Se uno dei condòmini è residente all'estero, quanto tempo prima dello svolgimento dell'assemblea bisogna comunicargli l'avviso di convocazione?
Questa, nella sostanza, la domanda che ci viene fatta da un nostro lettore, giovane amministratore di condominio, riguardo ad un caso che gli è capitato di affrontare.
La questione è sicuramente interessante e per chi è addentro alla materia delle comunicazioni/notificazioni, sicuramente foriera di qualche dubbio, posto che in ambito processuale le differenze esistono.
Entriamo nel dettaglio.
Comunicazione dell'avviso di convocazione
Com'è noto la materia è stata oggetto di rimaneggiamento ad opera della legge n. 220 del 2012, la così detta riforma del condominio.
Come ed entro quali termini va comunicato l'avviso di convocazione?
L'art. 66 delle disposizioni di attuazione specifica che il documento in esame dev'essere comunicato:
- a mezzo raccomandata;
- per fax;
- via p.e.c.;
- tramite consegna a mani.
Avviso di convocazione dell'assemblea in caso di assenza del condomino.
Quanto al termine, è specificato che l'avviso dev'essere comunicato entro cinque giorni dallo svolgimento dell'assemblea in prima convocazione.
La giurisprudenza - ormai consolidata - ha chiarito che per comunicazione bisogna intendere ricezione dell'avviso di convocazione entro il termine indicato.
Quanto al conteggio, anche qui è pacifico che si tratti di giorni non liberi, ossia che nel computo non va considerato il giorno di ricezione, ma si deve conteggiare quello di svolgimento in prima convocazione.
Esempio: ricevo la convocazione il giorno 1, il conteggio inizia dal giorno 2, allora l'avviso di convocazione sarà tempestivo se la prima convocazione è indetta non prima del giorno 6.
Quanto al concetto di ricezione, anche qui non vi sono dubbi. Come ha più volte affermato la Suprema Corte di Cassazione, la ricezione si dà per avvenuta, se non avvenuta in mani proprie del destinatario o di un suo delegato, al momento della immissione nella cassetta postale dell'avviso di giacenza del plico (così, tra le tante, Cass. 6 ottobre 2016 n. 23396), addirittura non considerandosi la circostanza che poi il plico sia reso immediatamente disponibile.
Da non perdere: => Perchè è importante comunicare l'avviso di convocazione in anticipo.
Condòmino residente all'estero
Quando una persona risiede all'estero, i termini per le comunicazioni con esso solitamente si allungano. Questo dato fattuale è incontrovertibile se si tratta delle classiche comunicazioni analogiche. Se si comunica per via elettronica, non esiste differenza.
In ambito processuale, il fatto che, ad esempio, il convenuto risieda all'estero, fa sì che tra la notifica della citazione in giudizio e la prima udienza, nel procedimento davanti al Tribunale debbano trascorrere centocinquanta giorni e non novanta come nell'ipotesi di convenuto residente in Italia (art. 163-bis c.p.c.).
E se bisogna comunicare l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale? Nessuna differenza.
La norma che disciplina la comunicazione dell'avviso di convocazione è chiara e non ammette dubbi: il termini indicato è di cinque giorni (da calcolarsi come sopra indicato) e quelli vanno considerati, tanto nelle ipotesi in cui la persona è residente in Italia, tanto quando il destinatario è residente all'estero.
Avviso di convocazione da comunicarsi all'estero; tempistica per non sbagliare
Chiariti questi aspetti è cioè la sostanziale equiparazione ai fini della comunicazione dell'avviso di convocazione tra condòmino residente in Italia e condòmino residente all'estero, è allora utile comprendere come orientarsi - in termini sostanziali - per fare in modo che l'avviso giunga al condòmino abitante all'estero in tempo utile ai fini della corretta convocazione.
Al riguardo quello che possiamo dire è che non esistono tempi certi o meglio tempi cui i vettori devono obbligatoriamente uniformarsi, come avviene per la consegna della posta raccomandata sul territorio nazionale nell'ambito del servizio postale universale. La questione non dipende esclusivamente dai vettori incaricati, essendoci poi di mezzo anche uno o più vettori stranieri.
Il consiglio di buon senso, quindi, è quello di comunicare il tutto con largo anticipo, ad avviso di chi scrive, in via prudenziale, almeno un mese prima dalla data fissata per lo svolgimento dell'assemblea in prima convocazione.
Ricordiamo che la deliberazione adottata da un'assemblea condominiale non ritualmente convocata - e nell'irritualità va ricompresa anche la tardiva convocazione - è affetta da annullabilità (art. 66 disp. att. c.c.) che può essere fatta valere dal condòmino assente perché non ritualmente convocato entro trenta giorni dalla data di ricezione del verbale.
Dato questo contesto è utile altresì tenere presente che per parte della giurisprudenza più recente, qualora il verbale non sia consegnato nelle mani dell'interessato o di un suo delegato, ai fini del computo del termine per l'impugnazione della delibera, fa partire il conteggio non dall'immissione in cassetta dell'avviso di giacenza del plico, ma dal decimo giorno successivo a tale adempimento, come avviene per gli atti giudiziari, a meno che non sia ritirato prima.
- Inviare l'avviso di convocazione insieme al verbale. E' possibile?
- Il verbale può anche assumere il ruolo di avviso di convocazione
- Allegati all'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale
