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Se l'amministratore non comunica i propri dati ai condòmini, la delibera è invalida?
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Se l'amministratore non comunica i propri dati ai condòmini, la delibera è invalida?

E' diritto dei condòmini conoscere i dati dell'amministratore

Avv. Alessandro Gallucci 

Che cosa succede alla delibera assembleare se, all'accettazione dell'incarico, ovvero al suo rinnovo l'amministratore di condominio non comunica ai condòmini i dati prescritti dalla legge?

La deliberazione afferente alla nomina/conferma resta valida o può essere invalidata dalla mancanza di tali informazioni?

I quesiti riguardano un adempimento di natura formale, ma dai riflessi sostanziali evidenti: è diritto dei condòmini conoscere chi sia l'amministratore, dove abbia sede - a maggior ragione in un contesto nel quale anche le società possono assumere il mandato di gestione - nonché le informazioni essenziali per esercizio del diritto d'accesso ai documenti condominiali.

=> Morosità condominiale e i risvolti nei confronti dell'amministratore di condominio.

Dati dell'amministratore

Il secondo comma dell'art. 1129 del codice civile afferma che contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica:

- i propri dati anagrafici e professionali;

- il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione;

il locale ove si trovano i registri di anagrafe, di contabilità, dei verbali (con allegato regolamento) e di nomina e revoca, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

Come si diceva in precedenza, si tratta delle informazioni di base indispensabili ad identificarsi chiaramente e inoltre a consentire l'esercizio dei diritti dei condòmini.

È utile porre l'accento sull'avverbio contestualmente: ciò vuol dire che tali dati debbono essere comunicato contemporaneamente, nel medesimo tempo all'accettazione dell'incarico e ad ogni rinnovo. Si badi: non della delibera di nomina, che può essere precedente, ma al momento dell'accettazione.

Visto che la conclusione del contratto di mandato può essere rappresentata anche dalla comunicazione della delibera che accetta il preventivo di gestione, è consigliabile indicare già nel preventivo tutte le informazioni richieste dell'art. 1129, secondo comma, c.c., onde evitare pelose contestazioni.

Irregolarità della mancata comunicazione dei dati dell'amministratore

Che cosa succede se tale comunicazione è omessa?

L'art. 1129, dodicesimo comma, c.c. al n. 8 conclusivo di un'elencazione esemplificativa delle gravi irregolarità dell'amministratore condominiale considera tale, per l'appunto, «l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo».

Che da questa omissione derivi l'automatica revoca dell'amministratore, però, sarebbe una conclusione azzardata. È sempre il giudice adito che decide sulla gravità dell'omissione. Insomma l'inadempimento è certamente un indizio, ma la sua qualificazione di gravità la stabilisce il magistrato chiamato a risolvere la vicenda.

Mancata comunicazione dei dati dell'amministratore: nessuna conseguenza sul deliberato

Se l'omessa convocazione può portare alla revoca giudiziale, per le ragioni appena esposte, non si può concludere che la mancanza dei dati nella delibera di nomina/conferma rappresenti un elemento che renda annullabile la delibera condominiale.

Questo, almeno, è quanto ha sentenziato il Tribunale di Milano. Chiamato a pronunciarsi (anche) sulla legittimità d'una delibera riguardante l'omesso inserimento dei dati di cui all'art. 1129, secondo comma, c.c. nel verbale d'assemblea, il giudice adito ha escluso che da tale mancanza potesse derivare l'illegittimità della medesima delibera.

Si legge in sentenza che «se da un lato la riforma del 2012 ha chiarito all'art. 1129 che la comunicazione di cui al comma 2 dei dati dell'amministratore - ma anche del luogo dove si trovano i registri condominiali - è un adempimento da effettuare "contestualmente all'accettazione della nomina" (v. art. 1129 co. 2 c.c.) e che il mancato rispetto dell'adempimento costituisce ipotesi espressa di grave irregolarità per richiedere la revoca giudiziaria (art. 1129 co. 12 n. 8), va evidenziato che tale mancanza non comporta motivo di invalidità della delibera per assoluta incertezza del deliberato di nomina posto che in mancanza di norma che ne specifichi le formalità di esecuzione, il detto adempimento ben può essere eseguito con altro metodo di comunicazione, fermo il fatto che debba essere fornita la prova dell'avvenuta comunicazione dei dati» (Trib. Milano 23 gennaio 2018 n. 828).

In definitiva: l'omessa o incompleta comunicazione dei dati di cui all'art. 1129, secondo comma, c.c. può portare alla revoca giudiziale per gravi irregolarità, ma non alla invalidazione della delibera assembleare nella quale non siano inclusi.

Una scelta ragionevole, anche perché la comunicazione in esame è un atto dell'amministratore, mentre la delibera un provvedimento dell'assemblea, sicché sarebbe quanto meno illogico intestare la responsabilità di un omissione ad un soggetto che non ha in alcun modo partecipato ad essa, né che può essere rimproverato perché la sua controparte contrattuale non ha adempiuto ad un suo preciso obbligo.

=> Una firma può costar caro. I limiti del mandato dell'amministratore di condominio.

=> Non commette reato l'amministratore che non comunica la sentenza ai condòmini

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