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Creazione di un bagno in un'unità immobiliare: perché ed in che modo il condominio può opporsi?
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Creazione di un bagno in un'unità immobiliare: perché ed in che modo il condominio può opporsi?

Creazione di un nuovo bagno. per quale motivo ed in che modo il condominio può opporsi?

Avv. Alessandro Gallucci 

Ognuno ha diritto di godere della propria unità immobiliare in modo pieno ed esclusivo nel rispetto dei limiti imposti dalla legge e dal regolamento di condominio. Il godimento del bene può comportare la sua trasformazione o modificazione a seconda delle esigenze del suo proprietario.

In questo contesto accade spesso che nelle unità immobiliari dotate di un solo servizio igienico, il proprietario decida di crearne uno nuovo.

Se l’abitazione è del tipo unifamiliare le problematiche, al di là delle questioni squisitamente tecniche, saranno ricollegabili solamente alla richiesta delle necessarie autorizzazioni amministrative.

Nel caso di un’unità immobiliare ubicata in condominio a questa vicenda si associano quelle legate alla compagine. In particolare la norma di riferimento è l’art. 1122 c.c. a mente del quale:

Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio”.

Il concetto di danno va inteso in senso lato. Così ad esempio la Cassazione ha specificato che ““ non v’e dubbio che il concetto di danno, cui la norma fa riferimento, non va limitato esclusivamente al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, ma esteso anche al danno conseguente alle opere che elidono o riducono apprezzabilmente le utilità ritraibili della cosa comune, anche se di ordine edonistico od estetico (v. Cass. 27.4.1989, n. 1947), per cui ricadono nel divieto tutte quelle modifiche che costituiscono un peggioramento del decoro architettonico del fabbricato.

Decoro da correlarsi non soltanto all’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata armonia, ma anche all’ aspetto di singoli elementi o di singole parti dell’edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano comunque suscettibili per sé di considerazione autonoma (v. Cass. 24.3. 2004, n. 5899). (Cass. 19 gennaio 2005, n. 1076).

La pronuncia è specificamente rivolta alle lesioni del decoro dell’edificio ma la parte di essa che abbiamo evidenziato non passa inosservata. Al di là del danno materiale alle strutture e di quello d’ordine estetico le opere su parti di proprietà individuale non devono ridurre in modo apprezzabile l’utilità che ogni condomino può trarre dalle parti comuni. Poiché gli impianti per l’acqua e la fognatura sono beni comuni E’ chiaro che essi subiranno un diverso e più utilizzo ma il nuovo bagno non potrà mai deteriorare l’utilità dell’impianto. Diversamente l’opera individuale sarebbe da considerarsi illegittima ex art. 1122 c.c.

La prova della perdita d’utilità e quindi del danno causato alle parti comuni dall’intervento del singolo nella sua unità immobiliare, infine, dev’essere data da chi se ne lamenta.

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