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Maltempo e danni alle parti di proprietà esclusiva:il condominio deve risarcire i danni subiti?
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Maltempo e danni alle parti di proprietà esclusiva:il condominio deve risarcire i danni subiti?

Condominio, maltempo e danni alle proprietà esclusive

Avv. Alessandro Gallucci 

I tragici eventi scaturiti dal maltempo dei giorni scorsi, oltre allo sgomento per i lutti ed alla marea di fango che ha sommerso tante strade, hanno lasciato dietro di loro una serie di danni alle strutture degli edifici.

Chi deve riparare questi danni ha diritto ad ottenere dei risarcimenti? Se si il condominio, in qualche modo, dev’essere ritenuto responsabile.

Sgombriamo il campo da ogni dubbio: sui danneggiamenti provocati dai fiumi in piena che hanno invaso le strade, com’è logico che sia, la compagine condominiale non c’entra nulla.

Le alluvioni sono fatti eccezionali che, al massimo, possono far intravedere delle responsabilità pubbliche.

Il condominio, nei casi meni tragici e più consueti, può avere delle responsabilità per i danni da infiltrazione subiti dalle singole unità immobiliari. La norma di riferimento è l’art. 2051 c.c. a mente del quale:

Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito

Per lungo tempo, anche con specifico riferimento al condominio negli edifici, era dibattuto il tema del titolo della responsabilità prevista da questa norma: presunzione di colpa o responsabilità oggettiva? La più recente e consolidata giurisprudenza ha avuto modo di chiarire che “ la norma di cui all'art. 2051 c.c. non si fonda su una presunzione di colpa, ma individua un'ipotesi di responsabilità oggettiva che in concreto ricorre quando sia individuabile un rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo.

Negli edifici in condominio, custode dei beni e dei servizi comuni, obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinchè gli stessi non rechino pregiudizio ad alcuno è perciò lo stesso condominio che, ai sensi dell'art. 2051 c.c. risponde dei danni da quei beni cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini”(Cass. n. 26051/08).

Ciò prosegue in quella sentenza la Corte di Cassazione pure se “ tali danni siano imputabili ai vizi edificatori dello stabile riconducibili ad attività od omissioni del costruttore.

Si ritiene infatti che tali vizi non possano essere equiparati al caso fortuito quale unica causa idonea ad interrompere il nesso eziologico fra custode e danno e quindi la responsabilità del custode ai sensi dell'art. 2051 c.c.” (Cass. ult. cit).

Il caso fortuito, quindi, ossia un evento imprevisto ed imprevedibile che sia di per sé causa del danno è l’unico elemento idoneo a far venir meno la responsabilità del condominio.

Nel caso del maltempo che si configuri come eventi eccezionale, esso può essere considerato alla stregua di un caso fortuito? Qui il discorso si fa più articolato e dipende dalla situazione specifica. In sostanza bisogna verificare caso per caso.

Se gli immobili si trovano in zone in cui sono abituali fenomeni meteorologici particolarmente violenti, la responsabilità, ad avviso di chi scrive, non può essere esclusa perché quello specifico evento non era prevedibile.

Il danno risarcibile dal condominio, ci si ripete, non è quello provocato da frane, smottamenti e allagamenti provenienti dalla pubblica via ma solamente quello delle infiltrazioni e simili che trovino causa in un difetto di manutenzione delle parti comuni.

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