Ogni amministratore, nell'espletamento del proprio mandato, deve sempre utilizzare la diligenza professionale
Il fatto. Un amministratore aveva, senza alcuna autorizzazione preliminare di sorta, praticato un'apertura sul muro al di sopra della porta tagliafuoco tra l'accesso ai garage dal giro scala, così vanificando la struttura e le misure “antincendio”.
La modificazione della “parte comune” si è rivelata però incompatibile con le prescrizioni imposte dal certificato di prevenzione incendi (precedentemente rilasciato) ed ha esposto il Condominio a subire un Ordine amministrativistico di ripristino dei luoghi (come stabilito nel D.M. 1/271986) con interdizione all'uso dell'area (in sostanza, i condòmini non avrebbero più potuto parcheggiare l'auto nel garage interno).
Rispetto tale condotta, è dato segnatamente leggere in sentenza,“L'amministratore avrebbe dovuto – diversamente da come invece operato - assumere ogni necessaria informazione e cautela tecnica prima di modificare il muro comune, avvalendosi eventualmente di un perito, mentre, agendo come ha fatto, ha dimostrato una inescusabile superficialità che, in una con i mancati adeguamenti alle prescrizioni, sui registri e l'avviso di cui all'art. 1129 c.c. co. 2, induce, in accoglimento della domanda, a disporre la revoca dell'amministratore. Spese secondo soccombenza come in dispositivo”.
Il provvedimento giudiziario. Alla luce di tali considerazioni il Tribunale di Trento ha deciso di revocare l'amministratore perché:
- non aveva pubblicizzato i propri dati anagrafici nella bacheca condominiale;
- non aveva curato la tenuta del registro anagrafe condòmini;
- aveva posto in essere un'attività in sé incompatibile con la “tutela delle parti comuni”.
Attenzione, dunque, a fare e/o non fare in condominio.
Ogni gesto e/o azione potrebbe essere suscettibile di censura: se non appositamente condivisa e, soprattutto, pienamente meditata.
In altri termini, ogni amministratore nell'espletamento del proprio mandato deve sempre utilizzare la diligenza professionale adeguata al caso di cui all'articolo 1176, comma II c.c..
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Breve vademecum. L'amministratore di condominio che non adempie agli obblighi del mandato può essere revocato ed è tenuto al risarcimento del danno (cfr, 1131 ultimo comma c.c.).
Al fine di evitare una simile “sciagura” (consentiteci il termine), ogni professionista, nell'adempimento del mandato conferitogli, deve, a titolo esemplificativo e non esaustivo:
- Convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto annuale;
- Eseguire i provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché quanto stabilito dalle deliberazioni assembleari;
- Aprire un conto corrente bancario del condominio e qui far transitare le somme ricevute a qualsiasi titolo dai condomini o da terzi (sì da separare il proprio patrimonio da quello della compagine);
- Gestire separatamente i fondi condominiali secondo causale di pagamento: e cioè non creare “commistione di cassa” (così,per fare un esempio, le spese straordinarie non si pagano con i proventi discendenti dalle spese ordinarie e viceversa…).
- Tutelare i crediti condominiali (soprattutto, in sede giudiziale);
- Indicare le proprie generalità e recapiti, anche telefonici sul luogo di accesso del condominio;
- Pubblicizzare (nelle forme adeguate), all'atto di conferimento della nomina o della conferma, i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione;
- Pubblicizzare (nelle forme adeguate), all'atto di conferimento della nomina o della conferma, il locale dove si trovano i registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare;
- Curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità;
- Fornire al condòmino di turno che ne faccia richiesta tutta la documentazione afferente i dati contabili, fiscali, amministrativi e condominiali del caso;
- Attivarsi per la tutela delle parti comuni.
Ebbene: se non provvede anche ad uno dei superiori incombenti e ciò si rivela ostativa ad una qualche attività, l'amministratore rischia la revoca giudiziaria.
L'amministratore che non presenta il conto della propria gestione può essere soggetto a revoca.
