L'amministratore ha il dovere di svolgere l'attività di manutenzione ordinaria dei beni e dei servizi comuni. Le relative decisioni, inclusa quella di fornire incarichi a terzi, non necessitano della previa autorizzazione assembleare.
Di conseguenza l'obbligo di pagare il compenso per le prestazioni affidate all'esterno incombe sul condominio, sempre che il fornitore, in caso di contestazione dell'attività svolta, riesca a fornire la relativa prova.
È quanto chiarito dal Tribunale di Firenze nella recente sentenza n. 994, pubblicata lo scorso 31 marzo 2023.
Fatto e decisione
Nella specie un libero professionista aveva citato in giudizio un condominio sostenendo di avere svolto una serie di attività in suo favore su incarico dell'amministratore condominiale e di non essere stato pagato.
Il condominio si era costituito in giudizio per mezzo del nuovo amministratore condominiale, contestando la pretesa avversaria e chiedendo che venisse autorizzata la chiamata in causa del precedente amministratore, in quale avrebbe dovuto essere condannato al pagamento del compenso richiesto dall'attore, ove il giudice avesse effettivamente accertato lo svolgimento dell'attività da questi indicata.
Secondo il condominio, infatti, tale attività non era mai stata autorizzata dall'assemblea e di conseguenza l'amministratore all'epoca in carica non avrebbe avuto il potere di impegnare contrattualmente i condòmini, dovendo quindi eventualmente rispondere in prima persona del proprio operato.
Il condominio e il precedente amministratore, nel frattempo costituitosi in giudizio, contestavano comunque l'assoluta carenza probatoria a sostegno della pretesa creditoria avanzata dall'attore, non avendo quest'ultimo dato prova del conferimento dell'incarico ricevuto, dell'attività svolta, della qualità e quantità della stessa e dell'ammontare del compenso pattuito con l'asserita committenza.
Il Tribunale, nel prendere posizione sulle istanze delle parti, ha innanzitutto precisato che il conferimento dell'incarico non richiedeva alcun obbligo formale, potendo avvenire in qualsiasi forma idonea, anche per fatti concludenti, gravando quindi sull'attore, viste le contestazioni avversarie, l'onere di dimostrarne l'avvenuto conferimento, anche ricorrendo alla prova per presunzioni.
Il giudice ha quindi rilevato che dagli elementi probatori presentati dall'attore non era stato possibile riscontrare in maniera evidente e univoca il conferimento di un incarico professionale.
Agli atti del processo risultavano infatti degli avvisi di parcella con il timbro e la firma dell'amministratore, ma gli stessi erano privi sia della ricevuta di invio che di quella di ricezione.
Dall'escussione dei testimoni era però stato possibile appurare l'effettivo svolgimento di una parte delle attività indicate dall'attore, con suo conseguente diritto al saldo delle competenze richieste.
Quanto al soggetto obbligato al pagamento, il Tribunale ha precisato che nella specie si era trattato di attività rientranti nell'ambito delle attribuzioni riconosciute all'amministratore al fine di compiere atti conservativi alle parti comuni dell'edificio ex art. 1130 n. 4) c.c. e dunque qualificabili come atti di ordinaria amministrazione e manutenzione (attività ispettiva e di controllo relativa a piccoli interventi manutentivi non strutturali su una terrazza a livello privata).
Terrazza a livello in condominio: chi paga per le infiltrazioni?
L'iniziativa contrattuale dell'amministratore e una parte delle relative spese di intervento di manutenzione risultavano inoltre regolarmente registrate nel rendiconto condominiale approvato dall'assemblea, determinando così l'insorgenza dell'obbligo di contribuzione a carico dei condomini.
Considerazioni conclusive
L'iniziativa contrattuale dell'amministratore che, senza previa approvazione o successiva ratifica dell'assemblea, abbia disposto l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio condominiale, non determina l'insorgenza di alcun obbligo di contribuzione dei condòmini al riguardo, non trovando applicazione il principio secondo cui l'atto compiuto, benché irregolarmente, dall'organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dello stesso, giacché i poteri dell'amministratore del condominio e dell'assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1335 c.c., che limitano le attribuzioni del primo all'ordinaria amministrazione, mentre riservano alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria (si vedano Cass. civ., sez. II, 24/10/2022, n. 31382; Cass. civ., sez. VI-II, 17/08/2017, n. 20136; Cass. civ., sez. II, 07/05/1987, n. 423). L'attività ispettiva e di controllo relativa piccoli interventi manutentivi non strutturali su una terrazza a livello privata rientra nella manutenzione ordinaria.
