La Corte d'Appello di Messina, con la sentenza n. 120 del 16 febbraio 2023, ha fatto chiarezza circa l'ipotesi in cui i quorum per deliberare siano stati raggiunti ma, al contempo, la restante parte della compagine si sia opposta. Cosa succede se la maggioranza vota contro? Analizziamo la vicenda.
Maggioranza dei condomini sfavorevole. Fatto e decisione
Un condomino impugnava due deliberazioni ritenendo che fossero viziate poiché approvate con la maggioranza numerica dei condomini intervenuti in assemblea senza però superare i millesimi di proprietà dei dissenzienti.
A supporto dell'impugnazione l'attore sosteneva che la modifica normativa dell'art. 1136 c.c. non aveva modificato il principio per il quale il quorum deliberativo doveva essere raggiunto sia in ragione del criterio della maggioranza numerica, sia in ragione di quello del valore dell'edificio, come rappresentato dagli intervenuti.
La Corte d'Appello di Messina, con la sentenza n. 120 del 16 febbraio 2023, ha accolto il gravame proposto dall'attore, riformando quindi la pronuncia di primo grado che gli aveva dato torto.
Il collegio siciliano ricorda innanzitutto come, anche sotto la vigenza dell'art. 1136 c.c. ante riforma del 2012, la Suprema Corte aveva così stabilito «coloro che abbiano votato contro l'approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l'intero art. 1136 c.c. privilegia il criterio della maggioranza del valore dell'edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali» (così Cass., 05/04/2004, n. 6625, richiamata più recentemente da Cass., 30/07/2020, n. 16338).
Secondo la Corte d'Appello di Messina, la modifica dell'art. 1136 c.c. non ha sovvertito il suddetto principio. È quindi annullabile la delibera assunta con maggioranza delle teste non accompagnata da quella millesimale.
Ciò avviene perché il principio della "doppia maggioranza" è specifico dell'istituto condominiale e vale a distinguerlo dalla disciplina della comunione e delle società, in quanto solo nel condominio è previsto che la maggioranza venga raggiunta dal punto di vista delle persone e del valore.
In pratica, il principio per cui la deliberazione dell'assemblea condominiale, in seconda convocazione, è valida se adottata con un numero di voti che rappresenti, oltre che la maggioranza dei partecipanti, almeno un terzo del valore dell'edificio, deve essere inteso nel senso che coloro che hanno votato contro non devono rappresentare un valore di proprietà maggiore rispetto a quelli che hanno votato a favore.
Maggioranza contraria. Considerazioni conclusive
La sentenza in commento ha il pregio di "leggere tra le righe" dell'art. 1136 c.c. laddove, pur non affermandolo espressamente, si nasconde il principio secondo cui i dissenzienti non devono rappresentare un valore millesimale maggiore rispetto a quello rappresentato dai favorevoli.
Infatti, quel terzo del valore dell'edificio richiesto per la validità della deliberazione rappresenta il limite minimo necessario affinché la maggioranza numerica deliberi legittimamente, quando i contrari rappresentino un valore millesimale inferiore ad 1/3 dell'edificio.
Di contro, se i contrari - numericamente inferiori ai favorevoli - rappresentano la proprietà per un valore maggiore di 1/3 nonché superiore rispetto al valore rappresentato dai favorevoli, va da sé che, non seguendo il principio sopra indicato, si consentirebbe di decidere ad una minoranza in termini di proprietà, il che non pare giustificato dall'art. 1136 c.c.
In questo senso anche la Suprema Corte: «la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini che rappresentino la maggioranza personale e reale fissata dalla legge e, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio, ciascun partecipante può ricorrere all'Autorità giudiziaria» (Cass., 28/09/2015, n. 19131; più recentemente, anche Cass., sent. n. 25558/2020. Nella giurisprudenza di merito, si veda App. Catanzaro, sent. n. 460 del 28 aprile 2022).
