio, denunciava al condominio una perdita che provocava macchie di umidità. Per questo egli commissionava una ricerca guasti per l'individuazione della causa, che poi veniva individuata nella rottura del tubo di scarico murato tra la cassetta e il vaso.
La Società Beta Srl., al fine di eliminare le cause delle infiltrazioni, aggiungeva al tubo murato un tubo esterno del bagno dell'abitazione di Tizio (cioè cambiava la colonna di scarico). L'intervento veniva commissionato dall'amministratore di condominio.
A seguito del mancato pagamento della fattura, l'appaltatore notificava al condominio apposita lettera di costituzione in mora, azionando n. 2 fatture per interventi effettuati nell'appartamento di proprietà di due condòmini.
L'Amministrazione del condominio, ricevute le predette fatture, comunicava ai predetti condòmini di aver ricevuto un sollecito di pagamento e li invitava a versare in un conto corrente intestato al Condominio l'importo richiesto.
A causa del mancato versamento, ovvero a fronte dell'omesso pagamento della fattura emessa da parte dell'appaltatore, questi si rivolgeva al Giudice di Pace per ingiungere il pagamento della somma dovuta nei confronti del condominio committente.
La Sentenza.Le infiltrazioni d'acqua possono essere in genere conseguenza di danni alle opere murarie, alle condutture o agli impianti di proprietà condominiale o di singoli condomini, nonché di altre cause non legate necessariamente alla presenza di danni specifici, quali umidità di risalita o condensa.
Al fine di stabilire di chi sia la responsabilità degli eventuali danni conseguenti a un problema di infiltrazione d'acqua è dunque necessario in prima analisi, stabilire quali siano i beni di proprietà comune e quali quelli di proprietà esclusiva.
Generalmente l'elenco delle aree comuni condominiali è riportato nel regolamento condominiale, tuttavia, laddove non disponga il regolamento fa testo l'articolo 1117 c.c.
Ciò premesso, nella fattispecie il decidente ha ritenuto che per gli interventi effettuati dall'appaltatore nell'appartamento di Tizio ci sia stato sicuramente bisogno di effettuare una ricerca preliminare per individuare la causa delle infiltrazioni e tale ricerca preliminare non poteva non essere commissionata dall'amministratore del condominio.
Orbene, sulla scorta di tale premessa, il Decidente ha ritenuto legittima l'ingiunzione di pagamento effettuata nei confronti della compagine condominiale, restando ovviamente in facoltà dello stesso di recuperare, nel proseguo (o in separata sede) le somme sborsate nei confronti del condomino qualora gli interventi siano stati effettuati dall'opposta su componenti o parti private.
Perché il committente può recedere dal contratto di appalto in qualsiasi momento?
Conclusione. Ciascun amministratore, ove sollecitato dai condòmini al riguardo, è tenuto alla ricerca del guasto o delle cause che originano le infiltrazioni. All'esito della ricerca, a seconda della natura dell'opera, darà luogo all'esecuzione dell'intervento, ovvero inviterà il condòmino a provvedere sul merito.
Nella fattispecie trattata, per come è risultato agli atti del processo, l'appalto è stato conferito dall'amministratore nonostante si trattasse di un opera “privata”.
A tal punto, per il giudice meneghino, è risultata corretta la intestazione delle fatture in capo alla compagine condominiale e, dunque, l'esercizio dell'azione ingiuntiva nei rispettivi confronti.
