Il comma 3, art. 10 del D.L. 76/2020 (cosiddetto "Decreto Semplificazioni"), convertito in legge dalla L. 11/09/2020, n. 120, ha aggiunto, alla fine dell'art. 2 della legge n. 13/1989, i seguenti periodi: «Le innovazioni di cui al presente comma non sono considerate in alcun caso di carattere voluttuario ai sensi dell'articolo 1121, primo comma, del codice civile.
Per la loro realizzazione resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, di cui al quarto comma dell'articolo 1120 del codice civile».
Per effetto di tale novella, l'art. 2 della L. n. 13/1989, nel testo attualmente vigente, prevede, quale unico limite alle innovazioni finalizzate ad abbattere barriere architettoniche, quello del pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato.
Non è possibile installare un ascensore nelle scale, quindi, se le vibrazioni prodotte dal taglio delle scale, sono capaci di aggravare eventuali fessure o punti di debolezza della muratura condominiale.
Allo stesso modo si deve parlare di innovazione vietata se la delibera assembleare prevede l'installazione dell'impianto in questione con drastica riduzione della larghezza delle scale ad una misura pericolosa sotto il profilo della sicurezza: l'installazione dell'ascensore all'interno del vano scala non deve compromettere la fruibilità delle rampe e dei ripiani orizzontali, soprattutto in relazione alla necessità di garantire un adeguato deflusso in caso di evacuazione in situazione di emergenza.
In ogni caso la drastica riduzione della larghezza delle scale non deve rendere possibile il trasporto di un malato o di un ferito su barella attraverso le scale solo con manovre potenzialmente rischiose per la salute del trasportato.
Del resto la funzione naturale delle scale è quella di consentire l'accesso e il recesso da ogni unità immobiliare per tutte le necessità di vita dei suoi occupanti, tra cui non può essere esclusa quella di ricorrere ad interventi sanitari d'urgenza e di poter accedere tempestivamente alle cure mediche anche in caso di impossibilità di deambulazione, non potendo gli incidenti domestici o i malori, soprattutto in caso di persone anziane, essere considerati eventi eccezionali.
Questo significa che la necessità di rispettare e valorizzare il principio di solidarietà, presuppone in ogni caso una valutazione sulla ragionevolezza del sacrificio imposto al resto dei condomini e, quindi, non consente di garantire una prevalenza assoluta e certa delle ragioni di chi chiede di intervenire sulle parti comuni in un condominio: si deve tenere conto del pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato.
La questione è stata affrontata di recente dal Tribunale di Frosinone nella sentenza n. 326 del 25 marzo 2022.
Delibera invalida e passerella esterna al fabbricato illecita
Due condomini proprietari di un appartamento al primo piano nel complesso immobiliare impugnavano una delibera dell'assemblea nella parte in cui, a maggioranza semplice, autorizzava un condomino a realizzare una passerella esterna al fabbricato; in particolare gli attore facevano presente che l'opera, seppure volta al superamento e all'eliminazione delle barriere architettoniche nell'edificio, costituiva un'innovazione vietata ex art. 1120 c.c. in quanto arrecava pregiudizio alla sicurezza del fabbricato, ne alterava il decoro architettonico, ne modificava i prospetti e rendeva alcune parti dell'edificio condominiale inservibili all'uso e al godimento dei condomini; del resto gli stessi attori sottolineavano che la passerella provocava all'appartamento degli attori una riduzione della luminosità e della privacy, con conseguente pregiudizio e deprezzamento dell'immobile.
Di conseguenza ritenevano che la delibera "autorizzativa" della piattaforma richiedesse l'unanimità dei voti. Al Tribunale, perciò, chiedevano che la delibera fosse dichiarata invalida e che fosse ordinata di rimozione della passerella, riservandosi di agire in separato giudizio per il risarcimento dei danni. Nella causa interveniva il condomino interessato alla realizzazione della passerella.
Delibera invalida e passerella esterna al fabbricato illecita: la decisione
Il Tribunale ha dichiarato la nullità della delibera emessa dal condominio nella parte in cui ha autorizzato la realizzazione della passerella in ferro, e conseguentemente ha ordinato al condomino illecitamente autorizzato ed al condominio convenuto, in solido tra loro, la rimozione della passerella; quest'ultima, infatti, è stata realizzata senza le prescritte autorizzazioni relative alla normativa antisismica, con conseguente pericolo di "pregiudizio alla sicurezza dell'edificio".
In ogni caso lo stesso manufatto danneggiava la proprietà degli attori, riducendo la luminosità del vano cucina del loro appartamento, situazione confermata dalla dal C.T.U. e risultante dalla documentazione fotografica.
È importante sottolineare che secondo il Tribunale, per il generale principio di irretroattività delle norme di legge, al caso esaminato non sarebbero state comunque applicabili le modifiche introdotte dalla L. 120/20 (invocate in comparsa conclusionale dai convenuti).
Eliminazione barriere architettoniche e superbonus
