L'amministratore, quando agisce nei limiti dei poteri attribuitigli dalla legge o di quelli conferitigli dall'assemblea, rappresenta il condominio e, pertanto, ove ne abbia speso il relativo nome, contrae per conto dello stesso, con conseguente riferibilità diretta dei relativi rapporti all'anzidetto ente di gestione.
In materia condominiale i limiti ai poteri dell'amministratori risultano preventivamente fissati dalla legge.
A tale proposito l'articolo 1130 c.c. precisa come sia compito dell'amministratore l'erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; tuttavia ha comunque un dovere, in caso di urgenza, di eseguire atti ed opere di manutenzione anche quando manchi un preventivo assenso dell'assemblea in quanto l'obbligo del condomino di pagare al condominio i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni o per l'esercizio dei servizi comuni deriva dalla gestione dell'amministratore.
La Cassazione ha precisato che, qualora l'amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all'art. 1135 c.c., comma 2, abbia disposto, in assenza di previa delibera assembleare, lavori di straordinaria amministrazione, la relativa obbligazione è riferibile al condominio ove l'amministratore ne abbia speso il nome e quei lavori siano caratterizzati dall'urgenza (Cass. civ., sez. II, 02/02/2017, n. 2807).
La legittimità, salvo il successivo obbligo di riferirne nella prima assemblea (la cui inosservanza è irrilevante nei confronti dei terzi contraenti e, peraltro, neppure di ostacolo all'eventuale rimborso di spese anticipate dall'amministratore, ove dal giudice riconosciute giustificate) di tali iniziative, in presenza dei requisiti della necessità ed urgenza, non diversamente da quanto previsto per gli altri atti conservativi di cui all'art. 1130 c.c., n. 4, comporta dunque la riferibilità diretta dei rapporti al riguardo contratti dal condominio, con conseguente obbligo di adempimento delle relative obbligazioni, mentre l'osservanza dell'obbligo di riferire all'assemblea rileva, sul solo versante interno condominiale, agli essenziali fini del controllo della gestione (Trib. Foggia 11 aprile 2023).
Il concetto di urgenza
Alla luce di quanto sopra si può affermare che, in presenza dell'urgenza, l'assemblea non può rimproverare nulla all'amministratore. In tali circostanze - ossia in seguito all'ordine di esecuzione di intervento manutentivo urgente - l'assemblea può semplicemente prendere atto dell'operato dell'amministratore. È importante chiarire che il carattere di urgenza di cui alla disposizione citata comporta che vi sia una inderogabilità e indifferibilità dei lavori stessi e che la mancata esecuzione degli stessi possa potenzialmente cagionare un danno al condominio o ai suoi occupanti.
L'urgenza deve essere commisurata alla necessità di evitare che una parte condominiale arrechi ai condomini o a terzi un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (Cass. civ., sez. II, 23/09/2016, n. 18759).
Lavori che possono essere commissionati dall'amministratore
Non ci possono essere dubbi sul fatto che siano urgenti i lavori commissionati dall'amministratore ad un'impresa per realizzare opere di riparazioni causate da una tromba d'aria che ha causato, oltre alla caduta di un pino secolare sul tetto del palazzo, anche lo scoperchiamento del tetto medesimo e vari danni agli appartamenti (Trib. Firenze 16 settembre 2022 n. 2539).
Allo stesso modo è perfettamente legittimo il comportamento dell'amministratore che ordina ad un'impresa la demolizione urgente di intonaci e dei cementi decorativi pericolanti della facciata, in parte già caduti sulla pubblica via ; tale considerazione vale a maggior ragione se quanto rimosso in occasione dell'intervento sulla facciata non è la totalità di quanto risulta degradato e/o pericolante, ma solo ed esclusivamente ciò che, al momento dell'intervento, è stato ritenuto indispensabile rimuovere al fine di garantire la sicurezza della collettività condominiale.
Come è stato recentemente affermato possono benissimo rientrare tra le opere urgenti anche la disostruzione e disincrostazione della rete fognaria.
Nel caso in questione detti interventi erano stati ordinati, in via d'urgenza, dall'amministratore per eliminare le gravi infiltrazioni presenti in un negozio destinato ad enoteca.
La società incaricata, però, non aveva ricevuto il compenso pattuito per le opere commissionate e, conseguentemente, aveva chiesto ed ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio.
Quest'ultimo si era opposto sostenendo che il contratto stipulato dall'ex amministratore non era opponibile al condominio ex art.1135 c.c., comma 2.: in altre parole i condomini non ritenevano che gli interventi fossero urgenti. Il Tribunale ha dato torto alla collettività condominiale.
Lo stesso giudice ha ritenuto che i lavori commissionati alla società avessero carattere d'urgenza, essendo indispensabile porre termine alle infiltrazioni nel negozio sito nel condominio e al tempo stesso rimuovere l'ostruzione della rete fognaria, onde evitare lo sversamento delle acque nere nel suolo (si veda: Trib. Roma 6 novembre 2023, n. 15902, inedita).
Del resto l'ex amministratore di condominio (sentito come testimone) ha riferito che, al momento della esecuzione dei lavori, il sottonegozio dell'enoteca era completamente ricoperto da uno strato di acqua e che il proprietario, a mezzo PEC del suo avvocato, lo aveva diffidato e messo in mora per la risoluzione della problematica.
Se i lavori commissionati sono urgenti, quindi, il terzo può contare su un contratto validamente concluso e l'obbligazione sorta nei confronti dell'appaltatore è direttamente riferibile al condominio, attesa la rilevanza "esterna" dell'art. 1135 c.c., comma 2.
