Per molto tempo è stato affermato che i frontalini ed intradossi (vale a dire la parte sottostante del frontalino medesimo), quali elementi decorativi dei balconi, svolgono una funzione di tipo estetico rispetto all'intero stabile condominiale, determinandone la linea architettonica e sono parti comuni dell'edificio, con la conseguenza che la spesa per la loro riparazione ricade sui condomini tutti, proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno.
Tuttavia la giurisprudenza più recente ha precisato che i frontalini non necessariamente devono essere considerati beni comuni.
In altre parole si è cominciato a sostenere che per capire se determinate parti di un edificio condominiale, non specificamente elencate nell'art. 1117 c.c., costituiscano parti comuni, in quanto necessarie all'uso comune ovvero destinate all'esercizio od ornamento dell'edificio, non è corretto fare una valutazione generalizzata ma è necessario analizzare la situazione in relazione alle singole fattispecie mediante l'individuazione della funzione oggettivamente svolta dalle singole parti in rapporto alla proprietà esclusiva ed alla struttura e caratteristiche dell'intero edificio.
Questo ragionamento ha portato così ad affermare che gli elementi decorativi della parte frontale ed inferiore del balcone, tra cui i frontalini, si devono considerare beni comuni a tutti solo qualora si inseriscano nel prospetto dell'edificio e contribuiscano a renderlo esteticamente gradevole.
Così la colorazione dei frontalini eseguita con la medesima tinta della parete verticale retrostante determina il loro inserimento organico nella facciata. Alle stesse conclusioni si deve arrivare se detti manufatti servono all'armonia della facciata dell'intero edificio e, altresì, a "gocciolatoi" "non solo per impedire le infiltrazioni d'acqua negli oggetti dei balconi, ma per dare alla caduta delle acque piovane un andamento uniforme.
Le considerazioni precedenti sono utili per capire se un condomino può installare una tettoia ancorandola al frontalino del balcone dell'appartamento al piano superiore. La questione è stata affrontata dal Tribunale di Taranto nella sentenza n. 658 del 15 marzo 2022.
Installazione di tettoia nel frontalino del balcone soprastante: la vicenda
Una condomina proprietaria di un appartamento posto al primo piano installava una pensilina protettiva, fissandola al frontalino del soprastante balcone di proprietà di altra condomina; quest'ultima citava in giudizio la condomina sottostante (che nel frattempo aveva ottenuto autorizzazione comunale in sanatoria per la pensilina), allo scopo di sentire dichiarare illegittima la servitù in danno del proprio immobile relativa all'appoggio della pensilina sul muro di sua proprietà esclusiva, con condanna della convenuta ad eliminare quella pensilina.
La convenuta si difendeva facendo presente che, con l'intento di realizzare un opportuno riparo, la tettoia era stata ancorata al balcone del piano superiore al momento della costruzione del fabbricato.
Inoltre aggiungeva che in occasione della manutenzione della facciata dello stabile la pensilina preesistente era stata smontata per consentire i lavori, e dopo di essi era stata semplicemente ricostituita, dotandola di un pannello isolante termico posto della vecchia lamiera grecata zincata, ponendo così in essere un manufatto di maggior pregio.
In ogni caso sosteneva che l'installazione della tettoia vecchia e l'apposizione di quella nuova erano state autorizzate dall'assemblea.
Installazione di tettoia nel frontalino del balcone soprastante: la decisione
Il Tribunale ha dato ragione all'attrice. Il giudice ha ricordato che il rivestimento dei frontalini e quello delle solette dei balconi se svolgono una prevalente funzione estetica, diventano elementi decorativi ed ornamentali essenziale della facciata, e pertanto beni condominiali.
Nel caso in esame - come sottolinea il Tribunale - il prospetto del caseggiato è risultato avere caratteristiche estetiche prive di particolare pregio e i balconi sono risultati privi di qualsiasi fregio o decorazione (in pratica vi era una soletta sormontata da ringhiera).
Di conseguenza il frontalino non decorativo del balcone a servizio dell'appartamento dell'attrice è stato considerato di proprietà esclusiva.
Del resto nell'atto di acquisto dell'appartamento dell'attrice non è stato menzionato alcun diritto reale di servitù gravante sull'unità immobiliare acquistata ed a favore di quella sottostante, avente ad oggetto l'appoggio o l'ancoraggio di una tettoia sul frontalino del balcone in questione.
In ogni caso - come ha notato il Tribunale - se il frontalino è di proprietà esclusiva l'assemblea non può autorizzare l'installazione di una tettoia in una parte di proprietà del singolo condomino (il frontalino non decorativo).
Non bisogna mai dimenticare infatti che le delibere assunte dall'assemblea dei condomini al di fuori delle proprie attribuzioni ed incidenti sulle proprietà individuali dei condomini sono da considerare nulle per impossibilità giuridica dell'oggetto (in tal senso da ultimo Cass. civ., Sez. Un. 14/04/2021, n. 9839).
Distanze tra costruzioni e realizzazione di una tettoia
