Prima della Riforma del condominio il Garante della privacy con provvedimento del 19 maggio 2000 (doc. n. 42268) evidenziava come la normativa in materia non prevedesse espressamente specifici accertamenti a cura dell'amministratore di condominio volti a verificare i registri immobiliari.
In quest'ottica la giurisprudenza sosteneva che tutti i condomini hanno diritto di esser convocati per partecipare alle delibere dell'assemblea, ma è onere dell'acquirente dell'unità assumere iniziative, magari anche con l'alienante, per far conoscere all'amministratore di esser il nuovo proprietario, non avendo questi l'obbligo di verificare i registri immobiliari (Cass. civ., sez. II, 04/02/1999, n. 985)
In ogni caso lo stesso Garante precisava che la documentazione in tal modo acquisita avrebbe potuto essere messa a disposizione dei condomini che ne avessero fatto richiesta al fine di verificare la regolarità delle suddette procedure assembleari o per proporre eventuali impugnazioni delle deliberazioni.
Del resto si è notato che il regolamento di condominio può peraltro prevedere idonee modalità per verificare, anche periodicamente, la legittimazione dei singoli a intervenire all'assemblea o per aggiornare in sede assembleare i nominativi legittimati a partecipare alla stessa, anche previa esibizione di copia o estratti degli atti notarili.
Tuttavia, dopo la riforma del 2012, è stato introdotto il registro dell'anagrafe condominiale nel quale l'amministratore deve annotare i dati (codice fiscale, residenza anagrafica o domicilio) di tutti i proprietari e dei titolari di diritti reali e personali di godimento (art. 1130, n. 6, c.c.).
Naturalmente il legislatore ha previsto come ogni variazione dei dati vada comunicata all'amministratore in forma scritta, entro sessanta giorni, prevedendosi, altresì, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, non solo la possibilità che l'amministratore richieda, con lettera raccomandata, le informazioni necessarie all'aggiornamento del registro di anagrafe ma anche, nell'ipotesi di omessa o incompleta risposta nel termine di trenta giorni dalla richiesta, la facoltà, per costui, di acquisire personalmente le informazioni necessarie, addebitandone il relativo costo al condomino.
Inoltre bisogna ricordare che secondo l'ultimo comma dell'articolo 63, disp. att. c.c. chi cede diritti sulle unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
Quando l'avviso di convocazione si presume conosciuto?
Naturalmente anche le variazioni dei dati devono essere comunicate prontamente all'amministratore.
Così la normativa sull'anagrafe condominiale comporta certamente l'obbligo di inviare l'avviso di convocazione dell'assemblea presso l'indirizzo risultante dall'anagrafe condominiale.
E se il condomino non comunica la variazione di indirizzo e l'avviso di convocazione non arriva a destinazione? Quest'ultimo può impugnare la delibera per violazione dell'articolo 66 disp. att. c.c.?
La risposta è contenuta in una sentenza del Tribunale di Palermo (sentenza n. 4179 del 18 ottobre 2022).
La vicenda e decisione
Una delibera veniva assunta in una seduta del 16/4/2019. Un condomino però impugnava la delibera lamentando la mancata convocazione.
Risultava, però, che la convocazione era stata inviata dall'amministratore all'indirizzo presente nel registro dell'anagrafe condominiale (e anche l'invio della copia del verbale assembleare oggetto di impugnazione era stato comunicato all'attore con raccomandata A/R del 3 agosto 2019 allo stesso indirizzo comunicato. Il Tribunale ha ritenuto la convocazione del condomino pienamente valida.
Infatti non è risultato dai documenti allegati che l'attore abbia provveduto alla comunicazione all'amministratore del condominio del trasferimento della propria residenza; tale comunicazione è stata fatta solo in data 26/7/2019.
Tuttavia - come sottolinea lo stesso giudice - se l'amministratore del condominio ha l'obbligo della regolare tenuta e dell'aggiornamento costante del registro di anagrafe condominiale, il condomino ha l'obbligo di comunicare all'amministratore il proprio eventuale trasferimento in altro e diverso domicilio.
La mancata ricezione dell'avviso è quindi addebitabile al solo condomino attore. Alla luce di quanto sopra l'impugnazione proposta con atto di citazione notificato in data 11/9/2020 è stata considerata irrimediabilmente tardiva, non essendo stato osservato il termine perentorio di trenta giorni per l'impugnazione delle delibere condominiali, previsto dall'art. 1137 c.c. dalla data della seduta assembleare per i condomini presenti e dalla comunicazione della stessa per quelli assenti.
L'impugnazione è stata dunque dichiarata inammissibile e l'attore è stato condannato a pagare le spese processuali.
