In materia condominiale ciascun condomino può, a norma dell'art. 1102 c.c., servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti alla comunione di farne parimenti uso in virtù di un diritto che si presume essere uguale per tutti.
A tal fine, alla cosa comune, possono essere apportate le modificazioni che si rendano necessarie, a condizione che l'utilità non contrasti con la specifica destinazione della stessa o che essa non perda la sua normale ed originaria destinazione.
L'alterazione della funzione del bene deve essere però effettiva e non può consistere in una semplice modificazione materiale del bene.
Il principio è stato espresso dalla Cassazione nella recente sentenza n. 980 del 10 gennaio 2024.
Modifiche legittime alle pensiline di copertura dei balconi. Fatto e decisione
La vicenda nasceva quando un condominio citava in giudizio i due acquirenti di un attico al quinto piano e di sovrastante locale superattico chiedendo che i convenuti fossero condannati al ripristino dello stato dei luoghi e il risarcimento del danno per effetto delle modifiche apportate a due pensiline, aventi funzione di copertura delle porzioni sottostanti, ubicate sul lato ovest ed est della palazzina; le modifiche era state realizzate dalla precedente proprietaria che a giudizio del condominio aveva sottratto le pensiline alla loro originaria destinazione, mediante l'apposizione di una ringhiera perimetrale sulla pensilina ad est e con la sostituzione di una finestra in porta finestrata in corrispondenza della pensilina ad ovest, oltre che con la collocazione di mobili, tendaggi e di un sistema di illuminazione.
Di conseguenza, su istanza dei convenuti, veniva disposta la chiamata in causa della realizzatrice delle modifiche "incriminate".
Il Tribunale ordinava la rimozione dei beni presenti sulla sola pensilina ovest, evidenziando che le opere non consentivano più, come in passato, di mantenere in loco le antenne televisive, mentre ha escluso che le altre modifiche avessero alterato la destinazione delle parti comuni o impedito il pari uso. La Corte territoriale riteneva, invece, che entrambe le modifiche avessero radicalmente mutato la destinazione delle pensiline, sottraendole all'uso comune ed incorporandole nella proprietà esclusiva dei convenuti.
I giudici di secondo grado ordinavano perciò il ripristino dello stato dei luoghi e la rimozione di tutte opere, respingendo l'appello.
I soccombenti ricorrevano in cassazione facendo presente, tra l'altro, che la sentenza impugnata, pur dichiarando illegittime le modifiche alle pensiline, non aveva per nulla precisato perché dette coperture dei balconi avessero perso la funzione di copertura e fossero state sottratte all'uso comune; inoltre i ricorrenti notavano come la Corte non avesse neppure spiegato per quale motivo le modifiche avrebbero impedito il posizionamento delle antenne, sebbene il condominio avesse da tempo deliberato ed effettuato lo spostamento delle antenne su apposito torrino di altra palazzina. La Cassazione ha dato torto al condominio.
I giudici supremi hanno rilevato che la sola apposizione della ringhiera non poteva di per sé considerarsi oggettivamente incompatibile con la funzione di copertura, né sottrarre tali coperture all'uso comune.
Quanto alla sostituzione della preesistente finestra con una porta finestrata, la Cassazione ha evidenziato come la creazione di un punto di agevole accesso dalla porzione esclusiva sia stata prioritariamente funzionale ad un uso più intenso del bene comune, favorito dalla contiguità tra l'appartamento e la pensilina comune; in ogni caso secondo i giudici supremi la Corte ha omesso di accertare se gli altri condomini godessero di un accesso diretto all'area in contestazione, e di evidenziare le ragioni dell'impossibilità di mantenere le antenne dei singoli sulla pensilina ad ovest a causa della collocazione di arredi e di tende di protezione dal sole (trascurando di considerare che l'assemblea aveva già deliberato lo spostamento delle antenne in altro luogo).
Considerazione conclusive
Come ha giustamente osservato la Suprema Corte il giudice del merito è caduto in errore perché ha sostenuto la violazione dell'art. 1102 c.c.,
senza tenere conto delle particolarità del caso concreto. I giudici di secondo grado hanno ignorato che sulla porzione (ad est) di una pensilina era stata semplicemente realizzata una ringhiera che consentiva l'affaccio e che, in corrispondenza della pensilina ad ovest, era stata sostituita una finestra con una porta finestra e collocati alcuni mobili per un più inteso uso del bene da parte dei ricorrenti. Non è possibile sostenere la violazione della detta norma sulla base di una semplice modifica materiale di un bene comune. Non è stato per nulla provata l'incompatibilità tra l'utilità conseguita dai convenuti e la specifica destinazione delle pensiline.
In ogni caso il giudice di merito non ha considerato che gli altri condomini non avevano alcuna concreta possibilità di utilizzare le medesime pensiline. Tuttavia qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata dal condomino deve ritenersi legittima, atteso che, in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso individuale, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato solo dagli interessi altrui e ove sia possibile prevedere che gli altri contitolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (Cass. civ., sez. II, 28/08/2020, n. 18038).
, atteso che, in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso individuale, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato solo dagli interessi altrui e ove sia possibile prevedere che gli altri contitolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (Cass. civ., sez. II, 28/08/2020, n. 18038).
