I morosi possono votare in assemblea di condominio?

C'è differenza tra condòmini morosi e condòmini in regola con i pagamenti in relazione alla partecipazione ed al voto in assemblea?

Detta diversamente: lo stato di morosità può incidere sul voto in assemblea di condominio?

Molto spesso si sente dire che così dovrebbe essere e che addirittura così potrebbe essere laddove un regolamento contrattuale contenesse norme in tal senso.

Qui di seguito vedremo la risposta al quesito; per arrivarci, in fine, è bene premettere alcune considerazioni sull'assemblea, la sua composizione, l'inderogabilità di alcune norme e le conseguenze per le ipotesi di modifica.

Assemblea di condominio

L'assemblea di condominio è l'organismo deputato ad assumere le principali decisioni afferenti alla gestione e conservazione delle parti comuni dell'edificio: autorevole dottrina ha affermato che l'assise condominiale «è organo naturale (che non richiede alcuna nomina), strutturale e permanente» (Branca, Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli, 1982).

L'assemblea esiste fin dalla nascita del condominio e non può essere soppressa. Ciò, oltre alla sua composizione collegiale, la differenza dalla figura dell'amministratore condominiale: infatti, mentre quest'ultimo è obbligatorio solamente se i condòmini sono più di otto (art. 1129, primo comma, c.c.), l'assemblea è sempre presente.

Partecipazione e voto in assemblea

L'art. 1136 c.c. letto unitamente agli artt. 66-67 disp. att. c.c. fornisce le nozioni fondamentali in merito a composizione e funzionamento dell'assemblea. In sintesi:

dell'assemblea fanno parte tutti i condòmini (i proprietari delle unità immobiliari) ed in specifiche ipotesi (es. art. 67 disp. att. c.c.) alcuni altri soggetti (es. usufruttuari);
i partecipanti all'assemblea, detti aventi diritto, devono essere avvisati nei modi prescritti dalla legge (raccomandata, fax, p.e.c. o consegna a mano), almeno cinque giorni prima della data prevista per la riunione;
il mancato invito a partecipare all'assemblea determina l'annullabilità della delibera che può essere fatta valere da chi non è stato convocato;
all'assemblea si può partecipare personalmente o a mezzo delega;
il partecipante personalmente o tramite delega esprime il proprio voto in relazione agli argomenti posti in discussione;
l'espressione di voto può essere favorevole alla mozione posta all'approvazione, contraria ovvero ci si può astenere;

Le norme inserenti alla composizione, alla convocazione, al funzionamento ed alla partecipazione all'assemblea di condominio sono dichiarate inderogabili dall'art. 1138, quarto comma, c.c. e dall'art. 72 disp. att. c.c.

Da non perdere: Morosità condominiale e i risvolti nei confronti dell'amministratore di condominio.

Morosità, servizi comuni e voto in assemblea

L'art. 63, terzo comma, disp. att. c.c. recita:

«In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.»

C'è comunque da dire che la giurisprudenza è ondivaga e non traccia una chiara linea di demarcazione in merito ai servizi che possano essere sospesi.

Data questa disposizione normativa, però, il legislatore ha fermato qui le contromisure concretamente utilizzabili (a parte l'azione legale di recupero del credito, obbligatoria trascorsi sei mesi dalla chiusura dell'esercizio, art. 1129 c.c.) contro il condòmino moroso.

Questo vuol dire che l'assemblea o comunque un regolamento condominiale non possono vietare al condòmino moroso di votare in assemblea?

No, non possono vietarlo. Quando s'è soffermata sulla deliberazione della pulizia delle scale turnaria, la Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che «l'assemblea dei condomini ha la facoltà di decidere in ordine alle spese ed alle modalità di riparto, deliberando l'approvazione del bilancio preventivo e consuntivo, ma le è esclusa la possibilità di imporre al singolo condomino l'obbligo di pulire le scale in un dato momento, o di provvedervi attraverso un proprio pulitore.

Nel caso l'assemblea assuma una simile delibera, questa sarebbe radicalmente nulla, avendo i condomini statuito oltre le proprie competenze, violando i diritti del singolo condomino sui quali la legge non consente ad essa di incidere» (così Cass. 22 novembre 2002 n. 16485).

Come dire: l'assemblea non può imporre prestazioni a nessuno, se non quelle previste dalla legge (es. pagamento quote). Allo stesso modo, aggiungiamo, all'organismo decisionale è vietato comprimere i diritti condominiali dei partecipanti alla compagine; diritti d'uso dei beni comuni, ma anche diritti di partecipazione alla loro gestione. Le eccezioni sono espressamente normate.

Anche in caso di conflitto di interessi in assemblea il condomino può votare

Ciò anche se la limitazione fosse sancita dal regolamento condominiale contrattuale? Anche qui la risposta è positiva: come detto in precedenza, infatti, le norme riguardanti composizione e funzionamento dell'assemblea sono assolutamente inderogabili.

Si badi: il fatto che i condòmini morosi non possano essere esclusi dalla votazione non significa che il loro voto non possa essere considerato in conflitto d'interessi rispetto a quello della compagine e che conseguentemente possa portare all'invalidazione di una determinata delibera, allorquando sia stato determinante rispetto ad una decisione.