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Il condominio dev'essere ritenuto responsabile per i danni che provengono dalle parti comuni a meno che…
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Il condominio dev'essere ritenuto responsabile per i danni che provengono dalle parti comuni a meno che…

Il condominio è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

Avv. Alessandro Gallucci  

Il porticato, la sera, è poco illuminato. In una parte transitabile da chiunque, un passante mette il piede in una zona bagnata e ruzzola per terra.

Il lastrico solare risulta essere di proprietà condominiale: il proprietario dell'unità immobiliare ubicata al piano sottostante lamenta danni da infiltrazione.

=> >> Mi piove dal tetto a causa della mia riparazione, il condominio non rimborsa!

Tizio, amico di Caio, a sua volta proprietario di un appartamento nel condominio Beta, scendendo le scale per andar via da casa del suo amico scivola a causa di una mattonella sconnessa e cade rovinosamente.

Le fumi dell'ascensore condominiale cedono all'improvviso e la cabina precipita: due condomini subiscono gravi danni.

Ci fermiamo qui ma la casistica è variegata. Tutte ipotesi in cui il condominio può essere chiamato a risarcire i danni provenienti dalle cose comuni. Perché non è necessario che la cosa sia parte attiva del danno bastando che si atteggi come semplice mezzo.

Queste sono tutte circostanze in cui si sente parlare di responsabilità per danni da cose in custodia ai sensi dell'art. 2051 c.c. che recita:

Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

Si tratta di una ipotesi di responsabilità obiettiva della compagine: insomma il condominio è responsabile non per colpa di qualcuno ma solamente perché custode delle parti condominiali. A meno che…

…a meno che non si possa dimostrare l'esistenza del caso fortuito vale a dire un evento estraneo alla sfera d'intervento del custode ed assolutamente imprevisto ed imprevedibile. Tra questi casi rientra anche il comportamento del danneggiato.

=> >> Maltempo e danni alle parti di proprietà esclusiva:il condominio deve risarcire i danni subiti?

Di questa impostazione è ormai convinta la Corte di Cassazione che in una recente sentenza in materia di responsabilità obiettiva ha ribadito che "

la responsabilità per le cose in custodia ai sensi dell'art. 2051 cod. civ. ha natura oggettiva e necessita, per la sua configurabilità, del mero rapporto eziologico tra cosa ed evento e tale da prescindere dall'accertamento della pericolosità della cosa stessa e sussistere in relazione a tutti i danni da essa cagionati, sia per la sua intrinseca natura, sia per l'insorgenza in essa di agenti dannosi, essendo esclusa solo dal caso fortuito (per tutte, v. Cass. 22 marzo 2011, n. 6550, Cass. 7 aprile 2010, n. 8229, Cass. 5 dicembre 2008, n. 28811) ed alla sola condizione che il danneggiato adempia l'onere di provare il nesso causale tra queste ultime e il danno, ossia di dimostrare che l'evento si è prodotto come conseguenza normale della particolare condizione, potenzialmente lesiva, posseduta dalla cosa (Cass., 6 sez., ord. 11 marzo 2011, n. 5910), salva comunque la possibilità di valutare in concreto l'apporto (o il concorso) causale della condotta del danneggiato o di terzi" (Cass. 30 agosto 2013, n. 20001).

Nei casi citati può essere considerato caso fortuito il comportamento di chi scende le scale (es. troppo distrattamente o comunque in modo imprudente conoscendone già la pericolosità, ecc.).

>> Il condomino scivola ma conosce gli orari delle pulizie. Niente risarcimento.

Tutti fatti che vanno valutati caso per caso e che devono essere provati da chi li ritiene risolutivi della vicenda, nel nostro caso, quindi, dal condominio.

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