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Cani in condominio, le sentenze in materia

Detenzione di cani in condominio: quali sono i diritti e doveri dei relativi padroni?
Avv. Gaetano D'Andrea Avv. Gaetano D'Andrea - Foro di Bergamo 

La presenza di animali negli immobili condominiali trova la propria disciplina nella legge di Riforma del Condominio, la legge n. 220/2012.

Tale normativa ha apportato rilevanti modifiche alla disciplina del condominio degli edifici, in particolare, per la tematica che qui interessa, l'art. 6 lettera b ha aggiunto all'art. 1138 c.c. il nuovo quinto ed ultimo comma in forza del quale "le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici".

La riforma ha, quindi, liberalizzato l'ingresso degli animali domestici in condominio. Stabilito che, generalmente non può essere vietato al proprietario di un immobile sito in condominio di tenere un animale domestico nel proprio appartamento, è doveroso conoscere le giuste pratiche da attuare per evitare che i vicini che decidono di non aver animali debbano subire le conseguenze di una scelta altrui.

Cani in condominio e regolamento contrattuale, lo stato dell'arte

Grazie alla riforma ogni condomino può tenere un animale domestico in casa propria ed il regolamento condominiale non può vietarlo. Con tale disposizione normativa il legislatore ha inteso tutelare la relazione affettiva che normalmente si instaura tra uomo ed animale.

Infatti, gli animali, quali cani e gatti, vanno considerati come esseri facenti parte del nucleo famigliare ed un divieto di possesso equivarrebbe a menomare i diritti personali e individuali dei loro proprietari.

Cani e regolamento, le sentenze

Tuttavia una sentenza della Cassazione, la n. 21307/2016, riguardante un caso sorto prima dell'entrata in vigore della riforma, aveva posto un limite a questa regola.

Tale sentenza ha, infatti, sancito che, è possibile vietare la presenza di animali in condominio solo se il divieto è contenuto in un regolamento approvato all'unanimità.

Pertanto, il divieto di tenere un cane in casa può considerarsi valido solo se previsto in un regolamento contrattuale ovvero in un regolamento approvato tramite una delibera d'assemblea a cui avranno partecipato tutti i condomini oppure attraverso l'accettazione del rogito di acquisto dell'immobile, cui è allegato il regolamento.

L'indirizzo espresso da tale sentenza è stato recentemente ripreso e seguito dalla pronuncia del Tribunale di Piacenza, sentenza n. 142 del 28.02.2020.

Via libera ai cani nel giardino condominiale, ma a certe condizioni

Secondo il giudice del Tribunale di Piacenza il richiamo al contenuto dell'ultimo comma dell'art. 1138 c.c., introdotto dalla Legge n. 220/2012, riguarda solo il regolamento di natura assembleare, tenuto conto della stessa formulazione della norma.

L'ultimo comma della norma, infatti, non contiene l'inciso "in nessun caso", inciso, invece, presente nel precedente comma 4 e tale da sottintendere la volontà del legislatore di escludere la possibilità di deroga per qualunque tipo di regolamento.

Sulla scorta di questo orientamento, dunque, anche dopo la riforma del condominio è quindi valida la clausola di natura contrattuale del regolamento che vieta di tenere in modo assoluto e tassativo cani e gatti negli appartamenti.

Di orientamento contrario, cioè aderenti a quell'impostazione che impedisce ai regolamenti contrattuali di detenere animali domestici in condominio, si vedano Trib. Piacenza 22 novembre 2016 n.527, in Arch. locazioni 2018, 4, 411 e Trib. Cagliari 22 luglio 2016, in Condominioelocazione.it.

Cani in condominio e spazi comuni

Ciò premesso, la presenza di animali, deve comunque essere oggetto di una precisa regolamentazione che consenta di rispettare spazi e diritti di tutti. Infatti, la circostanza che il singolo proprietario possa tenere con sé un animale da compagnia, non significa che si può fare ciò che si vuole negli spazi condominiali comuni.

A tal proposito è bene ricordare che l'art. 1102 c.c. prevede che "ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto".

Proprietario dei cani condannato al risarcimento dei danni causati dal cattivo odore.

Per consentire l'utilizzo delle parti comuni da parti di tutti senza menomarne il loro diritto di "uso", è indispensabile che i proprietari degli animali osservino in modo scrupoloso regole di sicurezza e di igiene.

Per il garantire la salubrità, sicurezza ed igiene delle parti comuni, è opportuno che i cani debbano essere custoditi con particolare cautela e che, quindi nei suoi spostamenti siano muniti di museruola e guinzaglio.

È inoltre necessario che gli animali non imbrattino i luoghi in cui transitano ed ove ciò succedesse, il proprietario dovrà immediatamente ripulire.

Tali regole valgono anche per l'utilizzo di una particolare parte comune, l'ascensore condominiale. Con riferimento a tale questione, è sorta la problematica relativa alla validità di norme regolamentari che vietano l'utilizzo dell'ascensore in compagnia di animali domestici.

A tal proposito va precisato che, ad oggi, non esiste un quadro normativo preciso e specifico e pronunce della Suprema Corte sull'argomento, conseguentemente la giurisprudenza di merito ha assunto posizioni non univoche, talvolta contrastanti, ponendo come punto di riferimento, in particolare, la natura del regolamento che contiene il divieto.

Sulla base di tale criterio si può affermare che il divieto di trasportare animali in ascensore è valido soltanto se contenuto in un regolamento contrattuale oppure in regolamento deliberato (anche a maggioranza) prima della riforma del 2012, non avendo tale normativa portata retroattiva.

Area di sgambamento cani nel condominio. Se un condomino lo proponesse sarebbe possibile?

Sul punto di riportano due sentenze: una del Tribunale di Monza emessa il 28/03/2017, la quale ha confermato la validità di trasportare animali in ascensore e delle relative sanzioni per i trasgressori sancito dal regolamento contrattuale di un supercondominio; l'altra del Tribunale di Cagliari pronunciata in data 22/07/2016, la quale interpretando in maniera estensiva la previsione di cui all'art. 1138 comma 5 c.c., ha sancito la possibilità di trasportare gli animali in ascensore, con conseguente nullità dell'eventuale regolamento che vieta tale eventualità.

In attesa di una pronuncia dirimente sulla questione da parte della Cassazione, pare contradditorio, oltre che in contrasto con lo spirito della legge di riforma condominiale, la posizione di quella parte della giurisprudenza secondo la quale il diritto di detenere un animale in condominio riguarderebbe strettamente le parti di esclusivo uso private.

Infatti, pare illogico sancire da un lato il diritto dei proprietari di possedere animali in appartamenti e poi, dall'altro, vietare agli stessi di trasportarli in ascensore. Anche perché, come già sopra ricordato, delle parti comuni ogni condomino ha diritto di fare uso senza pregiudicare il medesimo diritto degli altri.

Pertanto, al proprietario di un cane si dovrebbe richiedere di evitare che il suo animale pregiudichi la condizione dell'ascensore stesso e di rispettare l'eventuale presenza di altre persone, che non gradiscono utilizzarlo mentre viene trasportato anche il cane.

Infine, va evidenziato che non potrà essere in alcun modo vietato l'utilizzo dell'ascensore al non vedente che sia accompagnato dal proprio cane guida, essendo stabilito ex lege il diritto di libero accesso di questi animali a tutte le strutture e pertinenza relative.

29 cani in una abitazione. Legittimo il sequestro amministrativo in caso di pessime condizioni igieniche

Cani in condominio, cattivi odori e rumori

Chiarito che è necessario che il proprietario di un animale adotti determinati comportamenti per non incorrere in problemi con i vicini e che dall'altro lato quest'ultimi debbano avere una certa tolleranza, va, in ultimo, precisato che ci sono dei limiti che non possono essere travalicati nel rispetto degli altri condomini. Si tratta della questione di immissioni di odori e rumori.

L'art. 844 c.c. prevede che i condomini abbiano il diritto di opporsi a tutte le propagazioni, ivi compreso l'odore ed il rumore provocati dall'animale, solo se superano la normale tollerabilità.

Per cui non ci si può lamentare se il cane abbaia senza diventare una fonte di disturbo per i vicini, solo se la frequenza ed il volume del rumore provocato dell'animale superano la soglia della normale tollerabilità, è possibile procedere civilmente per chiedere l'inibitoria della condotta e l'eventuale risarcimento.

Se il cane, poi, disturba tutto il vicinato si configura il reato di disturbo della quieta pubblica.

Medesimo ragionamento va fatto per gli odori, infatti, solo quanto quest'ultimi superano la normale tollerabilità a causa delle pessime condizioni di cura dell'animale si può agire civilmente per la cessazione del comportamento ed il ristoro dei danni.

Ovviamente per evitare il diffondersi di cattivi odori, i singoli condomini non sono legittimati all'intervento fai da te. Sul punto si riporta la sentenza penale della Cassazione n. 6149/2016 che ha pronunciato la condanna di una condomina per il reato contravvenzionale di "getto pericoloso di cose" previsto dall'art. 674 c.p. per aver sparso creolina (una sostanza chimica) nel cortile condominiale per eliminare i residui organici ed il relativo odore prodotti dal gatto dei vicini di casa.

In conclusione, si può affermare che nonostante sia prevista la detenzione di animali in condominio, la legge cerca di contemperare le esigenze di tutti, attraverso regole che se rispettate da chi ha un animale evitano allo stesso problematiche di natura amministrativa, penali e civili.

Immissioni da abbaiare di cani. E' responsabile la proprietaria.

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Mauro Sartini
Mauro Sartini 19-05-2021 10:22:34

Nel mio condominio oltre la puzza il cane abbaia perenne cosa posso fare

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Mario
Mario 19-05-2021 22:39:09

Bisogna stare attenti a chi è allergico ai peli degli animali,,per essere omertoso ancora oggi subisco dai condomini che stanno sopra di me a non fare attenzione ai peli del proprio cane e agli spruzzi di pipi che spesso troviamo negli indumenti stesi ad asciugare.prima o poi dopo tanti preavvisi senza aver avuto riscontro positivo, perderò la pazienza e dovrò rincorrere ad un avvocato,,questi sono i cattivi padroni e ne piangono conseguenze i poveri animali..

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