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Lavori condominiali: ecobonus e sismabonus "potenziati"
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Lavori condominiali: ecobonus e sismabonus "potenziati"

Il Decreto Rilancio punta sul settore edilizio per far ripartire la nostra economia, prevedendo una serie di ulteriori "incentivi" fiscali sotto forma di detrazioni

Avv. Debora Mirarchi 

Il Decreto Rilancio (D.L. 19 maggio 2020, n. 34), pubblicato in Gazzetta il 19 maggio 2020, conferma, seppur con qualche modifica dell'ultimo minuto rispetto alle varie bozze circolate negli ultimi giorni, il "pacchetto" di modifiche ad alcune detrazioni fiscali già previste con la Manovra 2020.

L'intento del Governo è di immediata evidenza: consentire la ripresa di imprese del settore edilizio, da un po' di tempo in crisi, e avviare un'opera di recupero del patrimonio edilizio, al fine di renderlo più efficiente da un punto di vista energetico e più sicuro, in quanto adeguato alle più recenti normative antisismiche.

Per tali specifiche tipologie di lavori il Decreto innalza la percentuale detraibile fino al 110%.

Sarà, dunque, consentito portare in detrazione, ai fini delle imposte sui redditi, le spese sostenute per lavori su parti comuni condominiali dal 1 luglio 2020 fino al 31 dicembre 2021.

Decreto rilancio rendiconto condominiale e incarico amministratore

Il nuovo Superecobonus

La detrazione per i lavori di efficientamento energetico è sicuramente il beneficio più discusso delle ultime settimane e il più atteso dalle imprese del settore edilizio.

È importante chiarire che si tratta di un nuovo e ulteriore bonus previsto per specifiche categorie di interventi di efficientamento energetico che, pertanto, non sostituisce il "vecchio" ecobonus confermato dalla Manovra 2020, ma a va completare l'investimento fatto dagli ultimi Governi per dare ossigeno al settore edilizio.

Quali sono gli interventi che rientrano nel c.d.Superecobonus?

L'art. 119, Decreto Rilancio individua specificamente gli interventi che consentono di usufruire del nuovo ecobonus.

Si tratta, essenzialmente di "lavori strutturali" che devono garantire il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'edificio e, "se non possibile" il conseguimento della classe energetica più alta dimostrabile mediante attestato di prestazione energetica (A.P.E.).

In particolare, gli interventi per i quali sarà possibile beneficiare della detrazione riguardano:

  • "isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l'involucro dell'edificio con una incidenza superiore al 25% della superficie totale", c.d. cappotto termico. Per tali tipologie di lavori è previsto un tetto massimo di spesa pari a euro 60.000 moltiplicato per ciascuna unità immobiliare che compone l'edificio;
  • "interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla prima classe".

La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 30.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio.

  • "interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore". L'importo massimo detraibile per tali interventi non è superiore a euro 30.000.

Come precisato, al di fuori di tali interventi, eventuali lavori che, in ogni caso, riguardano l'efficienza energetica (a esempio, sostituzione di infissi, tende da sole, serramenti, finestre, condizionatori) se non eseguiti insieme ai c.d. "interventi strutturali", previsti per il nuovo ecobonus, potranno beneficiare delle detrazioni (variabili dal 50 al 65%), previste dalla Manovra 2020.

Sismabonus al 110%

Il Decreto Rilancio modifica aumentando sino al 110% anche la detrazione spettante per gli interventi di messa in sicurezza antisismica degli edifici.

Nel caso di cessione del corrispondente credito di imposta a una impresa di assicurazione e di contestuale stipula di una polizza a copertura dei rischi per eventi calamitosi, la detrazione dell'art. 15, primo comma, lett. f-bis), D.P.R. n. 917/1986 spetta nella misura del 90%.

Ecobonus e sismabonus

Per espressa previsione normativa del quarto comma, dell'art. 119, Decreto Rilancio gli interventi agevolabili, che consentono di usufruire della detrazione pari al 110% devono insistere nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) e nella zona 3 di cui all'ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003 (pubblicata nel supplemento ordinario n. 72 alla Gazzetta Ufficiale n. 105 dell'8 maggio 2003).

Ne consegue che non rientrano fra gli interventi agevolabili, i lavori effettuati su edifici ubicati nella zona 4, come individuati nella stessa ordinanza.

Modalità alternative di utilizzo della detrazione derivante da interventi previsti per ecobonus e simabonus

A rendere ancora più "allettanti" il bonus energetico e il sismabonus è la previsione di modalità alternative di utilizzo del beneficio fiscale.

Il contribuente può scegliere se pagare le spese e portare in detrazione una percentuale pari al 110% dell'importo sostenuto per tali spese, in sede di dichiarazioni dei redditi, relativa ai cinque periodi di imposta successivi.

Ma ai sensi dell'art. 121, Decreto Rilancio, in alternativa alla fruizione diretta della detrazione, il contribuente può optare per la "trasformazione del corrispondente importo in credito di imposta, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari".

=> Superbonus 110% anche per le seconde case purché non unifamiliari

Sino a oggi, tale opzione, era prevista esclusivamente per i soggetti incapienti.

L'estensione a famiglie e a condomini della possibilità di cedere il credito di imposta derivante da interventi per il risparmio energetico, consentirà dunque a tali soggetti di non anticipare le somme necessarie per la realizzazione dei lavori.

Saranno, infatti, tali soggetti (banche, assicurazioni e altri intermediari finanziari o le stesse imprese) a sostenere i costi necessari per effettuare i lavori e utilizzare il credito di imposta o, in alternativa, cederlo senza limiti a loro volta.

In altre parole, le famiglie e i condomini, potranno scegliere di non anticipare alcunché semplicemente "vendendo" la detrazione fiscale.

Il credito d'imposta può, inoltre, essere utilizzato anche in compensazione, sulla base delle rate residue di detrazione non fruite, ripartito in quote annuali, nelle stesse modalità con cui è ripartita la fruizione diretta della detrazione.

La quota di credito d'imposta non utilizzata nell'anno può essere usufruita negli anni successivi, ma non può essere richiesta a rimborso.

Ulteriore modalità di fruizione alternativa indiretta della detrazione è rappresentata dall'opzione per lo sconto in fattura.

Anche lo sconto in fattura consente, di fatto, di eseguire gli interventi senza alcun pagamento.

Come funziona?

Il contribuente cede la detrazione fiscale, ottenendo in cambio uno sconto in fattura di pari importo alla detrazione spettante dall'impresa che ha effettuato i lavori.

L'impresa, a sua volta, acquisisce un credito pari al 110% che può, successivamente, cedere a soggetti terzi, banche e/o intermediari finanziari.

Con specifico riferimento alla documentazione necessaria per accedere alle modalità alternative di utilizzo dei benefici il Decreto prevede che dovrà essere comunicata all'Agenzia delle Entrate l'esercizio dell'opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.

Il contribuente dovrà richiedere il visto di conformità dei dati relativi ai documenti che attestano la presenza dei requisiti per l'accesso al super bonus del 110%.

Per i lavori di risparmio energetico, i tecnici abilitati dovranno asseverare il rispetto dei requisiti nonché la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.

Copia di tale asseverazione deve essere trasmessa esclusivamente per via telematica all'ENEA.

Con riferimento agli interventi di messa in sicurezza e adeguamento antisismico è richiesta l'asseverazione del professionista incaricato, che dovrà attestare anche in questo caso la congruità delle spese sostenute in relazione ai lavori agevolati.

Ristrutturazione della casa e delle parti comuni, detrazioni cumulabili?

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Bruno
Bruno giovedì 21 maggio 2020 alle ore 15:18

Vorrei chiedere un chiarimento. I beneficiari di tali interventi possono essere soli gli appartamenti o anche i negozi presenti nel fabbricato? Nel caso affermativo della possibilità da parte dei negozi di usufruire degli incentivi, la proprietà del negozio deve essere di una persona privata o vale anche nel caso di società? Questi aspetti nel decreto non sono molto chiari, visto che parla che i beneficiari sono le persone fisiche, Istituti di case popolari, riguardanti interventi nei condomini o di case unifamilairi che siano prime case.

Bruno
Bruno giovedì 21 maggio 2020 alle ore 15:19

Vorrei chiedere un chiarimento. I beneficiari di tali interventi possono essere soli gli appartamenti o anche i negozi presenti nel fabbricato? Nel caso affermativo della possibilità da parte dei negozi di usufruire degli incentivi, la proprietà del negozio deve essere di una persona privata o vale anche nel caso di società? Questi aspetti nel decreto non sono molto chiari, visto che parla che i beneficiari sono le persone fisiche, Istituti di case popolari, riguardanti interventi nei condomini o di case unifamilairi che siano prime case.

Luigi
Luigi giovedì 21 maggio 2020 alle ore 18:42

come dette bisogna attendere i decreti delegati e le circolari di chiarimento dell'ade, diversamente è tutto un discorso a vuoto. di dichiarazioni e smentite in questi periodi ne abbiamo sentite anche troppe.... non aggiungiamone altre.
teoricamente anche i negozi dovrebbero essere ammessi ove esiste un condominio ma anche non. ma bisogna sempre attendere le circolari che chiariscano le cose.

Luigi
Luigi giovedì 21 maggio 2020 alle ore 18:43

come detto bisogna attendere i decreti delegati e le circolari di chiarimento dell'ade, diversamente è tutto un discorso a vuoto. di dichiarazioni e smentite in questi periodi ne abbiamo sentite anche troppe.... non aggiungiamone altre.
teoricamente anche i negozi dovrebbero essere ammessi ove esiste un condominio ma anche non. ma bisogna sempre attendere le circolari che chiariscano le cose.

Dario Di Lorenzo
Dario Di Lorenzo venerdì 22 maggio 2020 alle ore 20:04

Occorrerebbe meglio chiarire se si ha diritto al beneficio anche se non è abitazione principale (es. casa in eredità) e non sarebbe male che venisse predisposti esempi / calcoli esplicativi che rendono più l'idea rispetto a tante parole. Grazie

Dario Di Lorenzo
Dario Di Lorenzo venerdì 22 maggio 2020 alle ore 20:06

Occorrerebbe chiarire meglio se si ha diritto al beneficio anche se non si tratta di abitazione principale (es. casa in eredità) e non sarebbe male che venissero predisposti esempi / calcoli esplicativi che rendano più "visibile l'idea" rispetto a tante parole. Grazie

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